Na niepewne czasy inwestycja w nieruchomość, a może w fundusze, które inwestują w nieruchomości? O ile to pierwsze rozwiązanie jest w Polsce bardzo popularne, o tyle w przypadku drugiego popularność jest niewielka. Dlaczego nie „wchodzimy” w nieruchomościowe fundusze inwestycyjne? Problemem jest m.in. brak możliwości inwestowania dla Kowalskiego.
Standardowe fundusze inwestycyjne nieruchomości to tzw. FIZ-y, a więc Fundusze Inwestycyjne Zamknięte. Co to oznacza? Uczestnik w odróżnieniu od tzw. jednostek uczestnictwa, które emitują fundusze otwarte, kupuje certyfikaty inwestycyjne w trybie oferty niepublicznej. FIZ-y mogą inwestować w wiele różnych instrumentów finansowych, dzięki czemu mogą realizować bardziej elastyczne strategie niż fundusze otwarte. Mogą inwestować również bezpośrednio w prawa majątkowe, a więc kupować nieruchomości. Minusem, który odstrasza tzw. drobnych ciułaczy, jest próg wejścia. Uczestnik funduszu musi wyłożyć na starcie około 200 tysięcy złotych (około 40 tys. euro).
Inna wada z punktu widzenia drobnego inwestora to dostępność. Ponieważ certyfikaty funduszu są możliwe do kupienia jedynie w ofercie niepublicznej, nie można poprzez media uzyskać jakichkolwiek informacji o emisji. Jako że mowa o emisji prywatnej, to zgodnie z prawem jest ona adresowana imiennie jedynie maksymalnie do 149 osób.
Zobacz także
Nic dziwnego, że przy takich uregulowaniach (ustawa o obligacjach, o obrocie instrumentami finansowymi) inwestycje w fundusze nieruchomościowe mają charakter elitarny. Certyfikaty FIZ mogą być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym.
REIT-y ciągle w poczekalni
Sprawę miały zmienić tzw. REIT -y. Od lat mówi się o wypracowaniu ram prawnych dla tej formy inwestowania w Polsce, jednak ciągle nie doczekaliśmy się przepisów w tym zakresie. Czym są REIT-y?
Pod tą nazwą (Real Estate Investment Trust) kryje się rodzaj spółki lub funduszu inwestycyjnego, który umożliwia drobnym udziałowcom inwestowanie w wiele najróżniejszych nieruchomości – także w wielkie obiekty komercyjne. REIT-y mogą w nie inwestować w sposób bezpośredni lub pośredni. W większości krajów świata, w których funkcjonują, korzystają z ulg podatkowych i większość swego zysku wypłacają w formie dywidendy udziałowcom.
Główna zaleta REIT-ów polega na możliwości inwestowania dużej grupie drobnych udziałowców. W Polsce, po latach debaty nad tym, jak ten rynek ma naprawdę wyglądać, wypracowano przepisy, które zawężają możliwość inwestowania tylko do rynku mieszkaniowego i podmiotów zajmujących się najmem instytucjonalnym. Niestety – do dziś przepisy o FINN (Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości) nie weszły w życie. Gotowa ustawa trafiła do sejmowej „zamrażarki” na początku zeszłego roku i pozostaje tam do tej pory. Jak miały funkcjonować REIT-y po polsku?
Jak już powiedzieliśmy – Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości miały działać tylko na rynku mieszkaniowym. Mają czerpać zyski z najmu instytucjonalnego - jako spółki akcyjne, z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytowo-akcyjne. Siedziba i zarząd firmy mają się mieścić w Polsce. Pojedynczy FINN powinien posiadać przynajmniej 5 nieruchomości mieszkalnych na własność, a kapitał zakładowy ma wynosić przynajmniej 50 mln zł, tak więc działalnością tego typu nie będą zajmowały się małe podmioty, a raczej duzi gracze.
Co również ważne – zgodnie z projektem ustawy – FINN-y nie będą miały prawa budować mieszkań. Będą za to je kupować i wynajmować. FINN-y będą obłożone preferencyjną stawką podatkową – 8,5 proc. Inwestorzy, którzy dostaną dywidendę, nie będą płacić podatku od zysków kapitałowych. Dywidenda w wysokości 90 proc. zysków FINN ma być wypłacana regularnie.
Założenia brzmią interesująco, choć wielu uczestników rynku i ekspertów zarzucało ustawodawcom, że „kastrują” polskie REIT-y ograniczając im możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne, co jest solą takich podmiotów na Zachodzie. Niezależnie jednak od tego – na dzień dzisiejszy temat znów został zarzucony i nie widać, kiedy sprawa miałaby w końcu ruszyć.
Ile do wyjęcia z funduszu?
W najbliższej przyszłości więc tym, którzy nie będą bezpośrednio inwestować w nieruchomości, pozostanie ciągle jedynie inwestycja w FIZ-y nieruchomościowe. Czy to jest opłacalne? Ile można zarobić?
Początkujący inwestor, który do tej pory kupował nieruchomości „materialne”, na dodatek przekonany, że na tym rynku w dłuższej perspektywie nie da się stracić, może przeżyć nie lada zdziwienie, obserwując długoterminowe stopy zwrotu niektórych funduszy.
W notowaniach nie brakuje dwucyfrowych czerwonych wyników (zazwyczaj już zlikwidowanych) FIZ-ów. Przykładowo - Skarbiec Rynku Nieruchomości w ciągu 3 lat zaliczył stratę w wysokości ponad 27 procent. BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2 w tym samym czasie (do końca 2015 roku) stracił blisko 17 proc. Z kolei wśród dodatnich wyników są m.in. Agio Nieruchomości Komercyjnych Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych, który przez 3 lata wygenerował stopę zwrotu na poziomie ponad 12 proc.
Jak widzimy – mimo że rynek nieruchomości, zanim przyszedł COVID był w fazie boomu, w notowaniach funduszy niekoniecznie było to widoczne. To przestroga – nie są to papiery pozbawione ryzyka. Na przeszkodzie, oprócz wysokiego progu wejścia, stoi też niska płynność takich instrumentów. Inwestor, który chce ulokować w nich swój kapitał powinien dobrze wybrać moment wejścia i wyjścia, a także uważnie zapoznać się z portfelem danego FIZ nieruchomości.
Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
