Kupić mieszkanie czy wynająć? Policzyliśmy, co się bardziej „opłaca”

Taniejące kredyty mieszkaniowe i stabilizujące się a nawet lokalnie spadające ceny mieszkań sprawiły, że obecnie zakup mieszkania może zwrócić się w porównaniu z najmem szybciej niż przed rokiem. Policzyliśmy, jak zakup własnego „M” wypada w konfrontacji z najmem w największych polskich miastach.

Ostatnie kwartały z lokalnymi spadkami cen sprawiły, że coraz łatwiej znaleźć miasto, w którym przeciętne kwoty płacone za mieszkania są niższe przed rokiem. Gdy dodamy do tego tańsze kredyty mieszkaniowe to okaże się, że nawet przy spadających stawkach czynszów na rynku najmu, zakup mieszkania może zwrócić się obecnie szybciej niż na początku 2025 r.

W naszych szacunkach wzięliśmy pod uwagę koszty, które trzeba ponieść kupując mieszkanie – zarówno za gotówkę jak i posiłkując się kredytem oraz czynsz, który w tym samym czasie należałoby przelać właścicielowi wynajmowanego mieszkania.

Pominęliśmy trudne do oszacowania, choć równie istotne kwestie jak, swoboda i łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku wynajmujących oraz inwestowanie we własne aktywo i ostatecznie wejście w jego posiadanie i możliwość sprzedaży, w przypadku osób, które zdecydowały się na zakup.

Nie braliśmy pod uwagę także dodatkowych kosztów, które trzeba ponieść na samym starcie, a więc taksy notarialnej, opłat sądowych, podatku od czynności cywilnoprawnych czy prowizji dla agenta w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

Koszt mieszkania i czynszu – co wzięliśmy pod uwagę?

Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek jak i całkowitą sumę, jaką trzeba oddać bankowi, policzyliśmy w oparciu o te same założenia, czyli 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z ofert banków w styczniu 2025 i 2026 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Przyjęliśmy także, że oprocentowanie nie ulega zmianie przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, rzecz jasna, środki przeznaczone na wkład własny. Nie braliśmy pod uwagę sytuacji, w której spłacający kredyt, refinansuje go.

Do obliczenia kosztów zakupu mieszkania oraz wysokości czynszu posłużyły nam dane Otodom Analytics dotyczące średnich cen ofertowych w styczniu 2025 i 2026 r. Jako że trudno przewidzieć, jak będą zachowywały się ceny najmu w kolejnych latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu nie ulegnie zmianie od chwili podpisania umowy.

Mieszkanie za gotówkę a wynajem

Porównajmy zatem koszt ponoszony przez kupujących 50-metrowe mieszkanie za gotówkę z wydatkami, jakie musieliby ponieść wynajmując mieszkanie o tej wielkości. Jak wynika z danych Bankier.pl, w przypadku lokali z rynku wtórnego najszybciej, bo po 186 miesiącach, czyli po 15,5 roku, zakup mieszkania „zwróci” się w Łodzi. Znacznie więcej czasu „wyjście na zero” zajmie w Krakowie i Gdańsku.

W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego najniższy współczynnik występuje obecnie w Zielonej Górze (212) i Rzeszowie (215), najwyższy w Białymstoku (287).

Analogiczna sytuacja miała miejsce przed rokiem, jednak w większości miast wojewódzkich, współczynnik ten uległ obniżeniu na korzyść zakupu mieszkania. Najmocniej – o 14 miesięcznych czynszów – wskaźnik obniżył się w Rzeszowie i Łodzi.

Najem czy mieszkanie na kredyt?

Jak tymczasem na tle czynszu uiszczanego za wynajmowane mieszkanie wypada zakup mieszkania w oparciu o kredyt mieszkaniowy? Na początek porównajmy średni miesięczny czynsz z przeciętnymi ratami, jakie w oparciu o powyższe założenia, należy płacić w przypadku zakupu 50-metrowego mieszkania w jednym z polskich miast wojewódzkich.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, w styczniu 2026 r. wysokość średniej miesięcznej raty była od 1 proc. (Bydgoszcz) do ponad 32 proc. (Gdańsk i Kraków) wyższa od przeciętnego miesięcznego czynszu. W gronie analizowanych miast można było jednak znaleźć i takie, w których to czynsz był wyższy od raty. Taka sytuacja miała miejsce w Łodzi, Szczecinie, Katowicach oraz w obu stolicach woj. lubuskiego: Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim.

Większe dysproporcje panowały w przypadku nowych mieszkań, co najwyraźniej można było zaobserwować w Białymstoku, gdzie przeciętna rata była o 46 proc. a nominalnie o ponad 950 zł wyższa od czynszu.

Łączny koszt mieszkania na kredyt i czynszu

Sprawdźmy teraz, ile łącznie trzeba by zapłacić mieszkanie, biorąc kredyt na 25 lat i nie refinansując go. W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Warszawy, potencjalny kredytobiorca, zgodnie z danymi Bankier.pl za styczeń 2026 r., przynajmniej w teorii będzie musiał zwrócić bankowi od 1,256 mln zł w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego do 1,340 mln zł, jeśli wybierze mieszkanie z drugiej ręki, z czego ok. 600 – 640 tys. zł będą stanowiły same odsetki.

Do tych kwot trzeba oczywiście doliczyć 20 proc. wkładu własnego, czyli od niespełna 80 tys. zł w Gorzowie Wielkopolskim do ponad 175 tys. zł w stolicy.

Co istotne, za sprawą spadającego oprocentowania i stosowanych przez banki marż, całkowity koszt kredytu, w porównaniu do sytuacji obserwowanej na początku 2025 r., obniżył się od 189 do 248 tys. zł.

Wynajmujący w tym samym czasie, przy spełnieniu trudnego do zrealizowania założenia niezmienności czynszu, musiałby przelać na konto właściciela mieszkania 1,168 mln zł, czyli od ok. 252 tys. zł do 348 tys. zł. w ciągu 25 lat.

W pozostałych miastach różnice pomiędzy łącznym kosztem zakupu a wynajęcia 50-metrowego mieszkania wahają się od ok. 70 tys. zł w Szczecinie do ponad 460 tys. zł w Krakowie i Gdańsku.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – truizm – ostatecznie dojdziemy bowiem do własności. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze przelewać będziemy do cudzej kieszeni, finalnie mieszkanie nie będzie stanowiło naszego majątku.

Źródło: