Od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – tyle można zaoszczędzić, patrząc na ręce deweloperowi podczas odbioru mieszkania. O tym, co należy sprawdzić, odbierając mieszkanie, na co uważać i co czeka nas po wykryciu usterek, rozmawialiśmy z Wiktorem Hałabisiem, inżynierem budownictwa, który zajmuje się odbiorami mieszkań.
W 2022 r. w Polsce oddano do użytku ponad 238 tys. nowych mieszkań. Spora ich część trafiła do klientów, którzy wcześniej w wielu przypadkach kupili dziury w ziemi, a którzy następnie musieli je odebrać.
Z okazji dzisiejszego Dnia mieszkaniowego w Bankier.pl przypominamy tekst, który powstał po rozmowie Marcina Kaźmierczaka z Wiktorem Hałabisiem, inżynierem budownictwa, który zawodowo zajmuje się odbiorami mieszkań.
Dla części kupujących było to pierwsze własne „M”, a tym samym pierwszy odbiór mieszkania – czynność tak stresująca, jak i rzutująca na przyszły komfort życia w danym miejscu i ewentualne koszty dodatkowych napraw. Jeśli bowiem jakiejś usterki nie umieścimy w protokole odbioru, będziemy musieli naprawić ją na własny koszt.
Zapotrzebowanie na fachową pomoc przy odbiorach odkryli budowlańcy, dlatego dziś już nietrudno o znalezienie firmy oferującej pomoc przy odbiorze mieszkania i spisaniu protokołu, choć kilka tygodni na wolny termin trzeba poczekać. Ceny wahają się, w zależności od wielkości odbieranego mieszkania – od 400 do ponad 1000 zł. Gra jest jednak warta świeczki, ponieważ z pomocą fachowca można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Reklama1 cm warty ponad 100 zł
Jak zauważa Wiktor Hałabiś, inżynier budownictwa, który zajmuje się odbiorami mieszkań, najbardziej kosztowne może być niewykrycie niewłaściwej powierzchni mieszkania, a sytuacja taka zdarza się w większości przypadków.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
– Polski Komitet Normalizacyjny, na podstawie którego norm oblicza się powierzchnię użytkową, wskazuje, że pod ścianami murowanymi nie ma powierzchni użytkowej. Niestety, że policzoną powierzchnię ma co najmniej trzy czwarte sprawdzanych przeze mnie mieszkań – mówi Wiktor Hałabiś, który zajmuje się odbiorami mieszkań.
Jak zaznacza, nawet w najmniejszych mieszkaniach o powierzchni poniżej 50 mkw. doliczone może być nawet ok. 1 mkw., co – patrząc na obecne stawki dyktowane deweloperów – może być jednoznaczne ze stratą od blisko dziesięciu do kilkunastu tysięcy złotych.
– W przypadku większych mieszkań i domów tych dodatkowych metrów, które nie są powierzchnią użytkową, a które zostały uwzględnione w cenie przez dewelopera, może być nawet cztery czy pięć. Wtedy ta niesłusznie naliczona opłata wzrośnie do kilkudziesięciu tysięcy złotych – podkreśla Hałabiś.
Choć kupujący mieszkania na rynku pierwotnym często nie są tego świadomi, pojawiają się pierwsze wyroki w sprawie klientów domagających zwrotu pieniędzy.
Powierzchnia użytkowa zgodna z rzeczywistością powinna bezwzględnie znaleźć się także w księdze wieczystej. Jeśli się tak nie stanie, kupujący może ściągnąć na swoją drogę szereg kłopotów, a wyższy podatek od nieruchomości będzie najniższą karą.
– Problem z niewłaściwą powierzchnią może pojawić się ze zdwojoną mocą przy sprzedaży mieszkania czy domu. Policzenie tej właściwej powierzchni jest więc istotne również po to, by przy sprzedaży nikt nam nie wytknął, że sprzedajemy lokal z zawyżoną powierzchnią. Pamiętajmy, że tak jak deweloper obecnie daje nam pięcioletnią rękojmię na wady jawne i dziesięcioletnią na ukryte, tak i my, sprzedając lokal w przyszłości, będziemy dawać nabywcy taką samą rękojmię – zwraca uwagę Wiktor Hałabiś.
Co trzeba sprawdzić, odbierając mieszkanie?
Najprościej powiedzieć, że sprawdzić trzeba każdy fragment i element, jaki zastaniemy w mieszkaniu. Jak zauważa Wiktor Hałabiś, najwięcej problemów wiąże się z oknami. Bezwarunkowo trzeba sprawdzić, czy są one szczelne, nieporysowane i proste.
– Pamiętajmy, że jakiekolwiek uszkodzenie szyby, to wydatek od kilkuset do ponad tysiąca złotych na jej wymianę. Ważne jest także sprawdzenie parapetów, by miały właściwy spadek – nie w kierunku okna, tylko na zewnątrz – wymienia Hałabiś. – Te uszkodzenia należy zgłosić podczas odbioru, ponieważ nie robiąc tego, odbierając mieszkanie i wchodząc z ekipą wykończeniową, deweloper może zrzucić winę na nas i stwierdzić, że uszkodzenie powstało podczas naszych prac – dodaje.
Wcześniej, po sprawdzeniu powierzchni, trzeba porównać rzut lokalu z rzeczywistością, ponieważ może się zdarzyć, że do umowy został załączony niewłaściwy rzut i planowaliśmy urządzanie zupełnie innego mieszkania, niż to, które odbieramy.
– Ważne jest także sprawdzenie tynków. Te powinny być osuszone. Ponadto przynajmniej w dniu odbioru nie powinno być na nich żadnej rysy. Te oczywiście mogą się pojawić w przyszłości. Powodem będzie choćby usunięcie ścianek działowych przez sąsiadów czy nas samych lub obciążenie podziemnego garażu parkującymi w nim autami. Pod koniec trwania rękojmi, czyli mniej więcej po pięciu latach większość deweloperów oferuje naprawę i jest to dobry moment na odświeżenie mieszkania – podpowiada Wiktor Hałabiś.
Koniecznie trzeba sprawdzić także wszystkie instalacje. Może się zdarzyć tak, że zamontowany grzejnik jest mniejszy, niż wynika to z projektu, lub znalazł się w innym miejscu.
– Może to zburzyć nasze plany dotyczące aranżacji danego pomieszczenia. Możemy, a nawet powinniśmy wtedy zgłosić taką sprawę, jako zmianę warunków umowy – komentuje Hałabiś.
Wykryte usterki zapisane w protokole odbioru będą dla nabywców istotne przy negocjacjach z deweloperem. Same wymiana szyb ze względu na rysy może kosztować od kilkuset do ponad tysiąca złotych, a wymiana posadzki, ponieważ wykonawca nie zainstalował ogrzewania podłogowego – kilka tysięcy złotych.
Klatka klatce nierówna
Jako że generalny wykonawca zatrudnia wiele firm, wykonanie sąsiednich klatek schodowych a nawet pionów w jednej klatce może wykonać się zupełnie różne. – Nie możemy odpuścić i nie sprawdzać tynków, tylko dlatego, że w klatce obok były wykonane bez zastrzeżeń – podkreśla Wiktor Hałabiś.
Dodatkowo w trakcie budowy mogą zmieniać się wykonawcy, a poszczególne części budynku mogą być budowane w zupełnie innych warunkach. Z drugiej strony poszczególne elementy często są wykonywane przez inne firmy wyspecjalizowane w poszczególnych pracach, więc w jednym mieszkaniu może wyjść wada posadzki, a w innym wadliwe mogą okazać się tynki.
– Nie możemy sugerować się, tym, co w swoim mieszkaniu zastał sąsiad – zaznacza Hałabiś. – Niedawno odbierałem dwa mieszkania położone obok siebie, które kupiło jedno małżeństwo. Okazało się, że w obu, jednego dnia, w ciągu dwóch godzin wykryłem kompletnie inne usterki – dodaje.
Czasem warto odpuścić
Warto pamiętać również o tym, że normy budowlane nie są zero jedynkowe. W przypadku kątów prostych, które powinny występować między posadzkami, ścianami i sufitami, normą jest odchylenie maksymalnie o 4 mm na 1 m. Ściany mogą być z kolei odchylone od pionu maksymalnie o 6 mm, a przypadku pomieszczeń o wysokości powyżej 3,5 norma wynosi nawet 8 mm. Jeśli wykonawca zmieści się w normie, trudno będzie nam liczyć na naprawę.
Jeśli jednak wykryjemy usterkę, którą deweloper powinien naprawić, powinniśmy się zastanowić, czy warto i co mamy do stracenia. Deweloper ma bowiem 14 dni na oświadczenie, czy zajmie się usterką, a jeśli odpowie twierdząco, będzie miał kolejne 30 dni na jej naprawę.
– Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy naprawa usterki nie jest kosztowna, a znacznie bardziej kosztowna może być zwłoka w odbiorze i utrata zaliczki wpłaconej ekipie, która ma nam wykończyć mieszkanie – zauważa Wiktor Hałabiś.
Z drugiej strony opóźnienie prac wykończeniowych będzie wiązało się z późniejszym wprowadzeniem się do nowego mieszkania i dodatkowymi kosztami ponoszonymi z dotychczas zamieszkiwanym lokalem.
Nie ma idealnej pory na odbiór
Jak wyjaśnia Wiktor Hałabiś, każda pora – zarówno dnia jak i roku – w przypadku odbioru mieszkania ma swoje wady i zalety. Poza tym szacowanie na podstawie planów dewelopera, kiedy, jakie prace zostaną wykonane, nie ma sensu.
– Wiadomo, że najlepiej, by tynki były kładzione latem, ale wówczas, gdy nie jest wilgotno, a kamera termowizyjna najlepiej sprawdzi się zimą, ale tylko wówczas, gdy nie jest zbyt mroźno. Nie da się tego przewidzieć. Możemy oczywiście, kiedy będą wykonywane konkretne prace i kiedy kupić dane mieszkanie. W każdej chwili może zdarzyć się jednak opóźnienie, co kompletnie przekreśli nasze wcześniejsze szacunki – twierdzi Wiktor Hałabiś.
Jak jednak dodaje, pomimo boomu budowlanego, którego świadkami byliśmy w poprzednich latach, jakość oddawanych mieszkań podnosi się.
– Dawniej usterki były często widoczne niemal gołym okiem. Wystarczał kątomierz czy poziomica, by już na tym etapie wykryć masę usterek. Obecnie do właściwie wykonanego odbioru potrzeba znacznie więcej bardziej zaawansowanego sprzętu. Wciąż warto jednak patrzeć deweloperom na ręce i zgłaszać wszystkie, nawet najdrobniejsze usterki, ponieważ nie robiąc tego, odbierając mieszkanie i wchodząc z ekipą wykończeniową, deweloper może zrzucić winę na nas i stwierdzić, że uszkodzenie powstało podczas naszych prac – kończy Wiktor Hałabiś.
![Szafrański: U mnie największą pozycją w portfelu jest Amazon [WALLSTREET27]](https://galeria.bankier.pl/p/f/2/393c52300fc051-150-89-60-390-3940-2363.jpg)
