Rosnące koszty budowy i niedobór pracowników budowlanych nie wpływa na razie znacząco na terminy oddawania przez deweloperów do użytku kolejnych mieszkań. Kto już podpisał umowę, klucze powinien otrzymać o czasie. Realizacja przyszłych inwestycji może jednak wydłużyć się przez zatory w urzędach.
Przeczytaj także
Choć jeszcze wiosną 2020 r. mogło się wydawać, że pandemia koronawirusa uderzy w mieszkaniówkę tak jak i w inne branże, budownictwo to przeżywa boom. Świadczą o tym m.in. dane Głównego Urzędu Statystycznego. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2021 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 102,7 tys. mieszkań – o 56 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Teraz jednak deweloperzy muszą zmagać się z zupełnie innymi problemami.
Za drożejące materiały budowlane zapłacą kupujący mieszkania
Spokojną pracę na placach budów torpedują m.in. szybujące ceny niektórych materiałów budowlanych lub wręcz ich niedobór na rynku. Najmocniej w ostatnich miesiącach podrożało drewno i stal. W zależności od rodzaju produktu ceny w ujęciu rocznym rosły w tempie od kilkudziesięciu procent, a w ekstremalnych przypadkach przekraczały nawet 100 proc., na co uwagę zwraca raport firmy badawczej Spectis.
Jak wynika z badania koniunktury prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, problem drożejących materiałów budowlanych jest jedną z największych uciążliwości dla firm budowlanych w Polsce. Bariera rynkowa związana z wysokim kosztem materiałów budowlanych wyniosła w lipcu 2021 r. 58,2 pkt, co było najwyższym wynikiem w historii. Poprzedni najwyższy wynik (49,4 pkt.) został zanotowany przed czternastoma laty – w lipcu 2007 r. – u progu światowego kryzysu finansowego.
– Zmiany stawek całkowicie psują wszelkie kosztorysy, budowa staje się przez to mocno nieprzewidywalna – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Ale z tym problemem, podobnie jak z utrudnionym dostępem i rosnącym kosztem siły roboczej, deweloperzy mierzą się nie od dziś i nauczyli sobie z nim radzić. Skoro pandemia i kompletny lockdown wiosną ubiegłego roku nie spowodowały problemów, to teraz też ich się nie spodziewam – dodaje.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, rosnące koszty budowy nie stanowią na razie problemu ani dla generalnych wykonawców, ani dla samych deweloperów.
– Wzrost cen jest przerzucany na nabywców mieszkań, którzy płacą za lokale z każdym miesiącem coraz więcej i wciąż akceptują taki stan rzeczy – podkreśla.
Oprócz rosnących cen materiałów budowlanych, deweloperzy muszą mierzyć się także z ich dostępnością. Jak zauważa Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że ich dostawcy coraz częściej żądają od firm budowlanych renegocjacji zawartych kontraktów. Równie uciążliwym problemem jest także ograniczona dostępność niektórych materiałów, m.in. styropianu.
– Z powodu rosnących cen materiałów budowlanych oszacowanie kosztów inwestycji staje się utrudnione. Konsekwencją problemów z dostępnością materiałów jest z kolei to, że firmy muszą kupować je na zapas, co dodatkowo winduje ceny na rynku. Wpływa to na relacje z generalnymi wykonawcami – tłumaczy Juszczak.
Jak dodaje, w korzystniejszej sytuacji są inwestorzy, którzy korzystają z usług własnych wykonawców.
Przeczytaj także
Na budowach deweloperów rąk do pracy nie brakuje
Choć branża budowlana przeżywa brak rąk do pracy – zgodnie z danymi resortu pracy brakuje głównie betoniarzy i zbrojarzy, brukarzy, cieśli, stolarzy i blacharzy budowlanych, dekarzy, murarzy, tynkarzy i operatorów sprzętu do robót ziemnych – deweloperów ten problem dotyka w znacznie mniejszym stopniu niż inwestorów indywidualnych.
W korzystniejszej sytuacji są inwestorzy, którzy korzystają z usług własnych wykonawców.
– Deweloperskie inwestycje mieszkaniowe należą do najatrakcyjniejszych placów budów, zarówno dla firm budowlanych, jak i samych zatrudnionych. Stąd niedobory budowlanej siły roboczej dotyczące szeroko pojętego rynku, w istocie nie są obecnie dla deweloperów czy też ich generalnych wykonawców problemem nie do udźwignięcia – zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński. – Przynajmniej dotychczas nie zanotowaliśmy przypadków wstrzymywania inwestycji deweloperskich czy też spektakularnych opóźnień w oddawaniu ich do użytkowania, których przyczyną byłby brak rąk do pracowników czy nawet problemy z materiałami – dodaje.
Więcej chętnych niż mieszkań
Deweloperzy mierzą się obecnie z rozgrzanym popytem. Giełdowe spółki zajmujące się budową mieszkań w drugim kwartale 2021 r. sprzedały 7228 lokali – o 72 proc. więcej niż w pandemicznym II kw. 2020 r. Od początku roku do końca czerwca sprzedaż wśród szesnastu deweloperów, których akcje notowane są na warszawskiej giełdzie wyniosła 14 034 mieszkania – o 38,6 proc. więcej niż w pierwszym półroczu 2020 r.
Jeszcze przed rokiem zastanawiano się, czy w pandemicznym kryzysie uda sprzedać się wybudowane mieszkania. Obecnie pytanie brzmi: czy deweloperom uda się dostarczyć na rynek odpowiednio dużo mieszkań, by zaspokoić rozgrzany popyt.
– Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że podaż nie nadąża za popytem – co jest wynikiem dużego zainteresowania zakupem mieszkań połączonego z wolniejszym ich wprowadzeniem – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Robyg. – Przykładowo w Warszawie zwykle deweloperzy oferują mieszkania na trzy kwartały do przodu, a obecnie oferta skurczyła się do ok. jednego kwartału wprzód – dodaje.
Urzędy nie nadążają
W opinii deweloperów, jeśli część inwestycji nie zostanie oddana w planowanym terminie, winę poniosą za to urzędy. Zatory administracyjne pojawiają się m.in. przy wydawaniu pozwoleń na budowę, na które czeka się dłużej niż dotychczas. Co istotne, urzędy w ostatnich miesiącach wydały rekordową liczbę pozwoleń na budowę. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2021 r. deweloperzy otrzymali zgody na budowę 125,8 tys. mieszkań – o 41,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Od początku roku do końca lipca polskie urzędy wydały także pozwolenia na budowę kolejnych 125,8 nowych mieszkań (+41,6 proc. r/r). W samym marcu było ich ponad 23 tys., co było drugim najwyższym wynikiem w historii po rekordowym grudniu 2020 r. Pracy urzędnikom dokładają także inwestorzy indywidualni chcący stawiać domy jednorodzinne.
Pozwoleń na budowę mogłoby być jednak więcej. Część urzędów pracuje obecnie jednak w okrojonej obsadzie.
– Rozpoczęcie trzech projektów na około 700 mieszkań uległo przesunięciu, przez co cel sprzedaży tysiąca lokali w tym roku nie jest możliwy do zrealizowania – mówi Bartosz Kuźniar, prezes firmy Lokum Deweloper.
Jak dodaje inwestycje już trwające realizowane są zgodnie z harmonogramem.
– Inwestycje wprowadzamy do oferty na wyższym etapie zaawansowania niż dotychczas. Wprawdzie odbija się to na wolumenie sprzedaży, lecz co ważniejsze, ograniczamy w ten sposób ryzyko sprzedaży mieszkań poniżej kosztów ich wytworzenia – zwraca uwagę prezes Lokum Deweloper.
