Niskie oprocentowanie lokat bankowych, tani kredyt i wciąż nienasycony rynek najmu – takie połączenie zachęca Polaków do przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości. Z szacunków Narodowego Banku Polskiego wynika, że niemal trzy z czterech złotówek wydanych na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach pochodziły z kieszeni kupujących, a nie z finansującego banku.
Od kilku lat bank centralny w raportach opisujących stan polskiego rynku nieruchomości publikuje szacunkowy udział zakupów gotówkowych. Dzięki temu można prześledzić zmieniające się zwyczaje nabywców, w coraz mniejszym stopniu polegających na kredycie hipotecznym. Metodologia stosowana przez analityków NBP opiera się na kilku uproszczeniach, ale pozwala daje przybliżony obraz interesujących tendencji.
NBP skupia się na siedmiu największych miastach i rynku pierwotnym, na którym sprzedaje się mieszkania po raz pierwszy wprowadzane „do obiegu”. Obliczenia banku centralnego bazują, w pierwszym kroku, na wyznaczeniu wartości transakcji mieszkaniowych. Tę wartość szacuje się, mnożąc liczbę sprzedanych mieszkań, przeciętny metraż oraz średnią cenę transakcyjną. W następnym etapie bank uwzględnia łączną kwotę wypłat kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym, określając w przybliżeniu część, za jaką odpowiadają największe polskie metropolie. Ostatni krok to odjęcie od wartości transakcji mieszkaniowych sumy wypłaconych kredytów wraz z wkładem własnym. Pozostająca kwota musi pochodzić z kieszeni nabywców, zakłada Narodowy Bank Polski.
W ostatnim kwartale 2017 r. szacunkowy udział zakupów gotówkowych sięgnął 74 proc. Taką samą wartość wskaźnik ten osiągnął tylko raz w historii pomiarów NBP – w IV kw. 2016 r.
O rekordzie można mówić, jeśli spojrzymy na wartość wydanych przez nabywców środków. W ostatnich trzech miesiącach 2017 r. kupujący w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu przekazali deweloperom 5,19 mld zł z własnych rezerw. NBP szacuje, że w tym samym czasie na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym na wymienionych rynkach przeznaczono zaledwie 2,4 mld zł.
Malejąca skłonność kupujących do korzystania z kredytu na razie nie oznacza kurczenia się sprzedażowych słupków w bankach. Zeszły rok kredytodawcy mogli zaliczyć do bardzo udanych, głównie dzięki ożywieniu na rynku nieruchomości oraz programowi „Mieszkanie dla młodych”.
Gotówka płynąca na rynek nieruchomości to w części środki, które przeznaczane są na zakupy inwestycyjne. Jak wskazuje NBP w ostatnim raporcie, zakup mieszkania na wynajem przy obecnym poziomie stóp procentowych pozostaje krótkookresowo opłacalnym krokiem, przynoszącym stopę zwrotu wyższą niż obligacje skarbowe czy depozyty bankowe. W dalszym ciągu możliwe jest także pokrycie raty kredytowej wpływami z czynszu najmu, jeśli inwestor zdecyduje się na taki rodzaj finansowania.
