Od boomu do mizerii. Gorąca dekada na rynku nieruchomości

analityk Bankier.pl

10 lat temu rozpoczął się pierwszy zasługujący na to miano boom na rynku nieruchomości. Trwał krótko, ale pozostawił po sobie trwały ślad w polskich miastach. Przypominamy kluczowe momenty z ostatniej dekady i sztandarowe inwestycje symbolizujące zmienne losy budowlanej koniunktury.

W 2005 roku po raz pierwszy kredyty mieszkaniowe stały się istotną pozycją w portfelach banków. Można ten moment uznać za symboliczny początek „hipo-boomu”, którego owocem są 2 miliony kredytów spłacanych obecnie przez Polaków. To, co działo się w bankach, miało ścisły związek z sytuacją na rynku nieruchomości, który przez ostatnie 10 lat przeszedł przez 5 kolejnych etapów rozwoju.

Gra popytu i podaży na rynku nieruchomości ma szczególny charakter. Z jednej strony popyt, tak jak miało to miejsce w Polsce, może mieć przez dłuższy czas charakter utajony – zahamowany przez różne czynniki takie jak np. niedostępność kredytu, niskie dochody, wysokie ceny mieszkań. Z drugiej strony podaż reaguje ze sporym opóźnieniem na nowe okoliczności. Proces inwestycyjny rozciąga się na kilka lat. „Wyprodukowanie” nowych mieszkań i rzucenie ich na rynek może rozminąć się czasowo z oczekiwaniami klientów. To jedna z przyczyn, dla której cykle na rynku mieszkaniowym przybierają czasem dość gwałtowną postać.

W Polsce o mieszkaniowym boomie można było mówić przede wszystkim w większych miastach, gdzie szczególnie aktywni stali się deweloperzy. To oni do dziś odpowiadają za ok. połowę nowych lokali. Na wsi i w małych miejscowościach budownictwo w dużej mierze opierało się i nadal opiera na własnych siłach indywidualnych inwestorów, a dostępność kredytu w mniejszym stopniu wpływa na koniunkturę.

1. Pompowanie bańki

W latach 2005-2006 rozpoczęło się wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości. W tym okresie, wkrótce po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, zbiegło się w czasie kilka ważnych tendencji. Banki rozpoczęły kredytową ekspansję, a „hipoteki” stały się bardziej dostępne dla klientów. Częściowo odpowiadało za to rozpowszechnienie się kredytów walutowych – bazujących na niskich stopach procentowych w Szwajcarii.

Jednocześnie rosły dochody gospodarstw domowych i dawały o sobie znać siły demografii. W 10 największych miastach Polski liczba zawartych małżeństw na 1000 mieszkańców wzrosła w tym czasie z nieco powyżej 4,5 do niemal 6. W Warszawie efekt dodatkowo wzmocniony został przez utrzymujące się dodatnie saldo migracji – do stolicy napływali liczni młodzi mieszkańcy. Niewielki zasób mieszkań na wynajem i wysokie ceny najmu zachęcały do kupowania na własność.

Cena 1 m kw. mieszkania - średnia dla 7 największych miast, rynek pierwotny
Cena 1 m kw. mieszkania - średnia dla 7 największych miast, rynek pierwotny (NBP)

Jak zauważali analitycy Narodowego Banku Polskiego, rosnąca dostępność kredytu powodująca wzrost popytu na mieszkania zetknęła się w tym czasie ze sztywną podażą. Gotowych mieszkań przybywało zbyt wolno. Ceny lokali na rynku pierwotnym i wtórnym zaczęły rosnąć. Dynamika zmian była do tej pory niespotykana – na koniec 2006 r., zgodnie z danymi NBP, ceny ofertowe na rynku wtórnym w 10 największych miastach wzrosły o ponad 60 proc. (rok do roku) i o ponad 90 proc. na rynku pierwotnym.

Miasteczko Wilanów
Miasteczko Wilanów (Wikimedia Commons)

Symbolem pierwszej fazy boomu mieszkaniowego może być stołeczne Miasteczko Wilanów, którego budowę rozpoczęto w 2002 r. Do końca 2006 roku do użytku oddano ponad 800 mieszkań, a w kolejnym roku kolejne 1500. Osiedle nadal się rozwija, docelowo ma objąć ponad 20 tys. lokali. Projekt był chwalony m.in. za całościowe podejście do projektowania, uwzględniające rolę planowania urbanistycznego. Społeczność osiedla w dużej części tworzą nowi mieszkańcy stolicy, klasa średnia „białych kołnierzyków”, stąd ironiczne określenie „Lemingrad”, którym ochrzczono inwestycję.

"Dziury w ziemi" szły jak świeże bułeczki - jak rozwinął się boom? Czytaj dalej

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 9 ~Asad

Szykuje się kolejny boom na rynku nieruchomości. Imigranci kupią lub wynajmą te wszystkie pustostany

! Odpowiedz
3 2 ~Leszczu

Zlota 44 wyglada jak czlonek, ot dlatego tam mozna by bylo wjechac z zakupem, bo do takiego blokowiska bedzie bardzo latwo wyrwac co nieco z ulicy na noc I to nie byle co. Podejrzewam, ze ten atut jest uwzgledniony w cenach lokali

! Odpowiedz
2 22 ~ekspert

Dynamika przyrostu umów kredytowych leci na łeb na szyję (patrz wykres na stronie 4)! Podaż rośnie najszybciej w historii. Jak tylko zakończą się zakupy inwestycyjne za gotówkę czeka nas gwałtowny spadek cen. To nie stabilizacja tylko BAŃKA, która zaraz pęknie!

! Odpowiedz
2 10 ~efer

OBECNIE - Najniższe stopy % w historii, program wsparcia MdM dla rynku wtórnego, jeszcze "tylko" 10% wkładu własnego...a ceny przy tak sprzyjających warunkach idą w dół i udziela się coraz mniej kredytów (rynek się nasycił przy tych cenach) - obserwacja na rynku warszawskim. Wystarczy przeanalizować ceny portali, spadki nawet tych najtańszych mieszkań w ok. 8 miesięcy sięgają 20 - 25 tyś. zł. Oferty, które utrzymują cenę sprzed tego okresu wiszą po rok i nikt tego nie kupuje. Mieszkanie niedaleko mnie - spadło w ciągu 6 miesięcy 30 tyś do 340 tyś (dobra lokalizacja, 3 pokoje) a chętnych brak...stoi już ponad rok. W NIEDALEKIEJ PRZYSZŁOŚCI - stopy w końcu ruszą do góry ( zmniejszy się zdolność kredytowa - rata idzie w górę), MdM ( kończy się w grudniu 2018), wkład własny urośnie do 2017 roku do 20% - to NIEMOŻLIWE żeby ceny poszły w górę. Chyba że chciwi deweloperzy, którzy mają ponad 50% marży na inwestycji zaczną mącić...rząd wymyśli kolejny program... lub banki..będą pompować kolejną bańkę...ale z cuglami w postaci wkładu własnego, braku możliwości brania kredytu w obcej walucie i obostrzonych warunkach udzielania kredytu to raczej niemożliwe. Dla rynku wtórnego odchodzą spekulacje i zmowy cenowe przez deweloperkę tutaj może jeszcze mocniej polecieć cena. I jeszcze jedna, a w zasadzie dwie sprawy - emigracja wpłynie na demografie i jest już CORAZ MNIEJ FRAJERÓW, którzy nałożą sobie pętle na szyje w postaci kredytu na przewartościowane mieszkanie ( Ci się już wykruszyli)...podsumowując CENY BĘDĄ SPADAĆ....z krótkotrwałymi stabilizacjami

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 2 ~Wielblad13

Do jakiego poziomu chcesz żeby spadł rynek? W szczycie bańki pojawił się wysyp ambitniejszych projektów dziś po spadku cen co najwyżej kończy się projekty z tamtych lat gdy ceny spadną tak jak to prognozujesz to co będzie z nowymi budynkami? Powstanie coś na kształt starej wielkiej płyty? Tanie i dostępne ale brzydkie i nijakie? Zresztą niskie ceny to także znacznie niższa podaż ba nawet remontów nie będzie zbyt wielu bo się nie będą oplacaly! I co będą robić budowlańcy? Będą produkować "fortepiany"? Przestań... Dziś mamy za mało mieszkań są one za małe (w przyszłości zapewne będziemy je" programowo " łączyć w wieksze) w złym stanie technicznym i o bardzo niskim komforcie... W bardzo wielu miastach istnieje dosłownie morze starych budynków które przetrwały już swoją śmierć techniczną!
A ty i wielu piszecie że jest całkiem ok i podaż nowych budynków jest już za duża bo przecież stare zaspokajają nasze potrzeby... Hehehe
Nie uwzgledniacie zupełnie dynamiki wzrostu wynagrodzeń! A przecież prognozuje się na najbliższe lata duży wzrost wynagrodzeń w naszym kraju! To będzie pierwszy wpływ demografii która tak straszycie ;) a za następnych ok 20 lat pojawi się odczuwalna podaż mieszkań...
Nie uwzgledniacie obniżenia podatków czyli podwyższenia kwoty wolnej od podatków! Która ma wzrosnąć skokowo a później ponoć ciągle ma wzrastać aby osiągnąć przyzwoity europejski pomimo... Nie uwzgledniacie 500 zł na dzieci! A jest to wg mnie coraz bardziej realne! Pomyślcie rodzina 2 plus 3 moze dostać 1650 zł miesięcznie więcej! Zapewne ponosiła do tej pory taka rodzina jakieś koszty związane z mieszkaniem a z taką kwotą mogą kupić mieszkanie 3 pokojowe i jeszcze im dużo zostanie! Oczywiście zależy to od lokalizacji i raczej z wyłączeniem paru największych miast (gdzie niewielu zarabia mniej niż 800 zł na członka rodziny ale i ceny mieszkań znacznie wyższe )
Co do wkładu własnego to pozostanie on przecież nadal na poziomie 10 procent z tym że trzeba będzie ponieść dodatkową opłatę za brakujące procenty do owych 20 procent... Zresztą gdy rynek będzie rosnący wiele banków uwzględni własne wyceny a one będą na tyle wysokie aby klient mógł wziąć kredyt to normalna praktyka w naszym kraju wiec nie ma co straszyć ;)
Na koniec ceny mieszkań w Niemczech... Zachodnie duże miasta to plus minus ok 7 tys euro! Berlin to już ok 4 tys! Jak biednie wygląda przy tym nasza stolica... Także koszty budowy wcale nie muszą być niższe w naszym kraju o czym świadczy choćby koszt budowy autostrad... Do tej pory koszty budowy w Polsce były niższe głównie z powodu oszczędności na jakości i komfortu naszych budynków... Wstyd przyznać ale bardzo często nasze budynki mają standard budynków socjalnych w Niemczech... A widać wam to zupełnie nie przeszkadza ;) bo przecież wprowadzimy się do mieszkania po babci Gieni i nawet remontować nie będziemy bo poniesiemy z tego tytułu stratę ;)
Ceny mieszkań będą droższy wraz ze wzrostem naszych wynagrodzeń... Będą drozaly bo będziemy podnosić ich standard (wielkość komfort ogólnie jakość) tak nowych jak i starych! A to koszty! Dziś mieszkania w zachodnich Niemczech są dużo droższe ale jak zaczniemy podnosić standard naszych mieszkań w ich kierunku to cena naszych mieszkań znacznie się do nich zbliży przecież nikt tego nie zrobi za darmo! No chyba że ambicją naszych rodaków jest mieszkanie w bardzo niskim standardzie...

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 2 ~efer odpowiada ~Wielblad13

"A ty i wielu piszecie że jest całkiem ok i podaż nowych budynków jest już za duża bo przecież stare zaspokajają nasze potrzeby" - słowem o tym nie wspomniałem. Mówiłem, że rośnie podaż, nie mówiłem o nowych budynkach ( chociaż tutaj też jest b. duża). Co z tego, że rośnie płaca... jak 10 lat temu za chleb płaciłeś 1,30zł (teraz 2,50), za paliwo 3,50 ( teraz okolice 4,5 ale niedawno 5,5 - ciekawe jak długo się utrzyma ten trend - polityka). Zarobki to jedno ale ceny to drugie. Praktycznie wszystko drożeje i żeby utrzymać standard naturalnym jest podniesienie płac. Druga rzecz to rosnąca liczba emerytów i uciekający młodzi za granicę. Koszty ZUS i utrzymania emerytów będą tylko rosły - myślisz, że z czyjej kieszeni? Co do tego dodatku 500 zł na dziecko - dostają go najbiedniejsi. Im więcej wychodzi na członka w rodzinie - tym mniej go dostajesz. Dla rodziny 5 osobowej razem z tym dodatkiem co miesiąc mieliby ok. 3,5 tyś. zł. I teraz pytanie. Jaki bank da kredyt 5 osobowej rodzinie przy 3,5 tyś zł. miesięcznie na wszystkich na kwotę min. 200 tyś. zł. W kawalerce przecież mieszkać nie będą. Żyjesz iluzją. Co do ubezpieczenia pozostałych 5 lub 10 procent wkładu własnego - to przełoży się też na ratę i spowoduje zmniejszenie zdolności kredytowej jeszcze bardziej ( bo ubezpieczenie tych 5 czy 10% będzie rozkładane na raty w kredycie czyli dodatkowe ODSETKI). 7 tyś Euro za metr ???? W Niemczech?? - chyba w Śródmieściu i dla Luksusowych Apartamentów. a to margines rynku. I dodam...popatrz trochę na statystki NBP - że liczba udzielanych kredytów leci na pysk....dlatego zostali przy NISKICH STOPACH i wpuścili MdM na wtórny....gdyby było tylu chętnych to mielibyśmy boom na kredyty jak w 2008 ( tyle że już nie na 100% wartości nieruchomości). Jeżeli przy tak sprzyjających warunkach ceny nie rosną a wręcz spadają...to przy gorszych będą tylko spadać. Analizuje nie tylko wypociny ekspertów ...ale sam rynek CEN na wielu portalach ogłoszeniowych...i widzę co się dzieje..są SPADKI....a przecież płaca minimalna rośnie..i płace rosną..niedużo ale rosną - to nic nie daje. Ci co zarabiają i mają pieniądze już kupili. A do jakich cen będą spadki ?? - to już wróżenie z fusów. Wiem tylko tyle, że jak agent mówi mi, że takie są ceny to ogarnia mnie śmiech. Ceny dopasowane do rynku to takie, przy których mieszkanie schodzi w ciągu max 3 miesięcy. Jeżeli mieszkania stoją po rok lub więcej to równie dobrze, można podnieść cenę z 300 na 500 tyś i powiedzieć takie mamy ceny - żadna różnica i za tą i za tą mieszkanie się nie sprzeda. A teraz właśnie taką mamy sytuację. Spadki będą dotąd, aż ludzie zaczną kupować mieszkania i zaczną "schodzić" w ciągu 3 miesięcy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 6 ~HadwaO

Jak wprowadzą katastralny ceny spadną ,ludzie będą się wieszać bo nie będą w stanie płacić ani sprzedać

! Odpowiedz
6 3 ~myslenieNIEboli

slysze to od20 lat jak wprowadza jak wprowadza ten farmazon przewija sie juz tyle lat
a jak bedzie wojna
a jak wybuchnie super wulkan
a jak bedzie kryzys ekonomiczny
siej farmazon gdzie indziej
pamietaj ze ci co maja go wprowadzic maja po kilka mieszkan wiec sobie nie beda krzywdy robic

! Odpowiedz
1 3 ~PiotrN

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
3 16 ~czesiu_z_białowież

jest taka nadpodaż, że sobie tego nie wyobrażacie. Milion stoi pustych, a drugi milion jest w budowie. Tylko nie ma komu tego kupować. Taki buum jak był w państwie ch, d, i kamieni kupa wydarzył się raz na 1000 (tysiąc) lat. To się nie powtórzy. Dziękuję za uwagę.

! Odpowiedz
/* (c)AdOcean 2003-2015, pulsbiznesu.bankprzyszlosci.bankier.pl.Historia bankowosci.Wiadomosci.Video */ ado.slave('adoceanmyaouagsqqjrry', {myMaster: 'w5KmvanL8tWsDstTm5Hs_4dMgoSQzB4QursAlJExFlX.m7' });

Powiadomienie o debacie

Zapisz się do newslettera przypominającego o transmisjach kolejnych debat.

WIG-BANKI 0,24% 7 658,90
2018-11-14 13:50:00
ALIOR 3,37% 55,20
2018-11-14 13:52:40
INGBSK 2,13% 181,80
2018-11-14 13:40:42
MBANK 1,65% 419,40
2018-11-14 13:47:55
SANPL 0,76% 369,40
2018-11-14 13:50:02
MILLENNIUM 0,42% 9,53
2018-11-14 13:37:27
PKOBP 0,00% 41,39
2018-11-14 13:50:34
SANTANDER -0,68% 19,00
2018-11-14 09:00:00
BOS -0,28% 7,23
2018-11-14 13:44:19
IDEABANK -18,51% 2,29
2018-11-14 13:51:45
UNICREDIT -1,74% 47,50
2018-11-14 10:00:07
HANDLOWY -1,40% 70,20
2018-11-14 13:45:51
GETINOBLE -27,45% 0,37
2018-11-14 13:50:56
PEKAO -1,15% 107,70
2018-11-14 13:50:01