Co będzie, gdy pęknie bańka nieruchomości w Chinach

Gdy 14 lutego Japończycy opublikowali swoje dane o PKB za 2010 rok, ogłoszono, że Chiny wyprzedziły Japonię i stały się drugą gospodarką świata. Wielu analityków prognozuje, że Chinom potrzeba niespełna dziesięciu lat, by dogonić Stany Zjednoczone. Jednak chiński model rozwojowy może przynieść światu przykre niespodzianki.

Z pozoru trudno sobie wyobrazić, coś niedobrego dzieje się z chińską gospodarką. W 2010 roku rozwijała się ona w tempie 10,3% (najszybciej na świecie), a od 2002 roku średni wzrost PKB wynosił 10,7% rocznie. Chińczycy mają jednak nieco inne podejście do liczenia swojego produktu krajowego. - Na Zachodzie wzrost gospodarczy jest rezultatem decyzji, które ja i ty podejmujemy, a które rynek uwzględnia w cenach. W Chinach odbywa się to tak: „Mamy zamiar rosnąć w tempie dziewięciu procent w przyszłym roku. Co musimy zrobić, by to osiągnąć?” - powiedział w wywiadzie telewizyjnym James Chanos, znany tropiciel baniek spekulacyjnych, który wsławił się zarobieniem milionów dolarów na krótkiej sprzedaży papierów Enronu.

Sprawdzony przepis na kryzys


Istota problemu z chińskim modelem rozwoju gospodarczego, która wymyka się wskaźnikowi PKB, polega na tym, że wytwarzane dobra nie do końca odpowiadają potrzebom produkujących je Chińczyków. Systematycznie zaniżany kurs juana doprowadził do nadmiernego rozrostu części sektorów eksportowych (i niedorozwoju innych, które mogłyby lepiej wykorzystać import zaopatrzeniowy). Gdy kurs chińskiej waluty zostanie urynkowiony, wiele branż czeka bolesne dostosowanie. Jednak jeszcze większe problemy czają się w sektorach związanych z budownictwem i nieruchomościami. Wydaje się, że - szczególnie w ostatnich dwóch latach - nabrzmiała tam potężna bańka, której pęknięcie wstrząśnie światową gospodarką. I to być może jeszcze w tym roku.

Oszczędzasz?
Rób to z głową!
Wybierz lokatę

Scenariusz powstawania inwestycyjnego boomu był podobny we wszystkich krajach azjatyckich, które utrzymywały zaniżony kurs swojej waluty do dolara. Skupowanie amerykańskiej waluty, konieczne dla utrzymania pożądanego poziomu kursu, powodowało nie tylko systematyczny przyrost rezerw walutowych. Środki na zakup zagranicznej waluty pochodziły z banku centralnego - zakup dolarów oznaczał ciągłą kreację pieniądza. Szeroko płynący strumień gotówki sektor bankowy przetwarzał na kolejne fale kredytów.

Chińską specyfiką było to, że to władze, kontrolujące system bankowy, decydowały o tym, kto dostanie kredyt. W rezultacie trafiał on prawie w całości do będących pod kontrolą państwa przedsiębiorstw oraz do samorządów lokalnych, które przeznaczały pozyskane środki na inwestycje w infrastrukturę.

Władze lokalne pomagają rządowi i płaczą


Chwilą próby dla modelu opartego na eksporcie i ekspansji kredytowej było załamanie światowej gospodarki w związku z kryzysem finansowym w 2008 roku. Recesja w krajach Zachodu wywołała spadek popytu na towary z Azji, co zaowocowało spadkiem tamtejszego eksportu. Gospodarki azjatyckie także popadły w recesję, wzrosło w nich bezrobocie i spadła produkcja. Widząc, co się święci, władze Chin nie pozwoliły na realokację siły roboczej i likwidację zbędnych inwestycji. Zamiast tego w listopadzie 2008 roku ogłoszono uruchomienie największego na świecie pakietu wydatków stymulacyjnych opiewającego na 4 biliony juanów (586 miliardów dolarów, czyli 12% ówczesnego chińskiego PKB). Fundusze zostały skierowane na projekty infrastrukturalne oraz na budowę nowych domów. Potężny zastrzyk pieniędzy wzniósł więdnący boom na nowe wyżyny.

By skorzystać ze środków z pakietu stymulacyjnego, rządy lokalne miały obowiązek wyłożyć jedną trzecią pieniędzy potrzebnych na inwestycje. Chiński system podatkowy jest bardzo scentralizowany, więc lokalne rządy mają mało środków własnych i muszą posiłkować się kredytami bankowymi. W połowie 2010 łączna wartość kredytów udzielonych lokalnym rządom wynosiła 7,7 biliona juanów. Ponieważ inwestycje infrastrukturalne nie przynoszą władzom lokalnym dochodów, spłata zaciągniętych kredytów jest dla nich bardzo dużym ciężarem - szacuje się, że od 20 do 25% procent z nich jest zagrożonych. Odsetek ten może jednak znacząco wzrosnąć, gdyż niepewna jest przyszłość kluczowego filara lokalnych finansów - sprzedaży ziemi.

Każdy chce mieć nieruchomość


Cała ziemia w Chinach oficjalnie należy do państwa i by ktoś inny miał prawo jej używać, musi zostać sprzedana. W 2009 roku wartość transakcji ziemią opiewała na prawie 2 biliony juanów, co stanowiło ponad połowę dochodów lokalnych rządów. Ogromny popyt na ziemię był w znacznym stopniu motywowany prowadzonymi na szeroką skalę inwestycjami w nieruchomości. Te wiązały się nie tylko z wykonywaniem zadań zapisanych w pakiecie stymulacyjnym, lecz odpowiadały na silną oddolną potrzebę - Chińczycy wręcz oszaleli na punkcie mieszkań i domów.

Odsetek obywateli posiadających własne mieszkanie lub dom wynosi w Państwie Środka 86%, jest więc jednym z najwyższych na świecie. Mimo tego Chińczycy wciąż prześcigają się w zakupach nieruchomości. Przyczyną jest konstrukcja ściśle kontrolowanego przez państwo systemu finansowego, który nie jest w stanie efektywnie zagospodarować oszczędności obywateli. Roczne oprocentowanie depozytów w juanie w Hongkongu wynosi obecnie 3% (w pozostałych częściach Chin jest jeszcze niższe), czyli znacznie poniżej inflacji, która według oficjalnych statystyk wynosi 4,9%. Rynek obligacji prywatnych praktycznie w Chinach nie istnieje, obligacje państwowe wypłacają niskie kupony, a giełda rozczarowuje bardzo wysoką zmiennością i nie cieszy się zaufaniem Chińczyków. Z tych powodów podstawowym rozwiązaniem dla przeciętnego Chińczyka pragnącego zabezpieczyć swoją emeryturę (nie ma tam powszechnego systemu emerytalnego) jest kupno drugiego mieszkania lub domu.

Puste mieszkania dla 200 milionów Chińczyków


W ciągu dekady ceny nieruchomości wzrosły trzykrotnie, przyciągając tłumy spekulantów z kraju i zagranicy. Szacuje się, że łączna wartość wszystkich nieruchomości w Chinach 3,5-krotnie przekracza PKB. W Japonii, w przeddzień pęknięcia bańki spekulacyjnej w 1991 roku, wskaźnik ten wynosił 3,8, a w Hong Kongu w 1997 roku, gdy pękła lokalna bańka, sięgnął poziomu 3,1. Budowa nieruchomości w Chinach odpowiada za 10% PKB, natomiast w Stanach Zjednoczonych w przededniu kryzysu subprime było to niespełna 6%.

Spośród nowo wybudowanych domów i mieszkań od 25 do 30% to permanentne pustostany. Ich liczbę szacuje się na 64 miliony, co przy założeniu trzech osób w rodzinie dałoby dach nad głową 200 milionom Chińczyków. W takiej sytuacji trzeba się spodziewać, że chiński rynek nieruchomości czeka w najbliższym czasie co najmniej poważna korekta. Na pewno przyczynią się do niej kolejne posunięcia władz wymierzone w spekulantów. Od kwietnia ubiegłego roku systematycznie zacieśniane są kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Od początku 2011 roku zaś w kilku największych miastach obowiązuje podatek od nieruchomości na poziomie ok. 0,5% ich wartości rocznie. Jeżeli ta pilotażowa regulacja zostanie rozszerzona na całe Chiny, będzie to koniec boomu.

Im większy boom, tym większe bum


Skutki załamania na chińskim rynku nieruchomości będą poważne. W pierwszej kolejności zostanie ograniczona budowa nowych domów, co przełoży się na trudności branży budowlanej i powiązanych z nią przedsiębiorstw - szacuje się, że z sektorem nieruchomości pośrednio powiązane jest 25% chińskiego PKB. Na pewno odbije się to na całej chińskiej gospodarce, co nie pozostanie bez wpływu na gospodarkę światową. Jednak najbardziej ucierpią ceny surowców bezpośrednio zużywanych przy budowie domów - stali oraz bijącej ostatnio rekordy wszech czasów miedzi. Skorzystać natomiast mogą metale szlachetne i inwestycje alternatywne, gdyż jeszcze bardziej wzrośnie ich atrakcyjność względem innych dostępnych Chińczykom aktywów.

Koniec boomu budowlanego grozi także kłopotami dla chińskiego sektora bankowego. Spadek wpływów ze sprzedaży ziemi może być gwoździem do trumny dla zadłużonych lokalnych rządów. Pewnym źródłem kłopotów dla banków mogą być także indywidualni kredytobiorcy zaciągający kredyty hipoteczne, choć wysoki wkład własny i stosunkowo niewielka liczba takich kredytów pozwolą ograniczyć straty płynące z tego segmentu rynku. Znacznie poważniejszym problemem są kredyty dla przedsiębiorstw z branży budowlanej, które nie stroniły od wysokiej dźwigni.

Łączna wartość udzielonych przez chińskie banki kredytów sięga 127,4% PKB, czyli ponad 7 bilionów dolarów. W razie konieczności dokapitalizowania banków rząd stanie przed ogromnym wyzwaniem. Wprawdzie chiński dług w juanach wynosi niespełna 20% PKB, jednak władze raczej nie sięgną do 2847 miliardów dolarów zgromadzonych dotąd rezerw walutowych. Ich uruchomienie oznaczałoby deprecjację dolara i umocnienie juana, co wymusiłoby jeszcze głębsze dostosowania w gospodarce. To zaś absolutnie nie leży w interesie rządzącej partii, której nie na rękę byłyby miliony niezadowolonych bezrobotnych.

Bardziej prawdopodobne jest wręcz osłabienie juana i jeszcze jedna próba wyciągnięcia gospodarki z dołka za pomocą eksportu. Objęcie takiego kursu przez chińskie władze spowodowałoby, że globalna nierównowaga w przepływach kapitałowych zaczęłaby ponownie narastać, odkładając dostosowanie się chińskiego eksportu do realnych warunków na bliżej nieokreśloną przyszłość.

Maciej Bitner

Główny Ekonomista Wealth Solutions SA


Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~korn

No ale nawet jesli PKB Chin bedzie wieksze za 10 lat od PKB USa, to co z tego ? Czy to taki sukces, ze 1,4 mld ludzi bedzie mialo wieksze PKB od 300 mln ? To bedzie i tak blisko 5 razy mniej na łba.

! Odpowiedz
0 0 ~sceptyk

dokladnie to samo (chyba czytamy te same ksiazki) pisze George Magnus w ksiazce "Uprising". polecam.
szansą jest zwiekszenie konsumpcji prywatnej w PKB, ktora obecnie nie przekracza 40%.

! Odpowiedz
0 0 ~jiri

inwestycje alternatywne czyli: wino łiskey obrazy.... to się nazywa własny 'product placement'.
warto przypomnieć że w ostatnim krachu inwestycje alternatywne jako niepłynne dostały najmocniej. zamarł ruch w stadninach koni, padły luksusowe jachty itd itp. krach nie oszczędza żadnego segmentu.

! Odpowiedz
0 0 infinum

Chiny...

- inwestycjach w infrastrukturę, gdzie 2/3 to dofinansowanie, a 1/3 kredyty które bankrutują lokalne władze,
- ludność oszalała na punkcie własnego M,
- masowe dofinansowania dla przedsiębiorców
- dewaluacja własnej waluty dla rzekomego wsparcia eksportu

Można odnieść wrażenie, że przynajmniej część artykułu jest o Polsce, a nie o Chinach.

Tyle, że u nas dofinansowuje nas UE, a tam partia, choć czy to aż taka różnica?
I tak oddamy to w podatkach (w tym w inflacji), tak jak Chińczycy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Keks

Mam do Ciebie pretensje osobiście ponieważ uważam Cię za człowieka wiedzącego i widzącego więcej niż inni. Dlaczego w swej wypowiedzi spłaszczasz wydźwięk komentowanego artykułu? Proszę Cię nie ironizuj. To o czym piszą dzieje się on-line. To za chwilę wybuchnie i skutki tego wybuchu będą straszne. Nie chcę się podpinać pod nikogo ale kto ma cokolwiek pod beretem niż pustą przestrzeń, niech chociaż napisze, może inni zaczną myśleć!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 infinum odpowiada ~Keks

@Keks, do mnie piszesz?

! Odpowiedz
0 0 ~moher power

op ty mi ści

! Odpowiedz
0 0 ~andrzej

jak się przyjmie inne kryterium, czyli pkb na obywatela wtedy są na 99 miejscu. Polska jest na 46 to gdzie jest lepiej (dane 2009)

!