Wakacyjna willa na wybrzeżu hiszpańskim, portugalskim a może na bułgarskich Złotych Piaskach? Nieruchomości zagraniczne kuszą, zwłaszcza że wcale nie muszą być nieprzystępne cenowo. Co więcej, po kryzysie z lat 2008 – 2009, wiele – szczególnie południowych – lokalizacji okazuje się w zakresie możliwości finansowych Polaków. Niestety odpowiadając na tytułowe pytanie banki nie skredytują nam kupna zagranicznego mieszkania, które byłoby równocześnie zabezpieczeniem takiego kredytu. Nie oznacza to jednak, że droga do takiego zakupu jest całkowicie zamknięta.
Banki w zakresie kredytowania zagranicznych nieruchomości mają wypracowaną politykę i są zgodne. Na „normalny” kredyt hipoteczny zaciągnięty u nas na mieszkanie poza Polską, które jednocześnie byłoby zabezpieczeniem tego kredytu, nie ma szans.
To zresztą zupełnie zrozumiałe. Z punktu widzenia instytucji finansowych byłaby to bardzo ryzykowna operacja. Już sam operat szacunkowy, który wykonuje się standardowo, określając wartość nieruchomości, wiązałby się z koniecznością wyjazdu rzeczoznawcy za granicę, a więc z dużo wyższymi kosztami, które zapewne musiałby ponieść klient. Koszty i „logistyka” to jednak sprawa drugorzędna. Większy problem przedstawia prawidłowa wycena takiej nieruchomości, która musiałaby się wiązać nie tylko ze znajomością specyfiki lokalnego rynku, ale i dynamiki rynku nieruchomości w danym kraju.
Najbardziej ryzykowne z bankowego punktu widzenia byłoby dochodzenie wierzytelności na wypadek problemów ze spłatą. Każdy kraj ma własne uregulowania prawne w tym zakresie. Postępowanie egzekucyjne, co prawda obecnie znacznie ułatwione dzięki Europejskiemu Tytułowi Egzekucyjnemu lub Europejskiemu Nakazowi Zapłaty, musiałoby się jednak odbywać w kraju, w którym dana nieruchomość się znajduje. Wszystkie te czynniki sprawiają, że banki nie chcą wchodzić w tego typu transakcje. Nie oznacza to jednak, że nie ma żadnych szans, by uzyskać kredytowanie.
Hipoteka na innej nieruchomości
Rozwiązaniem może być zabezpieczenie na innej nieruchomości, znajdującej się w kraju. Oczywiście nie może być ona objęta żadnym wpisem hipotecznym i jej wartość musi pokrywać wartość kredytu. Warto zaznaczyć, że zabezpieczenie niekoniecznie musi stanowić nieruchomość należąca do kredytobiorcy, ale także – do osoby trzeciej.
Jeszcze inne wyjście to pożyczka hipoteczna. Jest to rodzaj kredytu zabezpieczony na nieruchomości, różni się jednak od „zwykłego” kredytu hipotecznego, że może być przeznaczony na dowolny cel. Bank nie ingeruje w tę kwestię. Pożyczki hipoteczne mogą być zaciągnięte na długie okresy (nawet 20 – 25 lat). Zazwyczaj są udzielane na kwotę w wysokości do 70 – 80 proc. wartości nieruchomości. Pożyczki hipoteczne są nieco wyżej oprocentowane od standardowych kredytów hipotecznych, natomiast zdecydowanie niżej w porównaniu do kredytów konsumpcyjnych.
Zagraniczny bank
Jeszcze inne rozwiązanie to kredytowanie zakupu nieruchomości w zagranicznym banku. Żadnego problemu w tym zakresie nie będą mieli polscy emigranci, zarabiający za granicą i zamierzający kupić nieruchomość na terenie kraju, w którym pracują. Wraz z otwarciem unijnych rynków pracy, wiele banków dostosowało swoją ofertę do przybyszów, włącznie z infoliniami w języku polskim.
Coraz częściej też można się kredytować, również hipotecznie – w krajach ościennych, w pasie przygranicznym. Takie oferty mają niektóre banki czeskie i słowackie. Również nie powinno być problemu z wzięciem kredytu w Niemczech. Warto podkreślić, że dzięki współpracy Biura Informacji Kredytowej z tamtejszym odpowiednikiem (SCHUFA), niemieckie banki honorują pozytywną historię kredytową klienta, zbudowaną w Polsce.
Poszukiwanie kredytowania w kraju, w którym znajduje się nieruchomość, może być rozwiązaniem nie tylko pozwalającym zrealizować zakup, ale też po prostu korzystnym finansowo. Pamiętajmy, że w krajach Strefy Euro stopy procentowe są niemal na zerowym poziomie (główna stopa procentowa – 0,05 proc.).
Południe kusi
Duża przecena, jaka objęła lokalne rynki nieruchomości krajów południa Europy, powoduje, że na kieszeń Polaka są obecnie np. mieszkania w znanych kurortach turystycznych w Hiszpanii, czy Portugalii. Przeciętne ceny metra kwadratowego w uroczym portugalskim Porto wg raportu Deloitte z 2015 roku wynoszą średnio 860 euro, czyli mniej niż w polskich miastach regionalnych, takich jak Wrocław, Kraków czy Gdańsk, nie wspominając o Warszawie.
Wg Eurostatu, od 2008 roku, czyli od początku kryzysu gospodarczego ceny mieszkań w takich krajach, jak Hiszpania, Portugalia, Bułgaria, Grecja, Irlandia spadły o ok. 30 – 40 proc. Wspomniane wcześniej nieruchomości w słonecznej Hiszpanii wg Banku Rozrachunków Międzynarodowych kosztują obecnie średnio niecałe 1500 euro/mkw. Natomiast poniżej polskich średnich cenowych jesteśmy w stanie bez problemu kupić mieszkanie na wybrzeżu Morza Czarnego w Bułgarii.
Choć ceny kuszą, każda taka decyzja powinna być poprzedzona odpowiednią analizą i racjonalnym szacunkiem kosztów. Pamiętajmy, że sama cena to nie wszystko. Doliczyć należy przecież koszty administracyjne, opłaty, koszty wyjazdów do danego kraju, utrzymanie nieruchomości na miejscu itd.
Jeśli traktujemy taki zakup inwestycyjnie, koniecznie musimy jak najbardziej poszerzyć wiedzę o lokalnym rynku nieruchomości, by uniknąć ryzyka należy również zapoznać się z przepisami obowiązującymi w danym kraju. Tak więc – choć gra z pewnością jest warta świeczki – nie warto podchodzić do sprawy zbyt pochopnie i bez wnikliwego rozeznania.
Marcin Moneta
