Zaledwie kilkanaście procent Polaków mieszka w wynajmowanych lokalach. Podobnie jest w innych krajach naszego regionu. Rozwój rynku blokuje nie tylko historyczne przyzwyczajenie do chęci posiadania mieszkania na własność, ale też brak zaufania między wynajmującymi i najemcami. W ostatnich latach za sprawą funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości rynek zaczął się profesjonalizować, ale rząd zaniechał w 2022 roku prac nad ustawą o REIT-ach. Tymczasem ich wprowadzenie nie tylko ucywilizowałoby rynek, ale też pozwoliło Polakom inwestować w nieruchomości bez zadłużania się na całe życie.
Najnowszy raport „Najem 2030” - opracowany przez ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości i Simpl.rent - pokazuje, że w tej chwili ten rynek jest w Polsce dość słabo rozwinięty. Według danych Eurostatu w 2022 roku mieszkania wynajmowało tylko ok. 13 proc. Polaków (podczas gdy unijna średnia sięga 31 proc.) - choć według ekspertów ten odsetek jest niedoszacowany o kilka-kilkanaście punktów procentowych, co wynika z rozproszonego i mało profesjonalnego charakteru najmu komercyjnego. Nie zmienia to jednak faktu, że w Polsce wynajmuje się rzadziej niż we wszystkich krajach Europy Zachodniej, co wynika m.in. z przywiązania do idei własności.
Kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Pobierz kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Chcesz sprawdzić, jaka będzie rata po dopłacie? Zastanawiasz się, na jaką kwotę kredytu będzie Cię stać? Chcesz dowiedzieć się, jak długość okresu spłaty wpłynie na raty? Pobierz kalkulator, który wyliczy szacunkowy harmonogram kredytu z dofinansowaniem - "pełną" ratę i ratę po dopłacie.
Pobierz poradnik zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Według badania przeprowadzonego przez Fundację Rynku
Najmu aż 89 proc. Polaków preferuje zamieszkiwanie w nieruchomości
posiadanej na własność, która kojarzy się ze stabilnością
i zabezpieczeniem finansowym. Natomiast w gronie tych, którzy wynajmują
mieszkania, aż 80 proc. ankietowanych zdecydowało się na takie
rozwiązanie ze względu na brak możliwości zakupu własnego lokum.
Znacznie mniej osób kierowało się przy tym mobilnością (9 proc.) czy
chęcią uniknięcia hipoteki (18 proc.).
Szacuje się, że w tej
chwili na polskim rynku jest ok. 1,1 mln mieszkań na wynajem, przy czym
obecnie jest on zdominowany przez prywatnych właścicieli posiadających
jeden lub kilka takich lokali. Według danych Ministerstwa Finansów
przychody z najmu wykazuje już ok. 800 tys. podatników i ta liczba od
lat sukcesywnie rośnie, a z drugiej strony część właścicieli nie zgłasza
wynajmowania mieszkania i funkcjonuje w szarej strefie. Polski rynek
najmu instytucjonalnego (PRS) pozostaje z kolei segmentem niszowym -
choć dość szybko się rozwija, to na koniec 2022 roku oferta PRS
obejmowała tylko 11,6 tys. lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. zasobu
najmu komercyjnego.
Polski rynek najmu na zakręcie
Po trzech dekadach monokultury własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych i gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w Polsce pojawiły się setki tysięcy uchodźców i imigrantów, co zwiększyło popyt na mieszkania. Wśród kupców mieszkań zaczęli dominować inwestorzy indywidualni, ale do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego. Wprowadzono również rozwiązania dające samorządom dodatkowe narzędzia do powiększania zasobu mieszkań o dostępnym czynszu.
Autorzy raportu „Najem 2030” postanowili sprawdzić, jak wszystkie te czynniki wpływają na prognozy dotyczące rozwoju polskiego rynku najmu, i w tym celu zapytali o opinię 75 uznanych ekspertów. Znaleźli się wśród nich profesjonaliści z sektora nieruchomości, bankowego, ekonomiści, prawnicy, analitycy rynkowi, architekci i działacze społeczni oraz przedstawiciele samorządów.
- Zarówno strona wynajmująca, jak zarządcy nieruchomości, właściciele mieszkań na wynajem, agenci i pośrednicy, jak i najemcy, czyli strona najmująca, potrzebują jasnych zasad najmu - mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Piotr Pajda, założyciel simpl.rent, platformy pośredniczącej w bezpiecznym wynajmie nieruchomości. - To sprowadza się do tego, że strona wynajmująca potrzebuje pewności, że najemca będzie płacić i nie będzie zniszczeń. Regulacje prawne nie powinny doprowadzać do tego, że strona wynajmująca będzie się obawiać tego, że najemca nie zapłaci, nie będzie możliwości ściągnięcia czynszu albo zamieszka przez długi okres i właściciel nigdy nie odzyska tych kosztów. Po stronie najemców także potrzebne są regulacje zapewniające stabilność najmu, żeby najemca, jeśli wypełnia wszystkie warunki umowy, bez problemu mógł mieszkać w mieszkaniu długoterminowo.
Eksperci badani przez ThinkCo twierdzą jednak, że do 2030 roku presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie - z takim scenariuszem zgadza się 60 proc. z nich. Po części może to być efekt wysokich cen nieruchomości i niskiej dostępności kredytów. Z drugiej strony może na to wpłynąć sytuacja demograficzna i społeczna. Większość ekspertów spodziewa się też znaczącej profesjonalizacji rynku. Dziś - ze względu na to, że zasób mieszkań na wynajem jest w rękach głównie osób prywatnych - rynek jest bardzo rozdrobniony i mało profesjonalny. To już jednak stopniowo się zmienia.
- Rynek zmienił się diametralnie w ciągu ostatnich lat, co jest spowodowane coraz większą profesjonalizacją najmu. Widzimy to bardzo ze względu na wchodzące do Polski fundusze inwestycyjne, inwestujące w mieszkania na wynajem, które próbują przynosić z krajów zachodnich, gdzie udział najmu jest wyższy, standardy takie jak weryfikacja najemców, produkty ubezpieczeniowe, digitalizacja. Ten rynek się profesjonalizuje, zapewniając także lepszą jakość życia najemcom - wskazuje Piotr Pajda.
- W raporcie „Najem 2030” mamy trzy główne prognozy ekspertów dotyczące tego, w jakim kierunku rozwinie się w Polsce rynek najmu - mówi Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, prezes Fundacji Rynku Najmu. - Pierwsza dotyczy profesjonalizacji tego rynku, związanej z napływem kapitału, dużych funduszy inwestycyjnych i profesjonalizacją prywatnych właścicieli, dzięki czemu będziemy coraz mocniej wprowadzać standardy związane z jakością zasobu, z umowami najmu, weryfikacją najemców i ich relacjami z właścicielami. Drugi aspekt to jest dość mała wiara w legislację, tzn. eksperci rzadko kiedy wierzą w to, że rządzący mocniej pochylą się nad polityką związaną z najmem, poświęcą więcej czasu na dopracowanie polityki mieszkaniowej tak, żeby ona dobrze wspierała najemców i rozwijała ten rynek. I trzecia rzecz to mieszane odczucia związane z małymi miastami i duża rozbieżność w opiniach ekspertów odnośnie do tego, czy one będą się rozwijały i przyciągały najemców, czy wręcz przeciwnie, będą się wyludniały. Tutaj głosy są rozłożone po równi i jest to ciekawy aspekt dyskusji o tym, jak rozwinie się w Polsce rynek najmu.
Rynek najmu w Polsce skupiony głównie w dużych miastach
Raport
podsumowujący badanie ThinkCo przedstawia najważniejsze trendy
i prognozy dla polskiego rynku najmu z perspektywy dużych rynków
i mniejszych miast. Statystyki pokazują, że w tej chwili jest on
skupiony głównie w tych pierwszych - pięć największych polskich
metropolii, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców, odpowiada łącznie za
ponad 40 proc. ogłoszeń najmu mieszkań zamieszczonych w serwisie Otodom
(nie uwzględniając mniejszych miejscowości wchodzących w skład
aglomeracji). Wszystkie miasta powyżej 100 tys. mieszkańców to już
łącznie ponad 70 proc. ogłoszeń na polskim rynku najmu. Natomiast
w mniejszych ośrodkach niska fizyczna dostępność mieszkań i lokali na
wynajem jest jedną z głównych bolączek, która przyczynia się m.in. do
odpływu mieszkańców.
- Małe miejscowości z pewnością będą mieć
gigantyczne potrzeby związane z relacją pomiędzy podażą a popytem.
Z jednej strony mamy kwestię imigrantów, którzy często zaczynają
zamieszkiwać właśnie te mniejsze miejscowości. Z drugiej strony mamy
osoby uciekające z tych małych miast do większych ośrodków, przenoszące
się do Warszawy, Krakowa, Poznania czy Wrocławia. Samorządy chciałyby
tych ludzi utrzymać. I to są dwa elementy, które będą się mocno zderzały
- mówi ekspert. - Jest duża szansa, że samorządowcy dostrzegą ten
problem i na przykładzie kilku gmin w Polsce widzimy już, że próbują
zatrzymywać mieszkańców, wspierając budownictwo mieszkaniowe, wspierając
najem. Z drugiej strony to dziś wciąż są pojedyncze przypadki. Według
opinii ekspertów to zjawisko może pójść w obie strony, w zależności
m.in. od tego, czy będą środki dedykowane samorządom w celu
zatrzymywania tych osób.
Według autorów raportu „Najem 2030”
w Polsce ten rynek jest obecnie nie tylko skupiony w aglomeracjach
i dużych miastach, ale również mocno rozdrobniony, mało profesjonalny,
tymczasowy (standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12
miesięcy, dłuższe zobowiązania są rzadkie) i stosunkowo drogi (według
Eurostatu na koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był
przeciążony kosztami mieszkaniowymi, które pochłaniały ponad 40 proc.
jego budżetu). Jest też od lat ignorowany przez państwo - wydatki
budżetowe na sferę mieszkaniową w Polsce należą do najniższych w Unii
Europejskiej, a polska polityka mieszkaniowa od lat boryka się m.in
z brakiem skutecznej polityki czynszowej, deficytem lokali i złym stanem
technicznym zasobu komunalnego.
Co z tymi REIT-ami?
W ostatnich latach na polskim rynku pojawiły się fundusze nieruchomościowe, tworząc rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Zasób mieszkań oferowanych w jego ramach obejmuje ok. 12 tys. lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. zasobów najmu komercyjnego. 98 proc. ekspertów jest zdania, że w 2030 roku zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację całego sektora. Z kolei 66 proc. badanych spodziewa się, że w ciągu kilku lat do polskiego porządku prawnego zostaną wprowadzone tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust - funduszach inwestujących w rynek nieruchomości).
- Dzięki potencjalnej ustawie REIT-owej jest szansa wykorzystać zasoby finansowe Polaków, zakumulowane na zwykłych rachunkach bankowych, i przerzucić je w fundusze inwestycyjne, w inwestycje na wynajem. Obecnie, jeśli ktoś ma na koncie bankowym 20-30 tys. zł, to nie może zainwestować w nieruchomość samodzielnie, dlatego odpowiednia ustawa, która pozwoli Polakom inwestować w najem, byłaby jak najbardziej wskazana - mówi ekspert simpl.rent.
Przez kilka lat rząd prowadził prace nad ustawą o REIT-ach, jednak w czerwcu ub.r. „Dziennik Gazeta Prawna” dowiedział się w Ministerstwie Finansów, że zostały one wstrzymane „również ze względu na niepewność otoczenia makroekonomicznego wynikającą z zaistniałych wydarzeń o charakterze globalnym”. Dodano także, że celem jest „stworzenie warunków umożliwiających dalsze upowszechnianie nabywania przez polskie rodziny pierwszej nieruchomości na własność”. Biuro prasowe resortu wyraziło wówczas także obawę, że uruchomienie popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości na wynajem mogłoby spowodować dalszy wzrost cen.
Ceny jednak i tak wzrosły. Z danych NBP wynika, że ceny 1 mkw. lokalu mieszkalnego w siedmiu największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) wzrosły na rynku pierwotnym o 7,2 proc. rok do roku, a w 10 kolejnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) - o 11,5 proc. Lepsza jest sytuacja na rynku wtórnym; w II kwartale 2023 roku w największych ośrodkach cena minimalnie spadła (o 100 zł do 10 348 zł/1 mkw.), a w 10 miastach wojewódzkich podniosła się o niespełna 2,5 proc.
