Październikowa, pierwsza od dziewięciu lat, podwyżka stóp procentowych, zdaniem ekspertów nie ostudzi popytu na mieszkania, a co za tym idzie wzrostu cen mieszkań. Te schodzą na pniu, a w dużej mierze kupowane są za gotówkę, również płynącą z zagranicy. Bańka cenowa wciąż pęcznieje, coraz mocniej przypominając inwestującym o maksymie „gdzie długotrwałe wzrosty, tam i mocne spadki”.
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w sierpniu 2021 r. wyniósł 109,47 pkt. i był o 1,72 pkt. wyższy niż w lipcu. Sierpień był tym samym drugim miesiącem z rzędu, kiedy to odczyt wzrósł w relacji miesięcznej o więcej niż 1,5 pkt., co wcześniej zdarzało się sporadycznie. W relacji rocznej indeks wzrósł o 5,34 pkt.
Z każdym kolejnym miesiącem rynek mieszkaniowy w Polsce jest coraz mocniej rozgrzany. Wśród ekspertów coraz częściej słychać głosy o narastającej bańce cenowej.
– Ceny mieszkań rosną w tempie ok. 10 proc. rocznie, a mimo to popyt na rynku utrzymuje się na rekordowym poziomie. Wśród kupujących dominują inwestorzy kupujący za gotówkę, rzadziej korzystający z kredytów bankowych. Ceny mieszkań w dużych miastach, w wielu rejonach są tak wysokie, że osoby powiększające rodziny, szukające nowego lokum w celu zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych migrują na przedmieścia i inwestują w domy jednorodzinne – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium. – Z jednej strony wydaje się, że mieszkania są już zbyt drogie i bańka musi w końcu pęknąć, jednak brak gruntów pod zabudowę, rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych nie przemawiają za ich spadkiem – dodaje.
Iskra przyniesie wybuch?
W ostatnich miesiącach w Polsce rośnie także aktywność funduszy, zwłaszcza zagranicznych, kupujących wręcz hurtowo mieszkania przeznaczane następnie na wynajem. Hurtowo, czyli w setkach, a nawet jednorazowo po tysiąc. Tyle bowiem lokali latem 2021 r. kupił na warszawskim Bemowie skandynawski fundusz NREP.
– Na rynku mieszkaniowym pieniądze lokują też mniejsi inwestorzy. Dzieje się tak z uwagi na wypychanie przez banki środków klientów z lokat. Są one przenoszone głównie na rynek nieruchomości jako najbezpieczniejszy oraz najbardziej stabilny. Jednak mamy do czynienia z nieprzerwanym wzrostem dziesiąty rok z rzędu, co jest sytuacją bez precedensu od czasu przemian politycznych w 1989 r. – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Jak jednak dodaje, sytuacja na rynku mieszkaniowym dla inwestujących zaczyna robić się niebezpieczna. – Gdzie długotrwałe wzrosty, tam i mocne spadki. W obecnej sytuacji iskrą zapalną może być tąpnięcie w polityce, gospodarce czy też na światowych rynkach – ocenia Michał Kubicki.
Wybór mieszkań coraz mniejszy
Na wzrost cen mieszkań oprócz rosnącego popytu, ale równiż drożejących gruntów i materiałów budowlanych, wpływ ma także podaż, którą sterują deweloperzy. Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, wkrótce może dojść nawet do sytuacji, kiedy to podaż zostanie znacząco ograniczona.
– W kolejnych miesiącach możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której ceny nadal będą rosły, a sprzedaż spadnie - a to dlatego, że na wielu rynkach popyt przewyższa podaż i po prostu w niektórych sektorach nie będzie czego sprzedawać – uważa ekspert obido.pl.
Kurczącą się ofertę deweloperów widać szczególnie w Warszawie i to pomimo faktu, iż w sierpniu rozpoczęli oni w stolicy budowę 3178 mieszkań, co było wynikiem o 45 proc. wyższym względem lipca. Z kolei wokół stolicy prace wrą na budowach domów jednorodzinnych. W sierpniu w powiatach okalających Warszawę rozpoczęto budowę 3556 domów jednorodzinnych – o 33 proc. więcej niż przed rokiem.
Wzrost stóp na razie nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym
Na rosnące ceny mieszkań wskazuje także indeks urban.one. liczony dla Warszawy oraz największych polskich miast. O ile jednak wzrost cen w Warszawie wyhamował (odczyt indeksu w sierpniu wyniósł 115,67 pkt. i w relacji miesięcznej wzrósł jedynie o 0,12 pkt.), o tyle ten liczony dla największych polskich rynków mieszkaniowych wyniósł 115,67 pkt., co oznaczało wzrost względem lipca o 1,43 pkt., a w relacji rocznej o 6,42 pkt.
Zdaniem ekspertów październikowa, pierwsza od dziewięciu lat, podwyżka stóp procentowych nie wpłynie na sytuację na rynku mieszkań, tym bardziej że te wzrosły jedynie o 40 pb. Wszystko zależy jednak od komunikowania kolejnych podwyżek i ich skali.
– Nawet przy zmianie do poziomu, powiedzmy, 1,5 proc. nie dojdzie do zachwiania na rynku mieszkaniowym. Zmiana musiałaby być znacznie większa, by odwrócić kierunek przepływu kapitału z rachunków bankowych do nieruchomości. Po wtóre pamiętajmy, że gros mieszkań jest kupowana za gotówkę, więc spadek może nastąpić jedynie w sytuacji pojawienia się jakiegoś atrakcyjnego aktywa inwestycyjnego, stanowiącego alternatywę dla mieszkań – ocenia Michał Kubicki.
Zdaniem Szymona Gila z Domu Maklerskiego Michael&Strom popyt inwestycyjny, przynajmniej we wstępnej fazie podwyżek stóp procentowych, powinien pozostać na zbliżonym poziomie. Również wzrost kosztu kredytu hipotecznego, przynajmniej na razie, nie będzie znaczący.
– Natomiast w perspektywie średnio i długoterminowej podwyżki stóp oraz wzrost rentowności lokat bankowych czy obligacji skarbowych z pewnością obniżą popyt inwestycyjny, a wyższy koszt kredytu hipotecznego może wpłynąć na jego dostępność i możliwości obsługi. Deweloperzy w wyważony sposób podchodzą jednak do swoich ofert i nowych budów, zatem podaż z pewnością dostosuje się do zmienionego popytu – twierdzi Szymon Gil.
