Zero sprzedanych nowych mieszkań przez pięć lat - prócz mieszkaniowych liderów, znajdziemy w Polsce też takie powiaty. Czy deweloperzy nie mają tam czego szukać?
Mamy już początek 2026 r. Czy zatem nowe dane dotyczące 2024 roku mogą jeszcze kogoś zainteresować? GUS raczej nie daje nam wyboru, ponieważ gromadzenie i podsumowywanie rozproszonych danych z lokalnych rejestrów cen nieruchomości trwa około dziesięć - jedenaście miesięcy po zakończeniu każdego roku. Ostatecznie otrzymujemy jednak informacje dotyczące również rynków, które zwykle nie cieszą się medialną uwagą. Chodzi między innymi o powiaty, w których przez ostatnie pięć lat deweloperzy nie sprzedali żadnego lokalu mieszkalnego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wskazać takie części kraju, w których rynek pierwotny lokali mieszkalnych praktycznie nie istnieje.
Sprzedaż sprzedaży nierówna, czyli dwa różne ujęcia
Zanim jednak przyjrzymy się danym na temat sprzedaży nowych mieszkań (lokali mieszkalnych), warto wyjaśnić, jak sprzedaż jest definiowana w świetle danych GUS. Ta definicja wynika z wykorzystania przez Główny Urząd Statystyczny informacji wysyłanych przez notariuszy do rejestrów cen nieruchomości. Takie dane transakcyjne od notariuszy w przypadku rynku pierwotnego obejmują wyłącznie przeniesienia własności gotowych lokali mieszkalnych.
Innymi słowy, warunki cenowe wielu transakcji sprzedaży zarejestrowanych np. w 2024 r. mogły zostać ustalone jeszcze w latach 2021 - 2023 (na podstawie umów deweloperskich). Statystyki z danego roku uzupełniają nowe mieszkania, na które chętny znalazł się już po zakończeniu budowy. Informacje GUS na temat sprzedaży nowych mieszkań w powiatach nie uwzględniają natomiast zawartych umów deweloperskich. Dopiero po przeniesieniu własności gotowego lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej, dana transakcja znajdzie się w „GUS-owskich” statystykach.
Najpierw weźmy pod lupę najnowsze dostępne dane
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że GUS prezentuje podsumowane dane z rejestrów cen nieruchomości w ujęciu zarówno wartościowym (łączna wartość obrotu rynkowego), jak i liczbowym (liczba mieszkań z przeniesioną własnością). Poniższa mapa dotycząca roku 2024 pokazuje to pierwsze ujęcie, gdyż widzimy na niej, jaka była łączna wartość nowych mieszkań, których własność przeniesiono w 2024 r.
Jeśli weźmiemy pod uwagę nie liczbę, lecz wartość sprzedanych lokali, to „aglomeryzacja” rynku pierwotnego jest jeszcze bardziej widoczna. Poza dominującymi i „drogimi” metrażowo aglomeracjami (m.in. warszawską, krakowską, wrocławską, poznańską i trójmiejską) można dostrzec też obszary o bardzo małej wartości obrotu lokalami deweloperskimi. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że mowa o obrocie rozumianym jako przeniesienie własności nowego lokalu mieszkalnego po budowie. Jednak po ewentualnym uwzględnieniu umów deweloperskich, bardzo duża koncentracja transakcji w kilku aglomeracjach też byłaby widoczna.
Zero nowych mieszkań przez pięć lat - to się zdarza
Z punktu widzenia wielu czytelników, bardziej sugestywna niż wartość obrotu wydaje się jednak liczba sprzedanych lokali. Właśnie dlatego analitycy RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy w kraju są jakieś powiaty lub miasta na prawach powiatów, gdzie od początku 2020 r. do końca 2024 r. nie odnotowano przeniesienia własności żadnego nowego mieszkania. Okazuje się, że taka sytuacja według GUS dotyczyła następujących powiatów:
- powiat suwalski - 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
- powiat chełmski - 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
- powiat skierniewicki - 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
Oprócz wymienionych powiatów, widzimy także kilka lokalizacji, w których pięcioletni obrót nowymi mieszkaniami był minimalny, ale nie można go dokładnie określić, bo dane GUS z jednego roku są prawdopodobnie niekompletne. Mowa o następujących powiatach: suski, lubaczowski, niżański i kazimierski.
Mimo pewnych problemów z kompletnością danych GUS, na które trzeba przecież tak długo czekać, bez żadnych wątpliwości można wysnuć jeden wniosek. Mianowicie, w Polsce znajdziemy powiaty, gdzie obrót nowymi lokalami mieszkalnymi pozostaje praktycznie zerowy. To efekt m.in. niskiego poziomu urbanizacji i słabej demografii. Czy wspomniane części kraju są kompletnie nieprzyjazne dla deweloperów? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, iż analizowane informacje GUS obejmują wyłącznie nowe lokale. Jednakże brak obrotu na rynku lokali deweloperskich sugeruje, że w tej samej okolicy perspektywy sprzedażowe nowych domów też będą ograniczone.
