Złotówkowi kredytobiorcy odpoczywają na wakacjach kredytowych, a tymczasem spłacający kredyty oparte na franku zaczynają odczuwać podwójne uderzenie. Drożejący frank i rosnące oprocentowanie sprawiają, że raty mocniej obciążają portfel.
Długa seria podwyżek stóp procentowych rozpoczęta jesienią 2021 r. wywindowała raty kredytów hipotecznych do poziomów nierzadko dwukrotnie wyższych niż w połowie zeszłego roku. Ponieważ większość kredytów mieszkaniowych w portfelach banków oparta jest na zmiennym oprocentowaniu, a hipoteki złotowe stanowią gros stanu posiadania kredytodawców, temat „ciężkich rat” stał się głośny.
Na wyobraźnię szczególnie działać mogły przykłady dotyczące „kredytobiorców-świeżaków”, czyli osób, które zaciągnęły zobowiązania w czasie obowiązywania rekordowo niskich stóp procentowych. Jeśli wykorzystali oni w pełni zdolność kredytową w czasach taniego pieniądza, niemal natychmiast mogli znaleźć się w poważnych tarapatach, gdy oprocentowanie poszło w górę.
Szum wokół losu kredytobiorców złotowych skończył się wprowadzeniem ustawowych wakacji kredytowych. Odroczenie spłat nie jest jednak dostępne dla osób, które spłacają kredyt powiązany z walutą obcą, w tym kilkuset tysięcy tzw. frankowców. Ich raty tymczasem mogą być obecnie najwyższe w historii.
Podwójny frankowy nelson
Do helweckiego bastionu gospodarczej stabilności z pewnym opóźnieniem dotarła inflacyjna fala. W czerwcu 2022 r. SNB (szwajcarski bank centralny) niespodziewane podniósł stopy procentowe. Była to pierwsza podwyżka od niemal 15 lat. Stało się jasne, że kończy się pewien rozdział, a na rynku pojawiły się pierwsze spekulacje o skali kolejnych podwyżek. Ta wrześniowa może być ostrzejsza, niż spodziewano się wcześniej – aż o 75 pb.
Stawka SARON 3M, na której bazuje po likwidacji LIBOR oprocentowanie kredytów hipotecznych denominowanych i indeksowanych do franka, wspięła się od połowy czerwca z poziomu -0,7 proc. w okolice -0,2 proc. To jednak tylko jeden, mniej znaczący na razie czynnik windujący raty „frankowców”.
Kurs helweckiej waluty od kilku miesięcy znajduje się na poziomach bliskich 4,8-4,9 zł. Dla porównania – jeszcze w pierwszych dniach czerwca był zbliżony do 4,35 zł. Bliskość historycznych maksimów notowań franka sprawiła, że przeliczone na złote raty kredytobiorców są dziś w niektórych przypadkach najwyższe w całej historii spłaty zobowiązania.
Frank kontra złoty – ciężary wzrosły dla wszystkich
Sięgnijmy do uproszczonego syntetycznego porównania kredytu hipotecznego bazującego na franku i „złotówkowego” zobowiązania o takiej samej wyjściowej kwocie. Nasz obiekt badawczy to kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w lutym 2008 r. na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości. Kurs wypłaty zobowiązania opartego na franku wyniósł 2,25 zł za 1 CHF. W porównaniu przyjmujemy, że marża wynosi 1 pp. (dla obu modelowych zobowiązań – „frankowego” i złotowego), a kursy i wskaźniki, od których uzależnione jest oprocentowanie, aktualizowane są co miesiąc.
W grudniu 2020 r. raty „frankowe” i złotowe dzieliła rekordowa przestrzeń, chociaż frank kosztował ok. 4,30 zł. Rok później, pod koniec 2021 r., za sprawą wzrostu wskaźnika WIBOR dystans zmalał, ale obciążenie kredytobiorcy „frankowego” było bliskie historycznego maksimum.
Kolejne miesiące przyniosły dramatyczne zmiany dla obu modelowych kredytobiorców. Raty złotowego kredytu poszybowały w górę, na chwilę przewyższając nawet ratę „frankowca” (w czerwcu 2022 r.). To efekt mocno rosnącego wskaźnika WIBOR, który zatrzymał się na poziomie ok. 7 proc. podczas ostatnich wakacji.
Od początku wojny w Ukrainie drożał frank, co przełożyło się na zdecydowany wzrost obciążeń w kredycie bazującego na tej walucie. Czerwcowa zmiana nastawienia SNB i początek ruchu oprocentowania w górę tylko dodały paliwa temu trendowi. „Frankowe” raty zaczęły ponownie oddalać się od rat analogicznego kredytu zaciągniętego w złotych.
Dług nadal wyższy niż w „dniu zero”
Wysoki koszt obsługi zadłużenia to element najbardziej zwracający uwagę w porównaniach, ale równie istotne są nieco głębiej pogrzebane parametry. Dla kredytobiorców „frankowych” najpoważniejszym problemem w przypadku np. konieczności sprzedaży nieruchomości jest saldo zadłużenia.
Po ponad 14 latach spłat przykładowy kredytobiorca CHF ma nadal do oddania kwotę wyższą niż po pierwszej racie. Dług pozostały do spłaty w złotych to ponad 350 tys. zł, chociaż licząc we frankach, kredytobiorca spłacił niemal połowę (a dokładniej 46 proc.) zobowiązania. Wskaźnik LTV, odnoszony do pierwotnej wartości nieruchomości, wynosiłby 117 proc.
Od początku trwania umowy nasz modelowy „frankowiec” spłacił łącznie raty o wartości 267 tys. zł. Różnica w stosunku do złotowego odpowiednika nie jest znacząca – „złotówkowicz” oddał bankowi ok. 260 tys. zł. Jednakże ten drugi pozbył się w tym czasie ponad 107 tys. zł długu i jego kredyt nie znajduje się „pod wodą”.
Nawet ten uproszczony przykład może stanowić ilustrację wyborów, przed jakimi stają kredytobiorcy „frankowi”. Podjęcie stosunkowo niewielkiego ryzyka związanego z pozwaniem banku-kredytodawcy w obliczu rosnących rat i niezbyt różowych perspektyw (zarówno kursu walutowego, jak i polityki pieniężnej w Szwajcarii plus koniunktury gospodarczej w Polsce) wydaje się racjonalnym posunięciem. Efekty widać w statystykach napływających z sądów – zamiast wakacji kredytowych „frankowi” kredytobiorcy mają znacznie bardziej radykalne rozwiązanie na podorędziu.
