KNF od dawna zwraca uwagę na duży udział kredytów mieszkaniowych z niskim wkładem własnym. Warto jednak pamiętać, że w Europie taka sytuacja wcale nie jest rzadkością.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niedawno przygotowali analizę na temat ograniczeń wskaźnika LtV dotyczącego nowych kredytów mieszkaniowych w różnych krajach Europy. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że restrykcje wprowadzane przez lokalny nadzór finansowy nie zawsze przekładają się na faktyczną sytuację rynkową. Banki mogą bowiem ustalać wyższy poziom wymaganego wkładu własnego od minimum przewidzianego przez państwowe regulacje.
Warto zatem sprawdzić na podstawie danych rynkowych, jak w przypadku różnych krajów Starego Kontynentu wygląda przeciętny poziom wskaźnika LtV. Taka analiza przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl sugeruje, że średni wkład polskiego kredytu mieszkaniowego wcale nie wygląda najgorzej na tle Europy.
We Francji i Holandii średni poziom LtV jest bardzo wysoki
Informacje dotyczące średniego wskaźnika LtV w nowych kredytach mieszkaniowych nie są łatwe do znalezienia. Po dłuższych poszukiwaniach okazuje się, że takie dane publikuje Europejski Bank Centralny. Poniższy wykres przedstawia odpowiednie informacje EBC na temat nowych hipotek z lat 2016-2018. Warto podkreślić, że skróty widoczne na wykresie dotyczą następujących krajów:
- Francja - skrót FR
- Holandia - NL
- Niemcy - DE
- Łotwa - LV
- Litwa - LT
- Belgia - BE
- Irlandia - IE
- Słowenia - SI
- Słowacja - SK
- Austria - AT
- Estonia - EE
- Portugalia - PT
- Hiszpania - ES
- Włochy - IT
- Grecja - GR
- Cypr - CY
Nieuwzględnienie Polski w danych Europejskiego Banku Centralnego stanowi oczywiście pewien problem. Na podstawie statystyk podawanych przez KNF można jednak obliczyć, że średni poziom wskaźnika LtV dla nowych kredytów mieszkaniowych udzielanych w Polsce wynosi około 65-67% (wynik z lat 2016-2018). W ramach porównania warto dodać, że analogiczny wynik dla całej strefy euro (skrót: EA), uwzględniający również kraje niepokazane na wykresie, przekraczał 80% w 2018 r. Na taki łączny wynik wpływał m.in. niski poziom wkładu własnego, który wnosili mieszkańcy Francji, Niemiec oraz Holandii. W tym pierwszym państwie przeciętne LtV dwa lata temu wynosiło już ponad 88%.
Wysokie LtV nie zawsze musi być tak samo niepokojące
Dodatkowe informacje, które eksperci RynekPierwotny.pl pokazali w poniższej tabeli wskazują, że to nie w przypadku Francji niski wkład własny nowych hipotek stanowił największy problem. Wspomniany kraj w 2019 r. cechował się zadłużeniem mieszkaniowym gospodarstw domowych na poziomie 71% ich dochodu dyspozycyjnego. To wynik, który jest dwa razy wyższy od polskiego, ale jednocześnie o wiele mniejszy niż w krajach cechujących się największym zadłużeniem mieszkaniowym rodzin oraz singli.
Dane Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF), które są widoczne w poniższej tabeli, sugerują, że zadłużenie mieszkaniowe Holendrów osiągnęło niebezpieczny poziom (183% rocznego dochodu dyspozycyjnego). Wyższy wynik w 2019 r. odnotowano tylko dla Szwajcarii (aż 251%). Niepokojąco wysokie są także wartości ze Szwecji (178%), Danii (173%), Norwegii (167%) i Luksemburga (154%). Co ważne, dane EMF uwzględniają wysoki poziom dochodów gospodarstw domowych w wymienionych krajach.
Andrzej Prajsnar
