Polski rynek deweloperski stoi u progu konsolidacji i w najbliższych latach można się spodziewać fali fuzji i przejęć - wynika z raportu JLL Living i CRIDO. Eksperci wskazali, że choć polski rynek mieszkaniowy jest jednym z najdynamiczniejszych w Europie, to jednocześnie jest rozdrobniony.
Autorzy raportu zwrócili uwagę, że ostatnich pięciu latach polski rynek odpowiadał za 52 proc. całkowitej podaży mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) i w samym tylko regionie Warszawy powstało w tym czasie niemal tyle mieszkań, co w całej Bułgarii.
W 2024 roku w Polsce oddano do użytkowania niemal 200 tys. mieszkań, czyli tylko 15 tys. mniej niż w Niemczech i znacznie więcej niż w Wielkiej Brytanii - oddanych lokali było w tym czasie 184 tys. Jak wskazano w raporcie, mimo cyklicznych wahań koniunktury sektor nadal opiera się na silnych fundamentach: wysokim popycie, stabilnym finansowaniu i dobrej kondycji największych deweloperów.
Eksperci zauważyli jednocześnie, że polski rynek pozostaje bardzo rozdrobniony. W największych aglomeracjach działają setki firm budujących mieszkania na sprzedaż – od giełdowych liderów po niewielkie, często rodzinne spółki realizujące pojedyncze projekty. W takich warunkach fuzje i przejęcia stają się dla firm najprostszym sposobem na szybkie zwiększenie skali działalności oraz wejście na nowe rynki regionalne.
„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w 2017 roku dokonał zakupu firm Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął spółkę Sento. Dzięki obu transakcjom, deweloper szybko i skutecznie rozszerzył swoją działalność na rynek trójmiejski i krakowski” – wskazała Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska.
Ekspertka dodała, że przejęcia pozwalają firmom ominąć bariery pojawiające się przy organicznej ekspansji, takie jak konieczność budowy lokalnej marki, zespołu czy sieci relacji biznesowych. Kupno działającego dewelopera oznacza tymczasem uzyskać dostęp do rynku, projektów i klientów.
Coraz większym wyzwaniem dla deweloperów jest także dostęp do atrakcyjnych gruntów w największych miastach.
„Transakcje typu M&A (fuzje i przejęcia) to strategiczne posunięcie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego banku ziemi. Często są to działki nabyte przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie niższych cenach, co daje ogromną przewagę kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele lat naprzód” – zaznaczyła Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO.
W ocenie autorów raportu, konsolidacja pozwala także na osiągnięcie efektów skali – od uzyskiwania lepszych warunków u wykonawców po łatwiejszy dostęp do finansowania. W raporcie wskazano przykład firmy Develia, która za ponad 166 mln euro wykupiła polskie oddziały francuskich firm deweloperskich - Nexity w 2023 roku oraz dwa lata później Bouygues Immobilier. Za pomocą tych przejęć Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i weszła na nowy dla niej rynek poznański, ale też istotnie zwiększyła skalę działalności w miastach, gdzie była obecna już wcześniej.
Fuzje i przejęcia mogą być również sposobem na szybkie wejście do nowych segmentów rynku, takich jak PRS (mieszkaniowy najem instytucjonalny). Taką strategię zastosował niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie kupił dewelopera ROBYG, rozwijając działalność zarówno w segmencie sprzedaży mieszkań, jak i najmu.
W ocenie ekspertów jednym z najważniejszych impulsów do sprzedaży firm deweloperskich będą w najbliższych latach problemy z sukcesją.
„Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85 proc. nestorów planuje przekazanie firm następnemu pokoleniu, to nie więcej niż 15 proc. potencjalnych sukcesorów jest zainteresowanych przejęciem biznesów. Tworzy to ogromne ryzyko dla ciągłości działania tych firm, ale jednocześnie stwarza wyjątkową okazję dla inwestorów strategicznych” – zauważyła Pietruszyńska.
Coraz częściej firmy sięgają także po model joint venture, który pozwala realizować inwestycje wspólnie z partnerem finansowym lub branżowym.
„Przez ostatnią dekadę, kiedy mieszkania szybko się sprzedawały, deweloperzy finansowali zakup gruntów głównie ze środków własnych, a bieżącą działalność - z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie cykli sprzedaży oznacza jednak większe zapotrzebowanie na kapitał, a także dług. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym kierunkiem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji” – stwierdziła Żółcińska.
W raporcie wskazano, że partnerstwa tego typu zawierały już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development czy Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach współpraca joint venture staje się pierwszym etapem dalszej konsolidacji rynku. (PAP)
gkc/ drag/
