Odbiór mieszkania nie anuluje rękojmi

Odbiór mieszkania to jedna z najważniejszych czynności, które muszą być przeprowadzone przed przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego. Nic dziwnego, że wielu świeżo upieczonych właścicieli mocno denerwuje się tą sprawą. Osoby niedoinformowane mogą sądzić, że przeoczenie wad lokalu zwalnia z odpowiedzialności dewelopera. Nic bardziej mylnego. Na straży interesów kupującego stoi rękojmia.

(YAY Foto)

Rękojmia to prawo uregulowane w Kodeksie Cywilnym. Dotyczy rzeczy ruchomych i nieruchomych. Warunki rękojmi zresztą znacznie się poprawiły w 2014 roku. Okres, przez który obowiązuje, został wydłużony z roku do dwóch lat od momentu wydania rzeczy ruchomej i z trzech do pięciu lat dla rzeczy nieruchomej. Właściciela mieszkania dotyczy więc rękojmia pięcioletnia.

Czym jest rękojmia?

Najkrócej rzecz ujmując, jest to uregulowana prawnie odpowiedzialność za wady sprzedanego przedmiotu. Tu ważne zastrzeżenie – ewentualny brak winy sprzedawcy, który zbył wadliwy towar od producenta – nie znosi rękojmi. Ma ona charakter absolutny. Rękojmia zabezpiecza interesy nabywcy w przypadku wad fizycznych rzeczy jak i wad prawnych.

Przez wady fizyczne rozumie się niezgodność sprzedanej rzeczy z umową lub z przeznaczeniem.

Mówi o tym art. 5561 k.c. Zgodnie z nim niezgodność sprzedanej rzeczy w umową; ma to miejsce w szczególności, gdy:

  1. rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Posługując się bardziej konkretnymi przykładami, wymiernymi dla osób, które odbierają mieszkanie: wadą będzie np. mniejszy metraż, gorsza jakość wykończenia, brak balkonu, wnęki na szafę ścienną itp. Wadą fizyczną będzie też zły montaż rzeczy bądź jej elementu (np. mebli na wymiar). Nie ma tu znaczenia, że montażu dokonała zewnętrzna firma, jeśli działała na zlecenie sprzedającego. Rękojmia obejmuje nawet sytuacje, w których montażem zajął się sam kupujący, jeśli działał wedle instrukcji dostarczonej przez sprzedawcę.

Odbiór mieszkania przez konsumenta a rękojmia        

Odbiór mieszkania poprzedza przekazanie kluczy do lokalu. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej odbiory mieszkań następują po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Jeśli nadzór budowlany nie ma zastrzeżeń, deweloper zaprasza poszczególnych mieszkańców na odbiory, przy czym termin odbioru musi być skonsultowany z kupującym.

Odbiór mieszkania kończy się podpisaniem odpowiedniego protokołu zdawczo-odbiorczego. Tam kupujący może zawrzeć wszelkie swoje zastrzeżenia, uwagi, wytknąć wady zauważone podczas odbioru. Po podpisaniu protokołu deweloper ma dwa tygodnie na ustosunkowanie się do niego. Następnie, jeśli uzna zasadność wytkniętych wad, ma miesiąc na ich poprawienie.

Co jednak w sytuacji, gdy wady wyjdą na jaw później? Otóż na straży interesów właściciela stoi właśnie rękojmia. Sprzedający nie odpowiada za wady przedmiotu, w tym przypadku mieszkania, tylko wtedy, gdy nabywca o nich wiedział przed przekazaniem nieruchomości. Rękojmię można co prawda również umownie wyłączyć/ograniczyć, ale nie w sytuacji, gdy sprzedającym jest deweloper lub inny podmiot biznesowy, a kupującym konsument. Wtedy wyłączenie rękojmi jest niemożliwe.

Wyłapują błędy deweloperów. "Można zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych"

Polacy coraz częściej sięgają po fachową pomoc przy odbiorze mieszkania. Choć to wydatek dodatkowych kilkuset złotych, na późniejszych ewentualnych naprawach można zaoszczędzić sporo - nawet kilka tysięcy złotych. A w szaleństwie związanym z odbiorem własnego "M" można nie dostrzec poważnych niedoróbek.

Tak jak już wspomnieliśmy – rękojmia za wady rzeczy nieruchomych trawa przez 5 lat od momentu przekazania rzeczy. Tym momentem nie jest odbiór mieszkania, a wręczenie kluczy. Co jednak ważne: jeśli w ciągu 5 lat zauważymy wady mieszkania, których wcześniej nie wykryliśmy, nie możemy też odwlekać w nieskończoność biegu sprawy. Nabywca ma rok na wystąpienie z roszczeniem, chyba że  jest konsumentem. W takim przypadku ustawodawca daje mu znacznie więcej czasu. Bieg sprawy przedawnia się dopiero wtedy, gdy kończy się czas samej rękojmi, czyli jeśli – załóżmy – konsument wykrył wadę mieszkania po roku od otrzymania kluczy, będzie miał jeszcze całe 4 lata na żądanie usunięcia wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad. Dopiero gdy sprzedawca nie spełni jego żądania zacznie upływać termin żądania obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy. Ustawodawca specjalnie przyjął takie rozwiązanie, by nabywca nie stracił czasu na wystąpienie z żądaniem obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy.

Z tego wszystkiego, co powyżej napisaliśmy wynika, że ogromne znaczenia w przypadku warunków/terminów rękojmi ma to, jaki podmiot kupuje nieruchomość. Ustawodawca wyraźnie faworyzuje konsumentów, więc wyjaśnijmy kim – na gruncie prawa – oni są. Otóż – zgodnie z Kodeksem Cywilnym konsument to osoba fizyczna, dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej, niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Oznacza to po prostu, że konsumentem jest każdy, kto kupuje rzecz od firmy na własny, prywatny użytek. W przypadku mieszkań konsumentem będzie to człowiek, który kupił dla siebie mieszkanie, czy to od dewelopera, czy pośrednika, ale już nie od drugiej osoby fizycznej.

Narzędzia rękojmi

Rękojmia daje właścicielowi nieruchomości kilka możliwości. Jeśli wykryje usterki, w grę wchodzi żądanie wymiany rzeczy na nową, pozbawioną wad, domaganie się usunięcia wady, obniżenia ceny bądź złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

W przypadku rynku nieruchomości nie stosuje się wymiany rzeczy na nową. Tak orzekły sądy. W praktyce nie sposób bowiem dostarczyć dokładnie takiego samego mieszkania. Jeśli natomiast chodzi o usunięcie wady, deweloper przeprowadza je na własny koszt. Może odmówić tylko wtedy, gdy nie ma możliwości naprawienia szkody.

Jeśli właściciel domaga się obniżenia ceny nieruchomości z wadą, możliwe jest ono o kwotę różnicy między wartością mieszkania bez wady i tego z usterką. Tu ważne zastrzeżenie, jeśli domagamy się takiego rozwiązania, deweloper może skorzystać z kontruprawnienia polegającego na niezwłocznym usunięciu wady. Nie może się to jednak odbyć ze zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc firma gotowa jest natychmiast naprawiać błędy, ale właściciel ma się czasowo wyprowadzić, powyższy warunek nie będzie spełniony.

I na koniec o najbardziej radykalnym rozwiązaniu, czyli odstąpieniu od umowy. Warunkiem w tym przypadku jest istotność wady. Drobna usterka może nie być podstawą do odstąpienia, ale już wiele drobnych usterek – tak.

Rękojmia – nie gwarancja

Podstawowa różnica między gwarancją a rękojmią jest taka, że ta pierwsza ma charakter dobrowolny. Gwarant zobowiązuje się do określonych działań na rzecz właściciela, gdy rzecz przez niego kupiona ma wady czy też nie ma tych właściwości, które powinna mieć. Z powodu tej dobrowolności zakres gwarancji w praktyce może być bardzo różny, z wieloma zastrzeżeniami, wyłączeniami itp.

W przypadku uregulowanej precyzyjnie ustawowo rękojmi – nie ma na to miejsca. Co jednak ważne, przedmioty objęte gwarancją są również objęte rękojmią. Jeśli wykryjemy jakąś wadę, mamy możliwość zastosowania tego z tych dwóch mechanizmów, który będzie dla nas korzystniejszy.

Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne