Budowanie po nowemu – jakie zmiany czekają prawo budowlane?

Rząd jest zdeterminowany, by w tym roku wprowadzić w życie rewolucję w prawie budowlanym pod nazwą „Kodeks urbanistyczno – budowlany”. Nowe uregulowania mają zapobiegać rozlewaniu się miast na peryferie i chaosowi przestrzennemu. Ich celem jest ułatwienie procesu inwestycyjnego i regulacja współpracy inwestorów z samorządami.

(fot. Krzysztof Walczuk / Wikimedia Commons)

Ministerstwo Infrastruktury chce, by kodeks składający się z 6 ksiąg zastąpił dotychczasowe uregulowania, rozproszone w różnych aktach prawnych. W szczególności zastąpi on ustawę Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niektóre przepisy o gospodarce nieruchomościami oraz zawarte w innych ustawach.

Podstawowymi celami są:

  • skrócenie i usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym likwidacja zbędnych procedur dla najprostszych budowli;
  • przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na wszystkich poziomach planowania, aby przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej należały do rzadkości;
  • efektywny i transparentny proces lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych

Jedna zgoda zamiast wielu

Wśród wielu uregulowań dotyczących procesu inwestycyjnego i kwestii urbanistycznych, warto przede wszystkim wspomnieć o zmianach ważnych z punktu widzenia zwykłego Kowalskiego. Eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net zwracają uwagę, że taką najważniejszą zmianą ma być ujednolicenie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Po wejściu w życie kodeksu ma je zastąpić tzw. zgoda inwestycyjna, która będzie decyzją łączącą w sobie kilka dotychczasowych decyzji podejmowanych przez różne organy: pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzję o podziale nieruchomości. Taką zgodę inwestycyjną wyda bądź to starosta powiatowy (prezydent miasta na prawach powiatu) bądź – w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji – wojewoda. Jednocześnie kodeks wprowadza nowy podział inwestycji na 6 kategorii.

Budowy łatwe i trudne

Z punktu widzenia obywatela, który zamierza budować na własną rękę istotne są pierwsze trzy kategorie, a więc: 

  1. Najprostsze prace nie wymagające obecnie zgłoszenia budowy ani pozwolenia na budowę, ale też takie, które na gruncie obecnych przepisów wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Do nich zaliczymy np. tynkowanie wnętrz, które wymaga zgłoszenia budowy.
  2. Nieco bardziej zaawansowane prace wymagające zgłoszenia budowy – np. budowa garażu o powierzchni 35 mkw.
  3. Kategoria dotycząca w szczególności domów jednorodzinnych. Chodzi o obiekty o niewielkim skomplikowaniu technicznym i parametrach oraz wpływie na otoczenie, wymagające aktualnie pozwolenia na budowę.

Dalsze kategorie dotyczą już raczej budynków większych – obiektów wielorodzinnych, komercyjnych itp.

Wraz ze stopniem skomplikowania inwestycji i jej wyższą kategorią mają rosnąć wymogi formalne do spełnienia, od których uzależniona będzie zgoda inwestycyjna. W szczególności chodzi m.in. o stopień szczegółowości projektu budowlanego, uzyskanie dodatkowych rozstrzygnięć (m.in. Państwowej Straży Pożarnej), możliwość skorzystania z instytucji milczącej zgody itp.

Budowlana praktyka - stan obecny

Załóżmy, że obywatel chce zbudować dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 200 mkw. Przy obecnym stanie prawnym inwestor indywidualny ma dwie potencjalne „drogi” załatwienia formalności związanych z inwestycją. Może to zrobić poprzez zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. To pierwsze jest szybsze, ale w praktyce często spotyka się głosy, że bezpieczniej jest uzyskać pozwolenie na budowę.

Zgłoszenie budowy to mniejsza liczba wymaganych dokumentów. Poza czterema egzemplarzami projektu budowlanego trzeba dołączyć zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego i oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Mniej jest też dokumentów dodatkowych – maksymalnie siedem, a w przypadku pozwolenia aż trzynaście. Zgłaszając budowę nie musimy m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej. Musimy jednak pamiętać, że zgłoszenie nie wystarczy, by zbudować bliźniak czy szeregowiec.

Kolejna sprawa to czas oczekiwania. Zgłoszenie – jeśli nie będzie zastrzeżeń urzędu – uzyskuje ważność w ciągu 30 dni na zasadzie tzw. milczącej zgody. W przypadku pozwolenia na budowę zgoda urzędu musi być wydana w terminie do 60 dni. Tak więc zgłoszenie wymaga mniejszej liczby formalności i jest szybsze. A jednak wielu budujących domy ciągle decyduje się na ścieżkę z pozwoleniem na budowę. Dlaczego? Jeśli w trakcie zgłoszonej budowy – co nie raz się zdarza – nasz projekt istotnie się zmieni wg pierwotnych planów, posiadając pozwolenie należy uzyskać tylko pozwolenie zastępcze. Natomiast jeśli budowa została zgłoszona, potrzebne będzie uzyskanie nowego pozwolenia, z nowym kompletnym projektem. Tak więc pozwolenie na budowę w efekcie jest bardziej elastyczne i daje większe bezpieczeństwo prowadzenia inwestycji.

Budowlana praktyka na nowych zasadach

Jak miałby wyglądać cały proces po wejściu w życie kodeksu? Inwestor musiałby uzyskać wspomnianą zgodę inwestycyjną – wskazują eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy, niepotrzebne już będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozstrzygnięcie o możliwości budowy w danej lokalizacji będzie zawarte bezpośrednio w zgodzie inwestycyjnej. Wniosek o zgodę nie będzie wymagał też dostarczenia projektu technicznego. Stroną postępowania będzie tylko inwestor, a zgoda ma być wydawana w ciągu 30 dni, lub w formie milczącej zgody – w ciągu 14 dni.

Samowola budowlana – po nowemu

Wśród zmian najbardziej istotnych z punktu widzenia zwykłego obywatela będzie także kwestia samowoli budowlanej. Ministerstwo chce, by postępowanie legalizacyjne było krótsze, a kara za samowolę adekwatna do wielkości postawionego obiektu. Ma być też automatycznie rozkładana na raty. Wg projektu kodeksu, jeśli nadzór stwierdzi samowolę budowlaną, nakaże wykonać inwentaryzację geodezyjną budynku. Jej wyniki trafią do ewidencji gruntów i budynków. Władze gminne będą mogły naliczyć wyższy podatek od nieruchomości, który będzie obniżony po decyzji legalizacyjnej.

Kiedy?

Przedstawiliśmy pokrótce kilka najważniejszych zmian z punktu widzenia zwykłego obywatela, zakładanych w projekcie. Całość nowego prawa będzie obejmować znacznie szerszy zakres: m.in. relacji inwestorów z gminą i kwestii planów miejscowych. Na razie zakończyły się konsultacje społeczne w sprawie projektu. Czeka więc go jeszcze prawie cała ścieżka legislacyjna, ale z zapowiedzi ustawodawcy wynika, że jest on zdeterminowany, by nowe prawo weszło w życie jeszcze w 2017 r.

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 ~ufff

Wzrost ilości rozpoczętych budów w roku 2016 był spowodowany strachem przed zmianami głównie dot. zmniejszenia 'maksymalnego współczynnika zużycia energii pierwotnej' dla nowopowstałych budynków, zgodnie z rozporządzeniem min. Infrastruktury, a nie próbą napisania jednej ustawy. Konieczność stosowania się do idiotycznego rozporządzenia, napisanego zapewne przez lobby dewelopersko-budowlane, może zwiększyć koszt budowy domu jednorodzinnego nawet od 30%.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 10 ~real1

Ani jednego słowa nie ma o likwidacji zgłoszenia o zakończeniu budowy i likwidacji przepisu w obecnej formie, a dotyczącego istotnego naruszenia i odstępstwa od projektu budowlanego dla małych budowli. Wyjaśniam, że nawet małe odchyłki w planie i w pionie, rzędu nawet kilku lub kilkunastu cm. są obecnie istotnym naruszeniem pozwolenia na budowę i wiąże się z tym kara finansowa i konieczność przeprowadzania całej procedury projektowania /obiektu takiego samego lecz powiększonego o kilka centymetrów/ od nowa. Wydłuża to czas i zwiększa niepotrzebnie koszt, Sprawę mógłby rozwiązać projektant w ramach nadzoru autorskiego, nanosząc poprawki na istniejącym projekcie, a poza tym i tak po zakończeniu budowy wykonuje się inwentaryzację geodezyjną, gdzie nanoszone są rzeczywiste wymiary obiektu i składa się w wydziale budownictwa.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
20 21 ~Korwinowiec

Jak Korwin dojdzie do władzy zniesie prawo budowlane. Wtedy będzie można budować synagogę obok agencji towarzyskiej i nikomu nic do tego, bo to jest wolność. A że teraz rządzi partia socjalistyczna, to są ograniczenia.

! Odpowiedz
2 23 ~grey

Można też będzie zbudować sortownię śmieci w środku osiedla domków jednorodzinnych. Nic nikomu do tego, bo taka jest Korwinowska wolność.

! Odpowiedz
1 0 ~Szarlej odpowiada ~grey

Daj spokój gimabaza i tak tego nie pojmie. KOrwin nie ma dojść do władzy.. to nie jego zadanie

! Odpowiedz
8 7 ~as

Ograniczanie zabudowy jest szczególnym ułatwieniem. Plany miejscowe będą jedną wielką drogą przez mękę, a więc bye-bye inwestorzy.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne