Marże kredytów hipotecznych nadal w górę [HipoTracker Bankier.pl]

Nie było „ciszy przed burzą” – w pierwszych trzech miesiącach roku kredyty hipoteczne nadal drożały. Jak wynika z analizy Bankier.pl, zdolność kredytowa osiągnęła najniższe poziomy od początku 2018 r. A wszystko to działo się jeszcze przed wywołanym przez koronawirusa zmrożeniem rynku mieszkaniowego.

Pierwszy kwartał 2020 r. możemy dziś wspominać jako odległą przeszłość. Jednak jeszcze przed zawirowaniami, które nadeszły wraz z pandemią, banki zaostrzały procedury. Marże pięły się w górę, a zdolność kredytowa osuwała się w dół. Zobowiązanie z 20-procentowym wkładem własnym było w marcu 2020 r. średnio o 0,1 pp. droższe niż rok wcześniej, a dostępna kwota finansowania niższa o ok. 30 tys. zł.

Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:

• bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
• kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
• zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
• posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

• z 10-procentowym wkładem własnym,
• z 20-procentowym wkładem własnym.

W składzie panelu HipoTracker w ostatnim kwartale nie zaszły zmiany. Przypomnijmy, że od października nie uwzględnialiśmy już oferty Euro Banku, instytucji przejętej przez Bank Millennium.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym – kolejne szczyty marży

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 9 instytucji.

W marcu 2020 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,33 pp. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Dla porównania, w marcu 2019 r. wskaźnik ten wynosił 2,15 pp.

Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w marcu 2020 r. najniższą wartość od początku 2018 r. – 544 tys. zł. Jeszcze w grudniu minionego roku znajdowała się na poziomie nieco poniżej 570 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł, a w styczniu 2019 r. – 581 tys. zł.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1468 zł w marcu i była nieco wyższa niż w poprzednim półroczu. Marcowy odczyt nie uwzględniał jeszcze pierwszej z ostatnich dwóch obniżek stóp procentowych.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w marcu 234 tys. zł. Nie uległ on znaczącej zmianie w ostatnim kwartale.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – stabilne marże, zdolność w dół

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 13 banków w marcu wynosiła 1,96 pp. To poziom taki sam, jak na koniec 2019 r.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowała na koniec I kwartału 2020 r. nowe minimum. Profilowi kredytobiorcy jeszcze rok temu (w marcu 2019 r.) mogli liczyć średnio na 610 tys. zł kredytu. W marcu tego roku banki skłonne były im pożyczyć średnio 581 tys. zł, czyli na kilka metrów kwadratowych mieszkania mniej.

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 13 bankach wyniosła w marcu 1255 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 187 tys. zł i nie zmienił się znacząco na przestrzeni 3 ostatnich miesięcy.

Przed nami era niepewności

„Drożeją nieruchomości, ale chętnych na kredyty mieszkaniowe nie brakuje” – tak do tej pory podsumowywać można było zmiany zachodzące na rynku kredytów hipotecznych. Sytuacja zmieniła się jednak diametralnie, niemal z dnia na dzień. Zamknięcie gospodarki sprawiło, że banki znacznie ograniczyły aktywność i bardziej konserwatywnie podchodzą do weryfikacji zdolności potencjalnych klientów.

W najbliższych miesiącach można spodziewać się znaczących zmian w rynkowej ofercie. Niekoniecznie będzie ona widoczna w parametrach cenowych, a raczej w jakościowych elementach polityki kredytowej. Spadek apetytu na ryzyko u kredytodawców już widać – sygnałem może być chociażby wycofanie finansowania z 10-procentowym wkładem własnym w największym polskim banku. To nie poziom marży, czy dodatkowych kosztów będzie teraz zaprzątać głowę klientom zdecydowanym na kredyt hipoteczny, a raczej dostępność finansowania.

Źródło: