Jak i za ile zalegalizować samowolę budowlaną?

Już od ponad roku obowiązują przepisy umożliwiające legalizację samowoli budowlanej. Jak zatem uniknąć rozbiórki obiektu postawionego bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia?

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby zalegalizować samowolę?

Najpierw trzeba ustalić, czy dana samowola w ogóle nadaje się do legalizacji (etap I). Następnie należy złożyć w wyznaczonym przez inspektora nadzoru terminie komplet dokumentów (etap II). Są one następnie weryfikowane przez organa nadzoru budowlanego (etap III), które ustalają też wysokość opłaty legalizacyjnej (etap IV). Jeśli wszystko przebiegnie pomyślnie, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona, także o pozwoleniu na wznowienie robót.

Etap I - jaką samowolę można zalegalizować?

Po pierwsze, budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

• ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
• ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po drugie, nie może ona naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Obydwa warunki muszą być spełnione łącznie.

Etap II - dostarcz niezbędne dokumenty

Na tym nie koniec formalności. Teraz inspektor nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie dalszych robót budowlanych oraz określa wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy. Jednocześnie wyznacza termin na przedstawienie dokumentów umożliwiających legalizację samowoli. Są to:

•  
  1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku,
  3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  4. bardziej szczegółowe dokumenty dla niektórych obiektów (np. górniczych, usytuowanych na terenach zamkniętych).

Etap III - inspektor bada dokumenty

Do wydania decyzji legalizującej samowolę jeszcze daleko. Teraz dostarczonym dokumentom przygląda się inspektor nadzoru budowlanego. Bada on:

•  
  1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
  3. wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.Jeżeli w dokumentach "coś nie gra", inspektor nałoży postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Po jego bezskutecznym upływie nakaże rozbiórkę samowoli.

Etap IV - Jak oblicza się opłatę legalizacyjną?

Legalizacja samowoli sporo kosztuje. Zanim to nastąpi, ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej. W jaki sposób? Przepisy nakazują zastosowanie następującego wzoru:

50 x 500 x współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Decydujące znaczenie dla wysokości opłaty mają zatem oba współczynniki (k i w). Zostały one precyzyjnie określone dla poszczególnych kategorii obiektów budowlanych w załączniku do ustawy - Prawo budowlane. Poniżej przedstawiamy wyliczenia dla niektórych z nich.

Ile za dom, a ile za sklep?

Po ich uwzględnieniu zalegalizowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego będzie kosztowało 50 tys. zł, a domu letniskowego czy garażu do dwóch stanowisk włącznie - 25 tys. zł.

Na znacznie większe wydatki muszą się przygotować osoby, które bez pozwolenia na budowę wzniosły budynki handlu, gastronomii i usług, jak np. sklepy, centra handlowe, hale targowe, restauracje, bary, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, a także garaże powyżej dwóch stanowisk. Tutaj opłata zależy od kubatury obiektu i wynosi od 375 tys. zł (gdy kubatura nie przekracza 2,5 tys. m³) do nawet 937,5 tys. zł (gdy wielkość obiektu przekracza 10 tys. m³).

Równie wysokie są opłaty za legalizację budynków zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne.

Nieco mniej trzeba będzie zapłacić za samowolnie wzniesione budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty (od 250 tys. zł do 625 tys. zł).

Lepiej też nie zaniedbywać formalności przy budowie parkingów, placów składowych i postojowych czy składowisk odpadów (opłaty legalizacyjne od 200 tys. zł do 500 tys. zł - w zależności od powierzchni).

Co z obiektami, które nie wymagają pozwolenia na budowę, lecz są zgłaszane?

Pozwolenie na budowę nie zawsze jest potrzebne. Prawo budowlane wymienia cały szereg przypadków, gdy wystarczy zgłoszenie budowy określonych obiektów właściwemu organowi, wraz z wymaganą przepisami dokumentacją. Jeżeli ten nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od zgłoszenia, można przystąpić do prac. Dotyczy to np. ogrodzeń od strony drogi, miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m², większości remontów. Co w przypadku budowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ?

Jest to również samowola. Aby uniknąć konieczności rozbiórki i móc ją zalegalizować (jeżeli w ogóle nadaje się do legalizacji - patrz etap I), należy:

• w terminie 30 dni od wydania przez organ postanowienia w tej sprawie dostarczyć mu komplet dokumentów potrzebnych do legalizacji (wymienionych w art. 49b ust. 2 Prawa budowlanego),
• uiścić opłatę legalizacyjną.

W przypadku obiektów wymagających jedynie zgłoszenia (a nie pozwolenia na budowę) opłata legalizacyjna jest znacznie mniejsza. Wynosi ona albo 2.500 zł (np. dla miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, pochylni dla niepełnosprawnych) albo 5.000 zł (np. za wolnostojące budynki gospodarcze, wiaty o powierzchni zabudowy do 10 m²).

Miałem pozwolenie na budowę, ale samowolnie "zmodyfikowałem" projekt i powiększyłem budynek. Czy grozi mi rozbiórka?

Jeżeli roboty budowlane ciągle trwają i są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach, inspektor wyda postanowienie nakazujące wstrzymanie wykonywania dalszych prac. Lepiej go nie ignorować - grozi za to wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Następnie zostanie wydana decyzja, w której rozstrzygną się losy budynku. Wszystko zależy od tego, czy - jak stwierdził w jednym z wyroków NSA "ze względów technicznych istnieje możliwość doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem, tj. stanu nienaruszającego wartości istotnych z punktu widzenia dobra powszechnego, jak bezpieczeństwo ludzi i mienia, prawa osób trzecich, ochrona środowiska, dóbr kultury, krajobrazu itp." Jeżeli takiej możliwości nie ma, organ nakaże rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Możliwe jest też nakazanie doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Jeśli obiekt można doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, to organ nałoży obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych.

W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zostanie nałożony obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Nie obędzie się bez kar za rażące odstępstwa od projektu wymienione w art. 59a ust. 2 Prawa budowlanego, np. w zakresie kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, geometrii dachu.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.).

Gazeta Podatkowa nr 64/(64) z dn. 2004-08-19, strona 16

Źródło: