Liczby nie kłamią, czyli mieszkania są za drogie

Po przeliczeniu zarobków w największych miastach Polski na ceny mieszkań okaże się, że mieszkania w Polsce są za drogie w porównaniu do możliwości nabywczych Polaków. O połowę za drogie.

Nie jest to naturalnie myśl odkrywcza. Nadarzyła się po prostu okazja, by opierając się na dobrych danych przeliczyć ile lat trzeba w Polsce – a właściwie w jej największych metropoliach – pracować na mieszkanie. Wykorzystałem do tego najnowszy raport firmy Sedlak&Sedlak, a konkretnie niektóre dane z tego raportu zaprezentowane w Dzienniku Gazeta Prawna, dotyczące przeciętnych zarobków. Do tych danych dostawiłem dane o cenach transakcyjnych mieszkań z ostatniego raportu Open Finance. O to wyniki tych szybkich obliczeń.

Ile lat trzeba zarabiać na mieszkanie?

Miasto

Średnie zarobki roczne brutto

Cena mieszkania 50 m2

P/E Ratio, czyli ile lat trzeba pracować na mieszkanie

Warszawa

62 400 PLN

389 150 PLN

6,23

Poznań

47 400 PLN

281 050 PLN

5,93

Kraków

43 200 PLN

316 600 PLN

7,33

Wrocław

46 848 PLN

311 000 PLN

6,64

Gdańsk

47 412 PLN

278 950 PLN

5,89



Warto w tym miejscu zdawać sobie sprawę, że ocenia się, że mieszkania są dostępne, jeśli trzeba na nie pracować mniej niż trzy lata. Z powyższych wyliczeń łatwo wysnuć wniosek, że w Polsce ceny mieszkań są wygórowane w stosunku do zarobków. Oczywiście jest to znacznie uproszczony wskaźnik. Po pierwsze nie uwzględnia dostępności kredytów, która jest przecież od kilku lat w Polsce kluczowym wskaźnikiem dostępności mieszkań. Po drugie odgórnie założyłem, że wszyscy statystyczni Kowalscy chcą kupić 50metrowe mieszkanie (w rzeczywistości mediana kupowanego metrażu do 52-59 m2 w zależności od miasta, przynajmniej według naszych badań). Gdyby chodziło dajmy na to o mieszkania 25 metrowe, okazałoby się, że wskaźnik dostępności jest wysoki. Gdyby wziąć pod lupę większe mieszkania, wyniki byłyby dramatycznie złe.



Zanim szanowny czytelnik stwierdzi, że jest to naciąganie rzeczywistości, ponieważ pod lupę brane są zarobki brutto, dodam że właśnie pensje brutto są brane pod uwagę przy obliczaniu tego wskaźnika na całym świecie. Gdyby wziąć pod uwagę pensje netto, wyniki wyglądałyby tak:

Miasto

Zarobki roczne netto

Cena mieszkania 50 m2

P/E Ratio, czyli ile lat trzeba pracować na mieszkanie

Warszawa

44 268 PLN

389 150 PLN

8,8

Poznań

33 804 PLN

281 050 PLN

8,3

Kraków

30 900 PLN

316 600 PLN

10,2

Wrocław

33 444 PLN

311 000 PLN

9,3

Gdańsk

33 792 PLN

278 950 PLN

8,25


Przeciętny mieszkaniec największych miast musiałby odkładać przez 8-10 lat całość swych zarobków netto, żeby kupić niewielkie mieszkanie. To dramatyczna sytuacja, a kredyt jest tylko częściowym rozwiązaniem sprawy. Jeśli przeznaczymy połowę dochodów na obsługę kredytu, wówczas mieszkanie spłacimy w 16-20 lat plus odsetki (kolejnych 15 do 20 lat). A przecież względne bezpieczeństwo finansowe można uzyskać wówczas, jeśli na obsługę kredytu przeznaczymy do 25 proc. dochodów. Co wydłuża czas nabycia mieszkania do abstrakcyjnych 32-40 lat plus odsetki, które w tym wypadku potrajają cenę za mieszkanie (co daje nam już 96-120 lat…).

Dowodów na to, że ceny mieszkań są zbyt wysokie można znaleźć więcej, i rozbudowywać sobie równania w nieskończoność mnożąc liczbę wariantów. Jednak oczekiwanie, że w związku z tą sytuacją ceny mieszkań muszą zostać obniżone o połowę, co sprowadziłoby wskaźniki dostępności w bardziej przystępne rejony, jest wnioskiem tyleż prostym do wyciągnięcia, co również naiwnym.



Ceny mieszkań nie są przecież ustalane na abstrakcyjnym poziomie i zależą nie tylko od możliwości nabywców. Podstawowym składnikiem ceny jest koszt budowy, do którego doliczana jest marża dewelopera. Nie będę toczył sporów o marże – ich wysokość jest ustalana przez wolny rynek. Nawet jeśli jego wolność jest iluzoryczna, to większą w tym zasługę ma administracja niż przedsiębiorcy. Koszty produkcji materiałów i robocizny zmieniają się w zależności od cyklu koniunkturalnego, ceny gruntów zależą od… naturalnie sił popytu i podaży, ale rząd czy też raczej szeroko rozumiana administracja ma spore pole do popisu. Ceny gruntów byłyby niższe, gdyby powstały plany zagospodarowania przestrzennego oraz odpowiednia infrastruktura. Wówczas zapewne nie tylko grunty, ale również marże deweloperów mogły by być obniżone (spadłoby ryzyko prowadzonej przez nich działalności, a rynek mógłby być penetrowany przez większą liczbę przedsiębiorców). To jest główna przyczyna (tzn. brak planów i infrastruktury), dla których mieszkania pozostają niedostępne dla przeciętnie zarabiających mieszkańców miast.
Kupujesz? Sprzedajesz? Wynajmujesz? Urządzasz? Wejdź na nieruchomosci.bankier.pl
Naturalnie znaczenie ma także wysokość zarobków. Pozostaje mieć nadzieję, że będą one rosły, choć zapewne ich podwojenie (co jest wynikiem koniecznym do poprawienia dostępności mieszkań w cywilizowane rejony) zajmie przynajmniej 10-15 lat. Stąd już tylko krok do wniosku, że nie ma najmniejszych przesłanek do tego, aby w najbliższych latach oczekiwać wzrostu cen mieszkań. Impuls do tego może dać tylko rynek kredytowy, a trudno oczekiwać, żeby kredyty stały się bardziej dostępne niż obecnie – w dobie najniższych w historii stóp procentowych. Dopiero wejście do strefy euro może zmienić tę sytuację (tzn. poprawi dostępność kredytową).

Na koniec inny ciekawy wniosek, choć całkowicie abstrakcyjny. Teoretycznie mieszkania są nie tylko zbyt drogie dla kupujących, ale także dla ich właścicieli. Tzn. gdyby obecni właściciele mieszkań mieli je kupić po dzisiejszych cenach rynkowych, nie byłoby ich na to stać, przynajmniej wedle wskaźnika P/E Ratio. Racjonalnym – w teorii – działaniem byłoby uznanie, że mieszkania są przewartościowane i należy je sprzedać korzystając z okazji. Pod wpływem sprzedających ceny spadłyby do racjonalnego poziomu, a być może nawet – znając tendencje na rynkach finansowych – do poziomów niedowartościowania i ceny mieszkań stałyby się zbyt tanie (np. kosztowałyby równowartość rocznej pensji). Nie można jednak zapominać, że rynek mieszkaniowy jest inny niż rynek akcji czy walut. Blokadą dla spadku cen jest koszt wytworzenia lub koszt alternatywny w postaci najmu mieszkania (mieszkać gdzieś trzeba). Ten tok rozumowania tłumaczy – mam nadzieję – dlaczego, mimo że ceny mieszkań są przewartościowane mniej więcej o połowę, oczekiwanie że spadną one o 50 proc. do racjonalnych poziomów, jest błędnym założeniem.



Można spróbować jeszcze inaczej. Załóżmy, że zarabiamy 100 tys. PLN rocznie. Według teorii, powinniśmy być zainteresowani mieszkaniem o wartości do 300 tys. PLN (kawalerka, lub skromne dwa pokoje). Również z punktu widzenia poprawności finansów osobistych byłoby to działanie racjonalne. 100 tys. rocznie daje bowiem 8,3 tys. PLN miesięcznie. Kredyt na 300 tys. PLN to 2 100 PLN (na 30 lat) czyli ok. 25 proc. miesięcznych przychodów, a więc książkowo. Jednak w naszych warunkach osoba, która zarabia 8,3 tys. PLN netto sądzi, że stać ją na znacznie więcej niż kawalerka czy skromne dwupokojowe mieszkanie i chce mieć przynajmniej dwukrotnie wyższy standard. To właśnie tego rodzaju nieracjonalne zachowania pomagają utrzymać wysokie ceny mieszkań tam, gdzie są obecnie.

Emil Szweda

Źródło: Informacja prasowa

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~stanisław

To wstyd że w RP mieszkania są tak bardzo drogie, tyle urzędów, instytutów, budowlańców, wolny rynek, a nadal brakuje 1,5 do 3,0 miliona mieszkań

! Odpowiedz
0 1 ~pepe

Uszanowanie, szary obywatel nie interesujący się ekonomią cyklem koniunkturalnym mikro i makro zapie.,.,. żeby związać koniec z końcem około 75 % społeczeństwa polskiego było ostro agresywnie manipulowanych poprzez media banksterów developerów i innych i to jest normalne, w tym kraju jak najbardziej począwszy od straszenia kupuj dziurę w ziemi bo jutro będzie drożej wejdziemy do strefy euro poprzez euro 2012 skończywszy na wejściu do waluty euro. Każdy miał w tym interes prócz kredyciarzy od 2005 szydło zaczynało wychodzić z worka. Najpierw tani frank i dzikie naganianie raty tycie i tylko wyłącznie zarobisz co tam kilkadziesiąt lat i niewolnictwo kredytowe na maxa.przecież atakują mnie wszyscy to mieszkanie dla ciebie dla dzieci! ceny będą zachodnie w euro jak nie kupisz to stracisz życie !!! To bańka się napompowała a na forach wrzało od tych co mają potyczki z tymi co nie mają kartoniarzami i dobrze ! Do czego to doprowadziło a do tego że przez ostatnie lata nabudowano na maxa i i z balonu nie miał gdzie uciekać odór . Bardzo dobrze normalny cykl który przechodzi w następną fazę nadmiaru czyli banieczki, nadal się buduje ale się na pniu nie sprzedaje wręcz przeciwnie kolejna faza rabaty byle nie spuścić z ceny RNS ale jesteśmy na wierzchołku po którym czeka nas min. 5 lat zjazdu cen bo jakoś po aktualnych cenach kicha a tu globalny kryzys wszystko do życia w górę stopy procentowe wzrastają kraj z finansami nad przepaścią brak reform do euro wejdziemy najszybciej 2020 albo wcale itpitd. Normalne. Wnioski mieszkam w Gdańsku mieszkań w pip jeśli ktoś chce sprzedać to musi grubo spuścić od ofertowych centrum 5500 osiedla najbliższe 4500 a przy obwodnicy bo tutaj jest mieszkań za trzęsieniem np. Kowale 7km od Gdańska 3900m2 używane 3400m2 proszę sprawdzić www.trojmiasto.pl Ale to dopiero początek cyklu a kto powiedział że mieszkania nie mogą być w dołku tańsze sprzed 2002 np 1800m2 teraz to abstrakcja ale już za 5 lat mieszkań będzie tyle że mała bania a tu niż demograficzny bezrobocie itp itd normalne pozdrawiam tych co im zwieracze nie puściły , ps. zapomniałem o wynajmie szok 75m2 za 1100 zł a mieszkań kredyciarzy co im wmawiali w razie czego wynajmiesz za 2000zł w pip i ciut ciut normalne pozdrawiam. pepe

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 2 ~Haloo

Czy wy dostajecie brutto do reki ciekawe nie 5,89 lat no ale 11 lat kurcza niby bankier pl co za tymoctwo, do roboty nie liczenia bo widać że żle to idzie dodajmy do tego że te średnie są ciekawe to normalna osoba musi pracowa 15- 22 lat super

! Odpowiedz
0 0 ~Ola

Widziałam w ogłoszeniach mieszkanie 100m kw. za milion zł. Dla mnie to szokujące, bo to przecież tylko mieszkanie, choćby nie wiem, jak luksusowe. Zatakie pienidze można zbudować dwa domy z działką.

! Odpowiedz
0 1 ~ewa

Wyjechala cholota do Londynu. Z bezrobocia zaczela nagle zarabiac 1000 funtow i wiecej co dawalo min. 6000zl. No to pobrali kredytow na te cholerne mieszkania w Polsce. Ceny poszly w gore, bankierzy i deweloperzy zacierali tylko rece i pewnie przecierali oczy, ze sa glupki gotowe do wydania przeogromnych pieniedzy na byle mieszkanie. A teraz wszyscy placza... Ceny nie bardzo moga zejsc w dol bo wtedy co z kredytami? No to deweloperka i bankierka trzyma sztucznie te ceny, wspierana wypocinami przekupionych dziennikarzyn, ktorzy co tydzien wieszcza wzrosty cen. A wszyscy oni modla sie tylko o to zeby nie bylo spadkow. A obywatele tego kraju? Zapieprzaja i zastanawiaja sie jak dlugo jeszcze maja czekac na normalne czyli osiagalne dla nich ceny mieszkan. Mieszkan , nie willi, rezydencji czy palacow.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~BlackCrow

Uff... ale nerwy. Niestety zmiany na rynku nieruchomosci w najlepszym przypadku zachodza w kwartalach, a najczesciej w latach. Jeszcze troche trzeba bedzie poczekac. Problem globalnego kryzysu wzial sie w duzej mierze z problemu hipotek w USA. Wyglada, ze nasze panstwo wystraszone takim obrotem sprawy nie chcialo dopuscic do nadmiernego spadku wartosci nieruchomosci (przeciez to sa zabezpieczenia kredytow setek tysiecy ludzi). Co by sie stalo u nas jak by np nieruchomosci polecialy o 25-30%? Co mialyby zrobic banki?
Plusem jest to, ze te kredyty splacaja sie dobrze wiec nie ma wielkiego problemu. Z ostatnich statystyk wynika, ze znacznie zwiekszyla sie ilosc kredytwo w RnS. Czyli RnS jakos trzyma rynek. Czy nasze Panstwo moze sobie jednak pozwolic na "ciagniecie" rynku mieszkaniowego w nieskonczonosc? Co sie stanie jak program wygasnie? Jak dla mnie to na razie RnS byl wlasnie za podtrzymaniem cen zeby nie wywolywac paniki. Wydaje mi sie jednak, ze jest to gaszenie pozaru benzyna. Oczywiscie jako podatnik jestem za kompletnym zniesieniem programu RnS. Jak sygnalizuje kamgra w Polsce brakuje mieszkan "tanich". Nie chodzi tylko o cene mieszkania, ale np mieszkan komunalnych czy w TBS'ach. Przeciez nie problemu z towarami w sklepach, dany towar jest w segmencie tanim, srednim i luksusowym. Jesli chodzi o rynek mieszkaniowy w Polsce to wyglada, ze jest tylko rynek luksusowy. Nawet jesli sa to mieszkania czesto o marnym stanie technicznym, lokalizacji itp. Ceny i tak sie trzymaja bo tak robi reszta rynku. Banki oczywiscie naganiaja klientow i wpajaja im, ze na zakup mieszkania trzeba patrzec przez pryzmat miesiecznej raty. Problem jaki widze w RnS to wyjscie z tego programu. Tak naprawde bezpieczne wyjscie z tego programu mogloby nastapic jesli pensje przecietnych zjadaczy chleba dogonia ceny. To jednak szybko nie nastapi. Przy rosnacym bezrobociu i raczej marnym wzroscie pensji rynek staje sie coraz mniejszy.
Na szybko szacuje z informacji wygooglanych:
liczba kredytow hipotecznych w latach 2006-2009 to okolo 1 000 000 (tak tak, jeden milion kredytow). Wedlug GUS (dane dostepne na stronie w latach 2000-2005 wybudowano około 675 000 mieszkań. Nie wliczam do tego transakcji gotowkowych. Wedlug szacunkow okolo 5-10% wszystkich transakcji. Wychodzi na to, ze od 2000 roku "na swoim" jest 1 700 000 gospodarstw. Oczywiscie to w ideale. Biorac nawet poprawke na spekulacje i inwestycje 20% to jaka to daje liczbe? Pytanie takie: jak dlugo rynek bedzie mogl isc do gory. Mnie sie wydaje, szczegolnie z obserwacji, ze zaczyna pikowac w dol. Pdejrzewam, ze druga polowa roku pokaze tendencje w jakim kierunku zmierzamy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~bronx

Bardzo trafny artykuł, ma się wrażenie, że autor po prostu podzielił się wiedzą (co się przecież aż tak często nie zdarza :))

! Odpowiedz
0 0 ~wiceprezes

Polowa ludzi w wieku produkcyjnym to single, nie chca zakladac rodzin (przynajmniej na razie), chca robic kariere i kupic mieszkanie, te 50 metrow to cholernie droga sprawa, a mieszkac gdzies trzeba, wiec wyliczenia dla jednej osoby sa wg mnie prawidlowe. Zamiasty wypisywac pierdoly pochwal sie swoja wiedza i wyjasnij dlaczego ceny beda spadac.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~byk

wystarczy wejść na strony niemieckie , belgijskie czy hiszpania... cena metra od 2000 tyś euro - to takie blokowisko u nas za 3000 - 4000 tyś złote a górna granica to u nas jeszcze nie widzialem.. , więc nie rozumiem tych co piszą ze u nas drożej, niech ktoś popatrzy na te "domy" w stanach ( w kształcie naszych altanek działkowych) po 150 - tyś dolarów, ale czego tu oczekiwać od ludzi... skoro zawsze zawsze nasze najlepsze lokalizacje porównują do zachodniego plebsu.. przypomina mi to czasy kiedy byle kto wyjechal za granicę i pracował na zmywaku a jak wracał to pan pełną gębą ;)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~znajomy_JL

Papier wszystko zniesie, widzę że staż w OF zobowiązuje - przyjmowanie roznych bzdurnych założen i jeszcze teksty typu "przyjałem 50m a przeciez kupuje sie 52/59". Wiec po primo WIEKSZOSC rodzin to 2 DOROSŁYCH PRACUJACYCH (a nie jeden jak "przypadkiem" założył pan Szweda z firmy Open Finance (czy przy doradzaniu klientowi np przy zakupie funduszy inwestycyjnych też przyjmujecie takie rózne zabawne może ale kompletnie nieprawdziwe założenia? Jaka jest w takim razie wartosc merytoryczna Waszego "doradztwa"?). Po secundo, z moich obserwacji wynika ze średnie ceny na rynku i wartosci transakcji sa nizsze od tych przeprowadzanych za posrednictwem OF (z roznych przyczyn o ktorych nie teraz) ale poniewaz zalozyl Pan 50m to OK, 50m wg OFowskich stawek kosztuje tyle co te kupowane przecietnie 55-60m2.

Te wszystkie wskazniki które Pan tak skrupulatnie i pracowicie policzył moze Pan sobie wsadzić.... chyba że podzieli je przez dwa i wtedy mamy rzeczywiste wskazniki na poziomie 3-5 nieodbiegajace zbytnio od zachodnich (tez 3-5 letnie dochody gospodarstwa dom)

Widze teraz jest naganianie w druga stronę. W końcu najwiekszy biznes w tej branzy robi sie gdy jest rollercoaster i ciągły obrót, prawda?

ps. Ceny mieszkan beda spadac ale z wielu innych powodow.
ps2. Może liczby nie kłamią, ale chyba tylko one. Czekam z niecierpliwością na kolejne "analizy" pełne świetnych "założeń"
ps3. Może lepiej niech Pan wiecej nie pisze, po co sie osmieszać - bo to nie ja Pana osmieszam a robi to Pan sam swoimi nędznymi wypocinami, wiec jakby Panu sie wydawało że to ja Pana obrazam (a nie Pan sam siebie i inteligencje swoją i czytelników) i chciał mi Pan wytoczyc proces o zniesławienie itp służe pomocą.
ps4. Czy bankier.pl też już wszystko publikuje co mu przyjdzie na skrzynke mailowa? Copy-paste copy-paste?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz