W I kw. 2025 r. obserwujemy oznaki stabilizacji sytuacji na 16 wojewódzkich rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Kwartalna dynamika wzrostu cen ofertowych osłabła, zaś w przypadku cen transakcyjnych odnotowano spadki – wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego.
W czwartek NBP opublikował „Informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2025 r.”. W raporcie bank centralny podał, że na rynkach pierwotnych – czyli w przypadku sprzedaży mieszkania np. przez dewelopera - odnotowano zmniejszenie liczonych kwartał do kwartały dynamik nominalnych średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań.
„Dynamiki r/r kształtowały się na niższych niż notowane w poprzednich kwartałach poziomach (od 3,1 proc. do 8,3 proc. w I kw. 2025 r., podczas gdy w IV kw. 2024 r. było to od 10,9 proc. do 12,3 proc.). We wszystkich grupach miast notowano spadki kw./kw. i r/r cen transakcyjnych urealnianych, zarówno względem CPI, jak i dynamiki wynagrodzeń, a urealnione kw./kw. dynamiki uplasowały się na ujemnych poziomach” – czytamy w raporcie NBP.
Według raportu, tempo wzrostu cen nominalnych mieszkań, liczone kwartał do kwartału, zmniejszyło się w Warszawie i 6 miastach, zaś tempo liczone rok do roku spadło na każdym z analizowanych rynków i wyniosło od 7,6 proc. do 8,1 proc. w I kw. 2025 r., podczas gdy w IV kw. 2024 r. było to od 12,3 proc. do 19,6 proc.
„Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, w analizowanych grupach miast notowano spadki kw./kw. i r/r realnych cen transakcyjnych zarówno względem CPI, jak i dynamiki wynagrodzeń, a urealnione wymienionymi wskaźnikami dynamiki kw./kw. uplasowały się na ujemnych poziomach” – podał NBP.
Wg NBP, widać także malejące tempo wzrostu cen ofertowych – i ten trend notowany jest już od III kw. 2024 r. W I kw. 2025 r. roczne tempa wzrostu cen kształtowały się na wszystkich analizowanych rynkach w przedziale od 4,5 proc. do 8,8 proc.
„Poziom średnich stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) nieznacznie spadł kw./kw. w grupie 6. i 10. miast, oraz wzrósł w Warszawie (…). Koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nadal był wyższy od kosztu najmu mieszkania (…). Liczba mieszkań oferowanych na wynajem była wyższa niż w poprzednim kwartale. Wobec relatywnie niskiej sprzedaży mieszkań w dużych miastach wzrosła liczba deweloperów zainteresowanych budowaniem i oferowaniem mieszkań w formule najmu instytucjonalnego (…), w tym w mniejszych ośrodkach” – poinformował bank centralny.
Deweloperzy budują coraz mniej
Z raportu wynika, że w całej Polsce deweloperzy zmniejszyli liczbę wniosków o nowe pozwolenia na budowę mieszkań. Nadal najwięcej wniosków o pozwolenie na budowę składają deweloperzy.
„Liczba pozwoleń na budowę w I kw. 2025 r. wyniosła 61,9 tys. mieszkań, tj. spadła kw./kw. o ok. 8,3 tys. oraz była niższa o 8,1 tys. względem I kw. 2024 r. (…). Udział pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem stanowił ok. 65 proc. całości pozwoleń, natomiast na budowy indywidualne ok. 30 proc. W dalszym ciągu, mimo wzrostu dynamiki r/r, nieznaczne pozostały udziały pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych oraz liczba noworozpoczynanych projektów” – informuje NBP.
Bank centralny podał, że w I kw. br. w Polsce rozpoczęto budowę ok. 55,7 tys. mieszkań, tj. o ok. 3,4 tys. więcej względem poprzedniego kwartału oraz o 4,4 tys. mniej niż w I kw. 2024 r. W raporcie wskazano, że w rozpoczętych budowach w Polsce dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 66 proc.) oraz indywidualne (ok. 32 proc.).
„W I kw. 2025 r. oddano do użytkowania w Polsce ok. 46,1 tys. mieszkań, tj. o ok. 8,8 tys. mniej wobec poprzedniego kwartału oraz ok. 2,2 tys. mniej względem I kw. 2024 r. (…). Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 60 proc.) oraz indywidualne (ok. 37 proc.). Wśród oddawanych mieszkań na sprzedaż i wynajem zmniejszył się ich udział – liczony rok do roku - w 6. i 10. miastach, wzrósł natomiast w Warszawie oraz w pozostałej Polsce” – podał bank centralny.
Z danych NBP wynika, że szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych w 7. największych miastach zmniejszyła się o ok. 2 pp., do ok. 21 proc. Na taki poziom ROE wpływ miał spadek cen transakcyjnych mieszkań, przy wzroście kosztów producentów oraz wspierający ich sposób finasowania się deweloperów (głównie środki własne, przedpłaty klientów oraz inne zobowiązania).
„Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie, kupione za środki własne, wzrósł do poziomu ok. 3,5 proc. (…) Zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonanej ze środków własnych był niższy niż oprocentowanie depozytów bankowych oraz zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe” – podał także NBP. (PAP)
ms/ malk/
