Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą w swoim domu, rata kredytu mieszkaniowego może być zakwalifikowana jako koszt takiej działalności – jednak nie cała. W grę wchodzą odsetki w wysokości odpowiadającej udziałowi powierzchni „firmowej” w całej powierzchni nieruchomości. By zakwalifikować kredyt w koszty, trzeba też spełnić określone warunki.
Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodu może być każdy wydatek poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Istotne jest wykazanie związku przyczynowo-skutkowego między kosztem a przychodem. Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą w swoim domu i część pomieszczeń „oddelegowana” jest do takiej działalności, to ów przyczynowo-skutkowy związek oczywiście istnieje.
Stąd pojawia się możliwość wpisania w koszty wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania – takich jak np. prąd, gaz, czynsz administracyjny, ale też umeblowanie, remonty itp. Czy można je „wrzucić” w koszty w całości? A czy całe mieszkanie służy generowaniu przychodu firmy? Odpowiedź raczej będzie brzmiała: nie. Wszak w mieszkaniu jeszcze śpimy, jemy itp. - po prostu mieszkamy. Nie należy być więc pazernym w odliczaniu kosztów. Według portalu RynekPierwotny.pl wydatki mieszkaniowe wrzucamy w koszty w wysokości odpowiadającej udziałowi powierzchni „firmowej” mieszkania do powierzchni całkowitej. Jeśli więc – załóżmy 1/3 powierzchni przeznaczona jest na cele firmowe, to możemy z czystym sumieniem odliczyć jedną trzecią kosztów. To samo dotyczy np. wydatków zakupowych. Jeśli meblujemy salon w mieszkaniu, zakup mebli nie będzie kosztem firmy. Co innego, jeśli kupujemy np. biurko do naszego firmowego gabinetu. A jak się ma sprawa z kredytem mieszkaniowym?
Odsetki? Ale tylko spłacone
Jeśli zaciągnęliśmy kredyt na mieszkanie jako osoby fizyczne, by móc odliczać koszty, musimy „wciągnąć” mieszkanie do ewidencji środków trwałych firmy. W takiej sytuacji wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (ale w części odpowiadającej powierzchni firmy) będą mogły być kosztem działalności – tak samo, jak ma to miejsce z wpisanym do majątku firmy samochodem. Naszym kosztem mogą być np. przeglądy, ubezpieczenia, paliwo.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, mamy też prawo do odpisów amortyzacyjnych. Od momentu oddania nieruchomości do używania w działalności gospodarczej przysługują nam odpisy od wartości początkowej (dla budynków mieszkalnych zazwyczaj 1,5 proc.). Jeśli mieszkanie zostało kupione, jego wartość początkową będzie stanowić po prostu cena plus dodatkowe koszty zakupu. Należy jednak pamiętać, że wartością początkową będzie tylko kwota odpowiadająca proporcji powierzchni działalności firmowej do powierzchni mieszkania. Jeśli więc na firmę wykorzystujemy 1/3 nieruchomości, to tylko 1/3 z ceny zakupu będzie naszą wartością początkową.
Podatkowy rozkład jazdy i wskaźniki kadrowo-płacowe na 2023. Ściąga dla przedsiębiorcy
Od stycznia 2023 r. zmieniły się wskaźniki kadrowo-płacowe. Prezentujemy najważniejsze zmiany. I zachęcamy do pobrania pliku pdf. Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
To samo dotyczy oczywiście odpisów amortyzacyjnych. Organy podatkowe akceptują amortyzację nieruchomości, ale wyłącznie w części wykorzystywanej przez firmę.
Co z kosztami kredytowania? Otóż te będą stanowić koszt naszej działalności, jednak chodzi tylko o koszty odsetkowe, oczywiście także w części odpowiadającej powierzchni mieszkania poświęconej działalności gospodarczej. Kolejne ważne zastrzeżenie: kosztem będą odsetki naliczone już po wpisaniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych firmy. Muszą być to też odsetki, które zostały przez nas spłacone. Jeśli chodzi o odsetki poniesione przed wciągnięciem mieszkania do majątku firmowego, sytuacja wygląda inaczej. Otóż one będą one zwiększały wartość środka trwałego, a więc wysokość odpisów amortyzacyjnych.
Ile możemy odpisać sobie w ramach amortyzacji? W przypadku mieszkania własnościowego kwota rocznej amortyzacji w metodzie liniowej to 1,5 proc. kosztów poniesionych na utrzymanie części odpowiadającej działalności firmowej. Jeśli natomiast w grę wchodzi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo do domu w spółdzielni mieszkaniowej, to wysokość stawki amortyzacyjnej wynosi 2,5%.
Według portalu RynekPierwotny.pl istnieje również możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla ulepszonych lub używanych nieruchomości. Warunkiem jest to, by mieszkanie było po raz pierwszy wciągnięte do ewidencji środków trwałych. Po drugie – jeśli amortyzacja ma dotyczyć mieszkania używanego, podatnik musi wykazać, że korzystał z niego przez minimum 60 miesięcy przed wpisem do ewidencji. Jeśli dotyczy to ulepszeń – należy wskazać, że zanim nieruchomość została wciągnięta w majątek firmy, nakłady na jej ulepszenia stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
Co ze sprzedażą mieszkania „firmowego”?
Inna, ważna z punktu widzenia przedsiębiorcy sprawa, to ewentualna sprzedaż mieszkania wciągniętego w firmowy majątek. Jak taka transakcja wygląda z podatkowego punktu widzenia? Przepisy odnoszą się do takiego scenariusza. Zgodnie z nimi, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość, którą wpisał do środków trwałych firmy i od której dokonywał odpisów amortyzacyjnych, to taka transakcja nie powoduje powstania przychodu w firmie, a więc konieczności uiszczenia podatku. Taki podatek natomiast zapłaci osoba fizyczna.
Z czego to wynika? Artykuł 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi co prawa, że przychodem z działalności gospodarczej jest m.in. przychód z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Jednak artykuł 14 ust. 2C owej ustawy mówi już, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Tak więc nawet jeśli nieruchomość została wciągnięta do majątku firmy, przychód ze sprzedaży powstaje na gruncie prywatnym.
