Jeszcze rok temu mieszkania kosztujące poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy stanowiły blisko jedną trzecią oferty deweloperów w Warszawie. Dziś udział takich mieszkań spadł do niespełna jednej czwartej. Jednocześnie szybko przybywa lokali z górnej półki cenowej. To właśnie ta zmiana struktury rynku sprawia, że mimo rekordowo dużej oferty średnia cena nowych mieszkań w stolicy nadal rośnie.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że we wrześniu średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wzrosła o 2 proc. i jest już o krok od przekroczenia psychologicznej bariery 20 tys. zł. Dla porównania, jeszcze rok temu średnia wynosiła ok. 18,4 tys. zł.
– Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. We wrześniu, a zwłaszcza na początku roku, do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań w drogich lokalizacjach i projektach o podwyższonym standardzie – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Coraz mniej mieszkań poniżej 15 tys. zł za metr
Równocześnie kurczyła się oferta najtańszych lokali. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl liczba mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr kwadratowy zmniejszyła się w ciągu roku o 21 proc., a lokali kosztujących od 12 tys. do 15 tys. zł za metr było we wrześniu o 19 proc. mniej niż rok wcześniej. Łącznie oferta mieszkań z ceną poniżej 15 tys. zł za m kw. skurczyła się z blisko 5,2 tys. do ok. 4,2 tys. lokali.
Tymczasem liczba lokali oferowanych w cenie od 15 tys. do 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększyła się o 8 proc., do blisko 7,8 tys. Najbardziej spektakularny wzrost odnotował jednak segment najdroższych mieszkań. Jeszcze we wrześniu ubiegłego roku oferta lokali kosztujących ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy liczyła niespełna 4 tys. mieszkań. Obecnie jest ich już ponad 5,3 tys., czyli o 34 proc. więcej.
W efekcie udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za m kw. wzrósł w ciągu roku z niespełna jednej czwartej do blisko jednej trzeciej całej warszawskiej oferty. Trudno więc się dziwić, że średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w stolicy zbliżyła się do granicy 20 tys. zł.
Tymczasem mediana ceny metra kwadratowego, czyli jej wartość środkowa, zatrzymała się na poziomie 17,5 tys. zł. Różnica jest istotna, ponieważ mediana jest znacznie mniej podatna na wpływ pojedynczych bardzo drogich inwestycji pojawiających się na rynku.
Co więcej, w ciągu ostatnich 12 miesięcy mediana ceny metra kwadratowego wzrosła w Warszawie o 5 proc., podczas gdy średnia cena zwiększyła się o 8 proc. To kolejny argument potwierdzający, że za wzrostem przeciętnej ceny mieszkań w stolicy w dużej mierze stoją zmiany w strukturze oferty. Innymi słowy, rynek jest coraz mocniej zasilany drogimi projektami, które podnoszą średnią cenę. – Dla kupujących wynika z tego jeden podstawowy wniosek: znalezienie relatywnie taniego mieszkania staje się coraz trudniejsze, i to mimo rekordowo dużej liczby lokali dostępnych na rynku – komentuje Marek Wielgo.
Gdzie jeszcze można znaleźć mieszkanie w przystępnej cenie?
Osoby z mniej zasobnym portfelem wciąż znajdą coś dla siebie, o ile zaakceptują dalszą lokalizację. Relatywnie tanie mieszkania można znaleźć głównie na obrzeżach miasta, gdzie kupujący mogą być zmuszeni do zaakceptowania dłuższego dojazdu lub mniej rozwiniętej infrastruktury. Ci, którzy szukają tanich mieszkań powinni więc zacząć od przejrzenia ofert deweloperów budujących po prawej stronie Wisły. We wrześniu średnia cena metra kwadratowego na Białołęce wynosiła niespełna 13,9 tys. zł, czyli była o blisko 30 proc. niższa od średniej dla całej Warszawy. Nieco droższe były dzielnice Wawer (ok. 14,4 tys. zł/mkw.) i Rembertów (14,5 tys. zł/mkw.).
Na drugim biegunie znajdują się centralne dzielnice Warszawy. W Śródmieściu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań sięga już blisko 39,5 tys. zł, a na Woli sięga 34,7 tys. zł. Oznacza to, że za metr mieszkania w tych lokalizacjach trzeba zapłacić nawet blisko trzykrotnie więcej niż na Białołęce.
– To właśnie dlatego warszawski rynek mieszkaniowy coraz bardziej przypomina dwa równoległe światy. W jednym wciąż można znaleźć mieszkania kosztujące około 14 tys. zł za metr kwadratowy. W drugim standardem stają się stawki przekraczające 20 tys. zł za metr, a w najbardziej prestiżowych inwestycjach nawet 30-40 tys. zł za metr kwadratowy – przyznaje Marek Wielgo.
Zwraca też jednak uwagę, że o szansach na znalezienie mieszkania w przystępnej cenie decyduje nie tylko średnia cena metra kwadratowego, lecz także wielkość oferty. Znacznie łatwiej znaleźć odpowiedni lokal tam, gdzie deweloperzy mają do sprzedaży kilkaset mieszkań, niż w dzielnicy, w której relatywnie niska średnia cena jest efektem pojedynczej inwestycji.
Pod tym względem bezkonkurencyjna pozostaje Białołęka, gdzie we wrześniu deweloperzy oferowali blisko 4 tys. mieszkań, najwięcej spośród wszystkich stołecznych dzielnic.
Białołęka jest także zdecydowanym liderem pod względem liczby mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za metr kwadratowy. Deweloperzy mieli tam we wrześniu 527 takich lokali, o 16 proc. mniej niż rok wcześniej. Dla porównania, w nieco droższym pod względem średniej ceny metra kwadratowego Wawrze było ich tylko 41, a w Rembertowie zaledwie siedem.
Gdzie kupujący szturmują nowe inwestycje?
Nie dziwi więc, że Białołęka jest dziś także jednym z motorów sprzedaży na stołecznym rynku. W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. nabywców znalazło tam około 2,3 tys. mieszkań, wobec ok. 1,6 tys. rok wcześniej. Oznacza to wzrost sprzedaży o 47 proc., jeden z najwyższych w Warszawie. Kupujących przyciągają nie tylko relatywnie przystępne ceny, ale także duży wybór mieszkań pod względem metrażu i standardu.
– Białołęka pozostaje największym placem budowy mieszkaniowej w stolicy. Duża konkurencja między inwestycjami sprawia, że ceny rosną tu wolniej niż w wielu innych dzielnicach. To także przykład miejsca, gdzie relatywnie atrakcyjne ceny idą w parze z bardzo dużą ofertą – komentuje Marek Wielgo.
Okazuje się jednak, że duża liczba zawieranych umów deweloperskich nie zawsze jest pochodną dużej oferty. Dobrym przykładem jest Bemowo. W pierwszych trzech kwartałach tego roku zajęło ono trzecie miejsce pod względem sprzedaży mieszkań. Deweloperzy znaleźli tam nabywców na blisko 1,6 tys. lokali. Jednocześnie pod względem wielkości oferty dzielnica plasowała się dopiero w drugiej połowie pierwszej dziesiątki, z pulą ok. 1,1 tys. mieszkań dostępnych na koniec września.
Popularność Bemowa nie jest przypadkowa. Dzielnica korzysta z rozwoju drugiej linii metra i poprawy dostępności komunikacyjnej. Ponadto oferuje mieszkania wyraźnie tańsze niż w centralnych częściach Warszawy. Dla wielu kupujących stanowi więc kompromis między ceną, dostępnością komunikacji miejskiej i czasem dojazdu do centrum.
Podobny mechanizm widać także na Ursynowie. Choć oferta mieszkań wzrosła tam w ciągu roku o 38 proc., sprzedaż zwiększyła się aż o 85 proc. To najlepszy wynik wśród dużych warszawskich dzielnic. Może to świadczyć o tym, że kupujący bardzo dobrze przyjęli nowe inwestycje wprowadzane tam do sprzedaży.
Jednocześnie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam w ciągu roku aż o 19 proc. Można więc przypuszczać, że w ofercie ubyło relatywnie tańszych mieszkań, a większy udział zyskały lokale z wyższych przedziałów cenowych. Nie można też wykluczyć, że deweloperzy coraz śmielej wprowadzają na Ursynowie projekty kierowane do bardziej zamożnych nabywców.
Ciekawymi przypadkami są Mokotów i Ursus. W obu dzielnicach deweloperzy nie mogli narzekać na brak chętnych, a mimo to liczba mieszkań dostępnych na rynku wyraźnie się zmniejszyła.
Na Mokotowie, który pozostaje drugim największym rynkiem mieszkaniowym w Warszawie, w pierwszych trzech kwartałach tego roku sprzedano ok. 1,7 tys. mieszkań. To wynik lepszy niż przed rokiem, mimo że oferta skurczyła się aż o jedną czwartą, do ok. 1,7 tys. lokali. Podobna sytuacja wystąpiła w Ursusie, gdzie sprzedaż wzrosła o blisko jedną czwartą, podczas gdy liczba mieszkań dostępnych w ofercie spadła aż o jedną trzecią.
Możliwe, że w obu przypadkach coraz większym wyzwaniem staje się dostępność gruntów pod nowe inwestycje. Zarówno Mokotów, jak i Ursus należą do dzielnic, w których przez ostatnie lata powstało bardzo dużo mieszkań. Efektem jest stopniowe kurczenie się puli atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, co utrudnia deweloperom szybkie uzupełnianie oferty.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na Pradze-Północ i Woli. W tych dzielnicach deweloperzy wyraźnie zwiększyli skalę działalności, dzięki czemu oferta urosła odpowiednio o 42 proc. i 39 proc. Mimo to popyt pozostał wysoki.
– Warszawski rynek coraz mocniej się różnicuje. Są dzielnice, w których deweloperzy są jeszcze w stanie szybko zwiększać podaż mieszkań, ale są też takie, gdzie nowych inwestycji przybywa wolniej niż klientów. W efekcie kupującym coraz trudniej znaleźć mieszkanie w atrakcyjnej cenie nie tylko w centrum miasta, ale także w wielu dzielnicach, które jeszcze niedawno uchodziły za względnie przystępne cenowo – kończy Marek Wielgo.
