Domy na wynajem dla pracowników – coraz popularniejszy produkt inwestycyjny

Za świetną koniunkturę na rynku najmu, z którą mamy do czynienia obecnie, w dużym stopniu odpowiada napływ kilku milionów przybyszów ze wschodu. Imigranci zarobkowi z Ukrainy, Białorusi i innych krajów  dawnego ZSRR są „naturalnymi” lokatorami nieruchomości na wynajem. Często za zapewnienie noclegu odpowiadają ich pracodawcy. Ci starają się kwaterować duże grupy przybyszów w jednym miejscu. Stąd rosnąca popularność domów do wynajęcia dla pracowników.  

(fot. Andrzej Bogacz / FORUM)

Domy dotychczas raczej nie kojarzyły się z nieruchomościami pod wynajem. Oczywiście – takie oferty zdarzały się i wcześniej, jednak rynek najmu głównie zdominowany jest przez mieszkania. Domy uważało się dotychczas za obiekty trudniejsze do wynajęcia. Po pierwsze, jeszcze kilka lat temu, przed liberalizacją przepisów o zatrudnieniu obcokrajowców, na rynku najmu dominowali raczej młodzi single – studenci, absolwenci, ewentualnie młode rodziny bezdzietne lub  z jednym, góra – dwójką dzieci. Taka rodzina raczej nie zdecyduje się na wynajem drogiego w utrzymaniu, domu, tylko poszuka – tańszego – mieszkania. Właściciel domu na wynajem staje więc zazwyczaj przed alternatywą: albo szukać większej grupy osób, która wynajmie całą nieruchomość, albo wynajmować z podziałem na pokoje, co z kolei przekłada się na większą rotację i konieczność szukania wielu najemców. 

Z tego powodu domy – choć potencjalnie bardziej zyskowne – postrzega się jako trudniejsze w wynajmowaniu. Liczba ofert najmu domów jest zazwyczaj znacznie niższa niż w przypadku mieszkań. Tak było dotychczas i generalnie tak ciągle jest, ale ostatnio popularność domów jako nieruchomości pod wynajem znacznie wzrosła. 

Stało się to po otwarciu polskiego rynku na pracowników ze wschodu. Za zakwaterowanie dużych grup przybyszów do jednego miejsca pracy odpowiada zazwyczaj pracodawca. Ten dąży do tego, by zminimalizować liczbę nieruchomości, potrzebnych do noclegu. Tak jest i taniej i praktyczniej, choćby wygodniej ze względów transportowych. Idealnie sprawdzają się tutaj właśnie domy. Pozwalają w jednym miejscu zakwaterować kilkanaście a nawet kilkadziesiąt osób. Dzięki temu, że nie trzeba wynajmować różnych nieruchomości w różnych punktach, niższe są koszty najmu ale także chociażby koszty transportu. Duże grupy pracowników mają jeden adres, co jest wygodniejsze przy dostarczaniu dokumentów, poczty, pod względem komunikacji z pracodawcą itp. 

Stąd zauważalny wyraźny wzrost podaży domów przeznaczonych dla rynku najmu. W internecie, na stronach ogłoszeniowych nie brak ofert tego typu. Właściciele dostosowują pokoje dla potrzeb wielu najemców, organizuje się wspólną kuchnię i łazienki. W drzwiach do pokojów montowane są zamki, w pokojach wstawia się piętrowe łóżka, pojawia się regulamin domu itp. 

Ile kosztuje wynajem takiej nieruchomości? Czynsze najmu są oczywiście bardzo różne – w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości nieruchomości. Najemcy preferują albo lokalizacje wygodne ze względów komunikacyjnych – np. przy dużych węzłach drogowych, na wyjazdach z miast, blisko lotnisk, albo blisko miejsca pracy. Ponieważ w grę wchodzi wynajem dużej nieruchomości, czynsz zazwyczaj wynosi przynajmniej kilka tysięcy złotych. Dla przykładu: 170 – metrowy, pięciopokojowy dom przystosowany do noclegów pracowniczych dla maksymalnie 20 osób na warszawskiej Białołęce można wynająć za 6000 zł miesięcznie, co daje stawkę czynszu wynoszącą 35 zł/mkw. 

Ze względu na dużą powierzchnię,  ceny najmu domów, w przeliczeniu na 1 mkw. są zazwyczaj nieco niższe niż  mieszkań. Z danych NBP z I kw. 2019 wynika, że w Warszawie przeciętne stawki najmu mieszkań wynoszą aktualnie nieco ponad 55 zł/mkw. miesięcznie. W Gdańsku  i Wrocławiu jest to 45 zł za metr kwadratowy, w Krakowie około 40 zł. 

Ile za dom pod inwestycję? 

W związku z coraz większą popularnością domów, jako produktów inwestycyjnych, rodzi się pytanie, jaki jest próg wejścia na rynek najmu, w przypadku takich nieruchomości? Z całą pewnością jest on większy niż przy zakupie mieszkania, jednak różnice cenowe wbrew pozorom nie muszą być tak duże, jak się może wydawać.

Sprawdziliśmy to na przykładzie rynku warszawskiego. Wg NBP przeciętne ceny nowych mieszkań w stolicy wynoszą obecnie nieco ponad 8700 zł/mkw. i – dodajmy – jest to najwyższa wartość od początku publikacji tych danych, a więc od 2006 roku. 

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika natomiast, że stawki za nowe domy w stolicy kształtują się o kilkadziesiąt procent niżej. Wynoszą średnio około 4500 – 5500 zł/mkw. Warto tu zaznaczyć, że  na rynku wielkomiejskim duży udział w podaży domów ma zabudowa szeregowa, a więc kompromis między domem a mieszkaniem. Takie rozwiązanie w sytuacji niedoboru terenów inwestycyjnych pozwala deweloperom po prostu zaoszczędzić na gruntach. 

Ile należy zapłacić za nowy dom w Warszawie? Ceny zaczynają się od niecałych 4000 zł/mkw. w peryferyjnych lokalizacjach. Jeden z deweloperów budujących domy typu bliźniak w Wawrze, proponuje stawki od 3790 zł. Za 5 pokojowy, 211 metrowy dom trzeba zapłacić 800 tys. zł.

Na Białołęce, około 12 km od centrum Warszawy, za 150 – metrową, 6 pokojową szeregówkę, zapłacimy 655 tys. zł, czyli ponad 4300 zł/mkw. W rejonie osiedla Szamocin na Białołęce stawki za nowe, małe domy z ogródkiem w zabudowie szeregowej wynoszą od 5500 zł. Ceny za 70 – 80 metrowe mieszkania kształtują się w przedziale od 366 000 do 484 000zł.

Na Wilanowie za 207 metrowy dom w zabudowie bliźniaczej w rejonie ulicy Bruzdowej trzeba zapłacić już 1,4 mln zł. Cena za 1 mkw. wynosi 6700 zł. Inna oferta z Wilanowa, z Kępy Zawadowskiej to 150 metrowy dom w zabudowie bliźniaczej, w cenie 1,2 mln zł. Tu stawki wynoszą już niecałe 8000 zł/mkw. 

Jak więc widzimy na powyższych przykładach – w Warszawie próg wejścia w inwestycję na wynajem typu dom z rynku pierwotnego to kwota oscylująca w granicach od 700 tys. do miliona złotych, w zależności od standardu i lokalizacji.

To oczywiście znacznie więcej, niż za przeciętnej wielkości mieszkanie, jednak wynajmujący może też liczyć na większe przychody, co – potencjalnie – daje większe zyski. Pamiętajmy też, że ceny mieszkań w dzielnicach centralnych stolicy, takich jak Śródmieście, Wola, Ochota czy Mokotów są bardzo wywindowane (to samo dotyczy innych wiodących miast – Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta). Klienci dość często stają przed alternatywą: czy decydować się na mieszkanie w ścisłym centrum, czy nieco dopłacić i kupić znacznie większą nieruchomość, np. pół bliźniaka, czy szeregówkę na peryferiach. Przykładowo: za nowy 86 – metrowy apartament na Woli (City Link) zapłacimy niecałe 950 tys. zł. W tej cenie można mieć dom, tyle że w bardziej oddalonej części Warszawy. 

Czy gra w inwestycję w dom pod wynajem jest warta świeczki? To już zależy od indywidualnego przypadku. Z całą pewnością jednak decydując się na wejście w segment domów na wynajem, powinniśmy szukać nieruchomości na tyle uniwersalnej i dobrze zlokalizowanej, by z jednej strony była ona dobrą lokatą kapitału, z drugiej – miała potencjał na rynku najmu, nawet jeśli koniunktura na rynku pracy się zmieni, a liczba pracowników z zagranicy spadnie. Pamiętajmy, że zakup nieruchomości to inwestycja na wiele lat, która powinna uwzględniać zmiany cykli koniunkturalnych. 

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 16 trooper

Wynająłem mieszkanie firmie, ściągali tam Ukraińców, co chwilę się wymieniali. Nie było ogólnie problemu, ale po 2 latach mieszkanie zostawili do totalnego remontu. Totalnego, wraz z wymianą podłóg, robieniem ścian i wymianą zaśmierdziałych mebli. Jedno co to kasa zawsze była na czas. Czy bym to powtórzył? Nie, chyba że za jakieś 150% ceny rynkowej i minimum 2 lata umowa, coby ta nadwyżka na remont wystarczyła na sam koniec.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 14 zamknackw

Skończy się w 2020 r.

! Odpowiedz
1 3 glos_rozsadku

czemu?

! Odpowiedz
3 13 anna_domagalczyk odpowiada glos_rozsadku

Bo - wg przedstawiciela ZZ Ukraińców w Polsce - ponad 15% zwłaszcza młodych Ukraińców chce od razu wyjechać za lepszą płacą. Zostać planują tylko starsi (bariera językowa). A dopływ nowych ma się zmniejszyć po zmianach płacowych na Ukrainie. Więc opróżni się spora część mieszkań i niekoniecznie wszystkie ponownie zostaną wynajęte tej grupie. Po kłopotach ZM Kania ponad połowa tak wynajmowanych pracującym tam Ukraińcom mieszkań i domów opróżniła się z dnia na dzień i nie zanosi się na to, żeby zostały zagospodarowane.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 20 bt5

Na wynajem dla gastarbajterów to idą domy bardzo marne , stare i zaniedbane, w fatalnych lokalizacjach. Agencje pracy nie wiem czy w Polsce ale za granicą dużą kasę zarabiają na różnicy między kosztami najmu domu a tym co ściągną od pracowników. Np. w Skandynawii stara nora przy jakimś uciążliwym miejscu typu stocznia , lotnisko, dworzec kolejowy to koszt wynajmu góra 12.000 koron , a upchnięte się 10- ciuchy pracowników kasując ich po 5000-6000 koron , to już widać jak agencja pracy na tym zarabia. W Niemczech mieszkałem w domku na ogródkach działkowych gdzie było 12 osób. W Holandii dla gastarbajterów idą nawet przyczepy kempingowe po 4 -6 ludzi na przyczepę i po 400 euro miesięcznie od łba. Ale najgorsze przykłady są z Polski gdzie na Podkarpaciu upychano po 50 osób na dokładnie zagrzybionym lokalu. Zadbanego domu absolutnie szkoda na wynajem dla gastarbajterów, no nie wiem jak jest na lokalach tego typu w Polsce , ale z racji samego dużego zagęszczenia to dewastacja lokalu jest gwarantowana. Natomiast za granicą to z Polski czy Rumuni wyjeżdżają już tylko mega desperaci, w wyniku czego takie gastarbajterskie lokale zamieniają się faktycznie w skłoty narkomanów i alkoholików z awanturami i burdami. I dewastacja lokali postępuje w przyspieszonym tempie. Kolega był świeżo we Francji to 5 x miesięcznie zmieniał zakwaterowanie bo właściciele domów od razu wymawiali umowy gdy wychodziło na jaw że to dla gastarbajterów. A co do Polski , to ten rynek pracy gastarbajterskiej nie na przyszłości że względu na żenująco niskie polskie zarobki . Obecnie zaledwie 7% Ukraińców podejmie pracę za mniej niż 2500 zł netto, a to jest 3500 zł brutto , i jest to już komin płacowy w polskim przemyśle i usługach na stanowiskach szeregowych. A rozlewające się spowolnienie będzie dalej zmniejszało pobór pracowników, a zwłaszcza przełoży się na stagnację i nawet spadki zarobków co skutecznie spowoduje duże powrotu już obecnych Ukraińców. Inne narodowośći mają jeszcze większe wymagania , np. filipińscy kierowcy zrezygnowali po miesiącu.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne