Sprzedaż mieszkań deweloperskich w IV kwartale 2026 r. może być słabsza niż w poprzednich miesiącach z powodu droższego kredytu i pogorszenia nastrojów konsumentów, a konkurencja między firmami może się nasilić - poinformowali na konferencji prasowej specjaliści portalu RynekPierwotny.pl.
"Gdybyśmy mieli podsumować trzeci kwartał to był on taki pół na pół. Deweloperzy faktycznie mieli mocną sprzedaż, ale na rynek weszło bardzo dużo nowych projektów konkurencyjnych. (...) To była ciężka praca działów marketingu i sprzedaży u deweloperów, rabatowanie, szukanie tych odpowiednich klientów. Widzimy, że ta sprzedaż nie wszędzie rosła po równo" - powiedział Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl
Spodziewam się, że czwarty kwartał będzie słabszy z perspektywy samych deweloperów. Po pierwsze, spodziewamy się wolniejszej sprzedaży w czwartym kwartale. Umowy rezerwacyjne zawierane jeszcze w sierpniu czy we wrześniu, będą dochodziły do skutków czwartym kwartale - zatem mamy trochę sił do rozpędu - dodał.
Wskazał, że widać kilka rzeczy, które będą powodowały, że w IV kwartale mieszkania nie będą się sprzedawały tak dobrze.
"Pierwszym czynnikiem jest to, że po prostu kredyt jest droższy niż w kwartale trzecim. (...) Jeżeli ktoś obecnie jest na granicy zdolności kredytowej i jeszcze się zastanawia czy już zdecydować się na mieszkanie, czy poczekać na tańszy kredyt - lepiej pewnie nie czekać. Otoczenie, geopolityka sugeruje, że kredyt będzie droższy w najbliższym czasie" - powiedział Jan Dziekoński.
"Mamy też pogorszenie koniunktury konsumenckiej. W środę zostały opublikowane ankietowe badania GUS-u z połowy października o nastrojach Polaków. Mieliśmy bardzo silny spadek nastrojów, przede wszystkim związany z sytuacją wewnątrzkrajową. To są też kwestie geopolityczne związane z wojną hybrydową" - dodał.
Droższe kredyty wyhamują sprzedaż w IV kwartale?
Wskazał, że długoterminowo sytuacja rosnącej inflacji, wyższych stóp procentowych, mniejszego budżetu domowego, wolniejszy wzrost realnych wynagrodzeń spowoduje, że konsument co do zasady będzie bardziej wstrzemięźliwy.
"Ta sprzedaż będzie prawdopodobnie trochę słabsza, ale w niektórych obszarach rynku czy w wynikach niektórych deweloperów zobaczymy pewnie kolejne rekordy. Jeśli chodzi o podaż, spodziewamy się, że tej podaży w kwartale czwartym będzie jednak mniej" - powiedział.
Wskazał, że bardzo mocno oferta wzrosła w ubiegłych trzech miesiącach.
"Myślę, że portfolia deweloperów zostały tak zasilane, tak wzrosła konkurencja, że tutaj tej wstrzymywalności może być trochę więcej, jeżeli chodzi o wprowadzenie nowej oferty. (...) Nadal będzie bardzo duży wybór mieszkań na rynku - na większości rynków będzie to wybór mieszkań zwłaszcza gotowych" - powiedział.
"Natomiast spodziewamy się mocniejszej konkurencji między deweloperami i prawdopodobnie dobrych ofert, kampanii marketingowych właśnie w czwartym kwartale. Ten moment zakupowy na koniec roku może być całkiem ciekawy" - dodał.
Rośnie presja na małych deweloperów, aż 80 proc. firm sprzedaje wolniej niż buduje
Podał, że coraz wyraźniej widać trendy inflacji cenowej, która zacznie się pojawiać na rynku.
"Patrząc na poszczególne rynki z osobna (...) widzimy obszary, gdzie ta inflacja cenowa wprowadzania projektów nowych, o wyższej cenie jest zauważalna. (...) Wyraźnie widać, że kolejne projekty są wprowadzane coraz drożej, ale nie dzieje się to w segmencie drogich mieszkań" - powiedział Jan Dziekoński.
"W segmencie drogich mieszkań, gdzie sprzedaż jest znacznie wolniejsza, klient jest zupełnie inny, widzimy, że rynek chyba się nasycił" - dodał.
Jak podano, w połowie 2024 r. ok. 66 proc. deweloperów sprzedawało mieszkania wolniej niż postępowała budowa ich inwestycji. Na koniec września 2026 r. odsetek ten sięgnął 78 proc. – mimo wyraźnej poprawy wyników sprzedażowych całego rynku.
"Policzyliśmy wskaźnik, jaki odsetek firm sprzedaje szybciej niż buduje. Jeszcze dwa lata temu 34 proc. firm sprzedawało szybciej niż budowało, co generalnie daje komfort finansowy deweloperowi (...). 66 proc. nie utrzymywało tego tempa po zakończeniu Bezpiecznego Kredytu, ale to były opóźnienia niewielkie, 5-10 pkt proc." - powiedział Jan Dziekoński.
"W ciągu dwóch lat to się radykalnie zmieniło. 80 proc. firm deweloperskich w Polsce, z 800-900 podmiotów, wolniej sprzedaje niż buduje, czyli musi to finansować z własnych kapitałów albo musi te pieniądze pożyczyć" - dodał.
Wskazał, że jedynie 20 proc. firm utrzymuje to tempo.
"Jeżeli popatrzymy dokładniej, to najmniejszy problem mają deweloperzy ogólnopolscy, bo 60 proc. z nich sprzedaje szybciej niż buduje (...) Z kolei największy problem mają deweloperzy regionalni, którzy działają na jednym, dwóch rynkach i mają ofertę poniżej 1000 mieszkań" - powiedział.
"Ci więksi deweloperzy po pierwsze mają duże zaplecze finansowe, finansowane na przykład przez obligacje, i mogą sobie pozwolić na finansowanie drogich, długotrwałych projektów, trwających nawet 10 lat. Są w stanie z miastem poprowadzić te duże, skomplikowane projekty i to oni są bardziej gotowi na to wydłużanie procesu" - dodał.
Podano, że najmocniej pogorszyła się sytuacja mniejszych firm. Wśród deweloperów lokalnych udział tych, których sprzedaż nie nadąża za budową, wzrósł w dwa lata z 36 do 56 proc., a wśród regionalnych – z 70 do 80 proc.
Jak podano, III kwartał 2026 był najsilniejszy sprzedażowo kwartałem od dwóch lat, roczny wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich na 7 największych rynkach wyniósł 19 proc.
"Relatywnie najgorzej, najwolniej się sprzedają mieszkania jednopokojowe, kawalerki, które co do zasady są przede wszystkim produktem inwestycyjnym, ewentualnie jako początkowe mieszkanie dla singla. Najszybciej sprzedają się mieszkania czteroosobowe i więcej pokojowe" - powiedział Jan Dziekoński.
Ponad 15 tysięcy nowych mieszkań w sprzedaży i skok popytu
W siedmiu największych metropoliach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) – deweloperzy sprzedali w III kwartale blisko 15 tys. mieszkań. To o 16 proc. więcej niż w II kwartale i o ok. 21 proc. więcej od średniej kwartalnej z 2025 r. Sprzedaż wzrosła na wszystkich rynkach.
Największym rynkiem pozostaje Warszawa (ok. 4,5 tys. mieszkań, +7 proc. kdk.). Najszybciej rosła sprzedaż w Poznaniu (ok. 1,6 tys., +36 proc.) i Trójmieście (ponad 2,1 tys., +33 proc.), gdzie na rynek wrócili inwestorzy. W Łodzi wzrost wyniósł 24 proc. (blisko 1,4 tys.), we Wrocławiu 18 proc. (blisko 1,9 tys.), w Krakowie 10 proc. (ok. 2,1 tys.), a w miastach GZM 8 proc. (ok. 1,3 tys.).
"Trzeci kwartał zaskoczył mocną sprzedażą mimo niesprzyjającego otoczenia makroekonomicznego. Pomogły niższe koszty kredytu w okresie wakacyjnym, a zwłaszcza obawa przed wzrostem ich oprocentowania, co zresztą nastąpiło we wrześniu. Ważne były też intensywne działania marketingowe deweloperów – promocje i rabaty przyciągnęły również inwestorów, szczególnie w Poznaniu i Trójmieście" – powiedział Jan Dziekoński.
Wskazano, że słabszy II kwartał i rosnąca liczba gotowych mieszkań nie skłoniły deweloperów do ostrożności – wręcz przeciwnie. W III kwartale wprowadzili do sprzedaży ponad 15,2 tys. mieszkań, o 46 proc. więcej niż kwartał wcześniej i nieco więcej, niż w tym czasie sprzedali.
Najwięcej nowych lokali pojawiło się w Warszawie (ok. 4,6 tys., +12 proc. kdk). Skokowo wzrosła podaż w Krakowie (ok. 2,5 tys., +254 proc.), Poznaniu (ok. 1,7 tys., +125 proc.), Wrocławiu (ok. 2,4 tys., +90 proc.) i Trójmieście (ok. 2,4 tys., +59 proc.). Wstrzemięźliwi pozostali deweloperzy w Łodzi i GZM – rynkach z jedną z największych ofert w relacji do sprzedaży – gdzie do sprzedaży trafiło po ok. 900 mieszkań, odpowiednio o 13 i 20 proc. mniej niż w II kwartale.
Ceny mieszkań w Warszawie dobijają do 20 tys. zł za metr
Wysoka sprzedaż nie zmniejszyła oferty. Pod koniec września na siedmiu największych rynkach dostępnych było blisko 80 tys. mieszkań – także za sprawą powrotów lokali, których sprzedaż wcześniej zawieszono lub z których zakupu zrezygnowali klienci. Największy wybór był w Warszawie (ok. 17,7 tys.) i Krakowie (ok. 12,1 tys.). Oferta urosła najmocniej we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie, a w Łodzi i GZM nieznacznie się skurczyła.
Podano, że mieszkania gotowe do odbioru stanowią już ok. 29 proc. oferty – ponad dwa razy więcej niż kilka lat temu. Tylko Warszawa pozostaje na granicy czterech kwartałów potrzebnych na wyprzedaż oferty przy obecnym tempie sprzedaży, co uznaje się za poziom równowagi. Zbliżyło się do niego, najpewniej sezonowo, Trójmiasto. W Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu to pięć–sześć kwartałów, a w Łodzi i GZM ponad osiem.
Duża oferta i silna konkurencja ograniczają presję na podwyżki, ale ceny ofertowe rosną – w dużej mierze za sprawą zmian w strukturze oferty. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego zbliżyła się do 20 tys. zł (+8 proc. rdr), podobnie zdrożał Poznań (ok. 14,6 tys. zł). W Trójmieście średnia wynosi ok. 18,2 tys. zł (+6 proc.), w Krakowie ok. 17,2 tys. zł (+4 proc.), we Wrocławiu ponad 16 tys. zł (+5 proc.), a w GZM ok. 11,3 tys. zł – praktycznie bez zmian rok do roku.
"Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy, trójmiejscy i wrocławscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. Kluczową rolę odegrały zmiany w jej strukturze – rynki zasiliła duża pula mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej" – powiedział cytowany w komunikacie prasowym Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Pokazują to mediany cen, mniej wrażliwe na pojedyncze bardzo drogie inwestycje. W Warszawie mediana wynosiła we wrześniu 17,5 tys. zł za m kw. przy średniej blisko 20 tys. zł i wzrosła w ciągu roku o 5 proc., wobec 8 proc. wzrostu średniej. Nowe mieszkania wprowadzane tam do sprzedaży kosztowały średnio aż 21,1 tys. zł za m kw.
Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła w ciągu roku aż o 12 proc. O wzroście cen decydują tam zmiany w środkowej i dolnej części oferty – segment popularny zdrożał w Gdańsku o 15 proc., wyraźnie pogarszając możliwości zakupowe przeciętnego konsumenta.
"Najbliższe miesiące mogą nie podtrzymać wakacyjnego optymizmu. Konflikt w Zatoce Perskiej i ograniczona dostępność surowców energetycznych podtrzymują inflację, a niepewność na rynkach finansowych podnosi koszty finansowania. Od sierpnia najniższe oprocentowanie hipotek znów rośnie i przekracza 6 proc., a wskaźniki kluczowe dla banków (IRS, obligacje skarbowe) idą w górę" - napisano.
"Rynek może wrócić do realiów I połowy 2025 r., gdy wysoki koszt kredytu skutecznie studził popyt, a droższy kredyt i niższa zdolność odsuną w czasie decyzje o zakupie własnego „M”. Mimo to koniec roku może zaskoczyć sprzedażą, bo liczący się deweloperzy będą walczyć o realizację celów zadeklarowanych inwestorom" - dodano. (PAP Biznes)
alk/ ana/
