Chcąc kupić mieszkanie lub działkę budowlaną często decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. W ten sposób zyskujemy szeroki dostęp do oferty rynkowej. Wiele osób korzysta jednak z usług biur pośrednictwa ze względów bezpieczeństwa. Sądzą bowiem, że stan prawny nieruchomości sprawdzą za nich fachowcy, a w razie wpadek szkodę pokryje pośrednik lub jego ubezpieczyciel. Czy aby na pewno? Tutaj niestety wiele zależy od umowy, którą podpisujemy w agencji. Jak wygląda odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Profesjonalizm zobowiązuje
Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (pośrednik i zamawiający) podlegają w zakresie odpowiedzialności cywilnej regułom ogólnym. Zgodnie z nimi dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom (art. 354 § 1 K.c.).
Ustawodawca określił ponadto wymóg szczególnej staranności w zakresie prowadzenia przez pośrednika działalności gospodarczej i tym samym zaostrzył wymagania wobec niego. Profesjonalista - jakim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami - ma obowiązek posiadać kompletną wiedzę, która potrzebna jest mu do wykonywania zawodu. Pośrednika obowiązują także standardy zawodowe, które określają m.in. jego obowiązki czy stosunek do klienta. Tekst tych standardów dostępny jest m.in. pod adresem internetowym: http://www.mi.gov.pl/aktualnosci/1997.html.
Wymagana aktywność
Należy sprecyzować, co w praktyce oznacza wymóg dotrzymania przez pośrednika szczególnej staranności. W polskim systemie prawnym istnieje szereg instytucji jak np. system ksiąg wieczystych czy rejestry gruntów, które pozwalają w prosty sposób na dokładne określenie sytuacji prawnej danej nieruchomości. Pośrednik nie powinien się więc ograniczać do zbadania dokumentacji przedstawionej mu przez ewentualnego przyszłego kontrahenta zamawiającego, lecz poprzez podejmowane przez siebie dodatkowe czynności sprawdzić stan prawny i faktyczny danej nieruchomości. Celem ustalenia tego pierwszego niezbędna może się okazać wizyta we właściwym sądzie i np. uzyskanie odpisu z księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Stan faktyczny można zaś sprawdzić np. poprzez konsultacje dotyczące prawidłowości jej uzbrojenia.
Decyduje treść umowy
Podstawą stosunków między stronami jest umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z zasadami ogólnymi strona odpowiada wobec drugiej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, pozostające w związku przyczynowym ze szkodą poniesioną przez drugą stronę. Zakres tej odpowiedzialności uzależniony jest każdorazowo treścią konkretnej umowy. Ważne jest więc, by dokładnie określić w niej obowiązki pośrednika, co ewentualnie ułatwi nam w przyszłości dochodzenie roszczeń.
Pośrednik może działać na dwa fronty
Należy jednak pamiętać, iż nie stanowi przesłanki odszkodowawczej sam fakt pośredniczenia na rzecz obu stron transakcji (co jest w praktyce dość powszechnym zjawiskiem). Inaczej będzie jedynie w wypadku, gdy dojdzie z tego powodu do naruszenia uzasadnionych interesów jednej lub obu stron umowy (np. gdy pośrednik stara się w nieuzasadniony sposób zawyżyć wysokość transakcji z pokrzywdzeniem jednej ze stron czy zataja istotne informacje dotyczące nieruchomości).
Za pracowników i za drugą stronę
W praktyce czynności pośrednictwa często wykonywane są nie przez licencjonowanych pośredników osobiście, ale przez zatrudnione przez nich osoby. Warto więc pamiętać, iż za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powierzone innym osobom lub wykonywane przy pomocy innych osób pośrednik ponosi odpowiedzialność, jak za swoje własne czyny na zasadzie ryzyka. Nie może więc zwolnić się od tej odpowiedzialności z uwagi na brak winy w wyborze lub w nadzorze nad taką osobą.
Dopuszczalne jest także rozszerzenie odpowiedzialności pośrednika poprzez zawarcie w umowie tzw. klauzuli del credere. Klauzula taka oznacza zastrzeżenie, iż w uzgodnionym zakresie pośrednik za odrębnym wynagrodzeniem (prowizją del credere), będzie odpowiadać za wykonanie zobowiązania przez kontrahenta zamawiającego. Jeżeli umowa nie będzie stanowić inaczej, pośrednik odpowiadać będzie za to, że kontrahent zamawiającego spełni świadczenie. Taka odpowiedzialność pośrednika może dotyczyć tylko oznaczonej umowy z oznaczonym kontrahentem, przy której zawarciu pośredniczył.
Nie tak łatwo z konsumentem
Zdarzają się jeszcze niestety przypadki, gdy pośrednik umieszcza w umowie pośrednictwa klauzulę, zgodnie z którą wyłącza albo ogranicza swoją odpowiedzialność. Taki zapis nie będzie skuteczny względem osoby fizycznej, która zawarła umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Taka osoba w świetle prawa polskiego uznawana jest bowiem za konsumenta, a tym samym postanowienia umowy zawieranej z nią, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą jej, jeżeli kształtują jej prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy (są to tzw. niedozwolone postanowienia umowne).
Odpowiedzialność zawodowa
Warto też wspomnieć, że pośrednik podlega odpowiedzialności zawodowej za naruszenie swoich ustawowych obowiązków. Należą do nich m.in. stosowanie przepisów prawa, standardów zawodowych, kierowanie się zasadami etyki zawodowej i zasadą ochrony interesów zamawiającego, wykonywanie czynności pośrednictwa ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru czy posiadanie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Na skutek postępowania dyscyplinarnego pośrednik może być ukarany m.in. naganą lub nawet pozbawieniem licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie dopiero po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
Podstawa prawna: art. 181 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 266 z dnia 2006-07-27
