Pierwsze kłopoty dla rozrośniętego rynku inwestycji w condohotele i aparthotele były kwestią czasu. Niewiele osób mogło sądzić, że gorszy okres dla inwestorów przyjdzie tak szybko. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali, jak wygląda obecnie sytuacja na rynku.
Pandemia COVID-19 to czynnik, który wywołał niemały kryzys w branży turystycznej. Polska oczywiście nie jest tutaj wyjątkiem. O skali zapaści wiele mogą nam powiedzieć dane GUS. Wskazują one, że stopień średniego wykorzystania miejsc noclegowych w polskich hotelach rósł od 2011 r. (35,0% rocznie) do 2019 r. (rekordowe 44,1%). Miniony rok przyniósł jednak spadek analizowanego wskaźnika do poziomu zaledwie 26,0%.
Dane z bieżącego roku również nie napawają wielkim optymizmem. W pierwszej połowie 2021 roku liczba turystów korzystających z noclegów spadła o 28% względem analogicznego okresu 2020 r. Zmiana w relacji do pierwszej połowy 2019 r. (-67%) była oczywiście znacznie większa. Nawet jeśli sezon wakacyjny skutkował poprawą wyników, co jest bardzo prawdopodobne, to bieżący rok zapisze się w historii jako bardzo trudny również dla branży condohotelowej i aparthotelowej. Państwowe instytucje (KNF oraz UOKiK) już wcześniej ostrzegały przed pochopnymi inwestycjami w condohotele i aparthotele. Takich inwestycji nie obejmie wprowadzana ustawa deweloperska.
Zobacz także
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS / RynekPierwotny.pl |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Hotelowe inwestycje rozrosły się m.in. dzięki niskim stopom
O inwestycjach w condohotele i aparthotele na pewno nie można już mówić jako o zupełnie marginalnym zjawisku, skoro ostrożne szacunki wymieniają kwotę ok. 1,5 mld zł. Co najmniej taka suma została zainwestowana w apartamenty o charakterze hotelowym oraz condohotele, w których lokale bardziej przypominają zwykłe pokoje hotelowe. Chodzi nie tylko o zakupy samych apartamentów i pokoi hotelowych oferowanych zwykle jako lokale użytkowe. Pojawiały się także oferty nabycia udziałów w spółkach prowadzących przedsięwzięcia aparthotelowe i condohotelowe. Te inwestycje cechowały się nieco innym mechanizmem, który nie mógł jednak uchronić przed skutkami załamania w branży turystycznej.
Condohotelowy i aparthotelowy boom rozwijał się nieco w cieniu sytuacji panującej na rynku mieszkaniowym. Trudno się temu dziwić, bo sam polski rynek lokali mieszkalnych jest warty około 70 mld zł (wstępne dane GUS z 2020 r.). Można szacować, że w minionym roku transakcje mieszkaniowe o wartości mniej więcej 30 mld zł miały kontekst typowo inwestycyjny. Mimo różnej skali zakupów inwestycyjnych mieszkań i lokali condohotelowych/aparthotelowych, czynniki zwiększające popyt i podaż były podobne. Chodzi przede wszystkim o niski poziom stóp procentowych i oprocentowania lokat, który sprzyjał przepływowi środków z depozytów na rynek nieruchomości. Systematyczny wzrost zainteresowania noclegami w Polsce, który potwierdzają dane GUS z lat 2011 - 2019, również miał pewne znaczenie w przypadku condohoteli i aparthoteli.
Wielu inwestorów niedostatecznie poznało warunki umowy…
Każdy boom dotyczący pewnego rodzaju aktywów cechuje się napływem inwestorów, którzy nie do końca znają specyfikę rynku. Można przypuszczać, że w przypadku inwestycji condohotelowych i aparthotelowych sytuacja wyglądała podobnie. Najbardziej rozczarowani mogą czuć się inwestorzy, którzy z powodu późnego zakupu hotelowego lokum (np. w 2019 r.) nie skorzystali zbytnio na okresie prosperity i co gorsza nie przeanalizowali dokładnie warunków umowy. Chodzi przede wszystkim o ważne klauzule dotyczące warunków wypłaty zysków i gwarantowanej stopy zwrotu, która niejednokrotnie była mocno akcentowana w reklamach. O iluzorycznym charakterze słowa „gwarancja” przekonała się spora grupa inwestorów. Branżowy portal InwestycjewKurortach.pl pod koniec 2020 r. szacował, że co najmniej połowy inwestycji condohotelowych i aparthotelowych dotyczyły sytuacje związane z opóźnieniem wypłaty zysków lub przedłużeniem terminów ich płatności.
Ustawa deweloperska obejmie tylko niektóre lokale użytkowe
Dalsze losy branży aparthotelowej i condohotelowej w Polsce są obciążone niepewnością ze względu na pandemię COVID-19. Dlatego inwestorzy zainteresowani mimo wszystko zakupem nowych nieruchomości condohotelowych i aparthotelowych, powinni zwracać uwagę na kondycję finansową deweloperów. Inwestycji w systemie condohotelowym oraz aparthotelowym nie obejmuje bowiem obecna ustawa deweloperska. Sytuacja nie zmieni się wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej od połowy 2022 r. (zobacz: ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Wspomniany akt prawny wyjaśnia, że jego zakresem są objęte tylko lokale użytkowe sprzedawane razem z „M” i w ramach tego samego projektu co nowe mieszkania.
Andrzej Prajsnar
