Ceny transakcyjne mieszkań – III kw. 2018 r. [Raport]

redaktor Bankier.pl

Sprzedawcy mieszkań stopują. W największych miastach podwyżki cen mieszkań były już mniej bolesne i raczej kosmetyczne. Jedynie w Łodzi, Poznaniu i Olsztynie rynek nie uchronił się przed wyższymi stawkami w aktach notarialnych podpisywanych w III kw. tego roku.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli nie te pochodzące z ogłoszeń o sprzedaży, ale te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

(fot. Daniel Dmitriew / FORUM)

Wciąż są nabywcy pomimo ciągłej drożyzny

Stawki wyraźnie poszły w górę jeszcze w trzech z analizowanych miast. Ogólny wskaźnik cen opracowywany przez Cenatorium – indeks cen mieszkań urban.one wskazuje jednak, że III kw. nie był ostatnim z podwyżkami cen dla nabywców. Wskazania indeksu dla października, czyli początku IV kw. 2018 roku nie napawają optymizmem – przekroczyły 100 pkt, co oznacza, że na rynku jest już drożej niż po kryzysie finansowym w 2010 roku. Mimo to, popyt nadal jest.

– Podaż nowych mieszkań spadła, lekko spadł popyt u osób, dla których wzrost cen przekroczył próg bólu. Jednak akceptacja obecnych wzrostów cen pokazuje, że po stronie popytowej nie ma jeszcze wyraźnego wyhamowania. Ponieważ, nawet pomijając rynek pierwotny, ceny na rynku wtórnym również mocno poszły w górę (kilkanaście procent w niektórych ośrodkach r/r). Jeśli zejdziemy z wynikami sprzedaży do poziomów sprzedaży z 2016 lub 2015 roku to będą to również dobre wyniki dla sektora – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

Warszawskie stawki mieszkań poszły w górę tylko w przypadku małych lokali i tylko nieznacznie. Zmiany były kosmetyczne i nie przekroczyły 2 proc. w relacji miesiąc do miesiąca. Stawki za 1 mkw. mieszkania do 35 mkw. sięgnęły już niemal progu 9000 zł/mkw. Najtańszy przelicznik obowiązywał przy lokalach 70-80 mkw. i wyniósł 8001,85 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

7 988,82

8852,22

8981,01

1%

12%

35-40

7 656,05

8 215,48

8 397,78

2%

10%

40-50

7 627,32

8 039,32

8 195,83

2%

7%

50-60

7 540,86

7 858,38

7 820,52

0%

4%

60-70

7 488,36

7 972,37

8 001,85

0%

7%

70-80

7 712,87

8 126,12

8 066,57

-1%

5%

80-100

7 769,63

9 164,83

8 929,78

-3%

15%

powyżej 100

8 342,71

9 085,36

9 032,85

-1%

8%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Nieznacznie potaniały natomiast spore metraże – co najmniej 70 mkw. Były one jednak raczej niezbyt odczuwalne dla nabywców. Pomimo lekkiej korekty cen, za lokale o powierzchni 100 mkw. wciąż płacono w Warszawie najwięcej – ponad 9000 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Rynek mieszkaniowy nie był tak łaskawy dla kupujących we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska ceny mniejszych mieszkań podrożały nawet o 10 proc. przez III kw. 2018 r. Taka dynamika dotyczyły grupy lokali o powierzchni 40-50 mkw. W efekcie stawka za 1 mkw. takiego lokum jest już blisko o 1000 zł wyższa niż rok temu.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

6149,75

6913,844

6972,145

1%

13%

35-40

5958,271

5690,38

6118,081

8%

3%

40-50

5496,895

5823,815

6388,638

10%

16%

50-60

5621,602

5744,62

6001,846

4%

7%

60-70

5486,679

5429,453

5756,207

6%

5%

70-80

5381,342

5852,32

5669,26

-3%

5%

80-100

5107,243

5711,119

5349,341

-6%

5%

powyżej 100

6362,162

5886,268

5389,88

-8%

-15%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Ochłodzenie pojawiło się jednak na rynku większych mieszkań – min. 70 mkw. Średnia cena transakcyjna dla poszczególnych kategorii metrażowych spadała nawet o 500 zł/mkw. Największe mieszkania oznaczały także dla kupujących najatrakcyjniejszy przelicznik – 1 mkw. kosztował tu ok. 5400 zł, podczas gdy stawki za kawalerki dochodziły do blisko 7000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Więcej płacono za najmniejsze mieszkania w Gdańsku. Przy trójmiejskim wybrzeżu stawki wyniosły średnio 7530,44 zł za takie mieszkania. Czas największych wzrostów Gdańsk ma już jednak chyba za sobą, bo korekty cen były niewielkie na przestrzeni dwóch ostatnich kwartałów.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

6574,007

7419,03

7530,442

2%

15%

35-40

5910,496

7016,648

7094,805

1%

20%

40-50

6244,027

6992,204

6973,403

0%

12%

50-60

5997,943

6437,304

6388,13

-1%

7%

60-70

5995,003

6471,8

6461,291

0%

8%

70-80

6219,478

6645,987

6535,628

-2%

5%

80-100

5856,793

6847,51

6852,366

0%

17%

powyżej 100

5624,107

6186,6

6903,346

12%

23%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Wyjątkiem jest natomiast największa kategoria metrażowa obejmująca lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 100 mkw. W tym przypadku ceny transakcyjne wzrosły o 12 proc., co skutkowało podwyżką z prawie 6200 zł/mkw. do 6900 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Krakowskie stawki sięgały nawet 7410,73 zł w przypadku mieszkań o powierzchni większej niż 100 mkw. Najtańszy 1 mkw. mieszkania obowiązywał w przypadku lokali o powierzchni 50-70 mkw. i kosztował w III kw. średnio 6030 zł.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

7 179,27

7 394,17

7 000,80

-5%

-2%

35-40

6 308,20

6 467,07

6 685,24

3%

6%

40-50

6 177,32

6 566,07

6 322,42

-4%

2%

50-60

5 992,85

5 689,00

6 026,63

6%

1%

60-70

5 920,64

6 175,77

6 037,08

-2%

2%

70-80

6 359,67

6 833,50

6 867,29

0%

8%

80-100

6 088,79

6 061,73

6 474,40

7%

6%

powyżej 100

7 087,64

7 028,01

7 410,73

5%

5%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Podwyżki, które wystąpiły w III kw. 2018 roku dotknęły głównie nabywców większych lokali. W tych segmentach wzrosty cen wyniosły od 5 do 7 proc. w zależności od kategorii metrażowej. Mniejsze lokale natomiast częściej taniały – te do 35 mkw. okazały się tańsze o 5 proc. niż kwartał wcześniej.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Poznaniacy nie mieli wyboru i płacili za mieszkania więcej bez względu na to, jaki metraż wybierali. We wszystkich kategoriach odnotowano podwyżki cen, jakie płacono za 1 mkw. Najmniej podrożały największe mieszkania – o 2 proc., podczas gdy pozostałe drożały o co najwyżej 7 proc. w relacji kwartał do kwartału.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznań [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

5759,251

6346,058

6676,909

5%

16%

35-40

6016,238

6069,541

6514,536

7%

8%

40-50

5724,112

6067,079

6331,031

4%

11%

50-60

5760,681

6163,401

6481,453

5%

13%

60-70

5496,217

6094,063

6349,554

4%

16%

70-80

5561,126

5837,231

6109,263

5%

10%

80-100

5175,00

5259,692

5438,015

3%

5%

powyżej 100

5141,127

5114,346

5201

2%

1%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Największe mieszkania były również najtańsze. Płacono za nie średnio 5200 zł/mkw. – to znacznie mniej niż za najmniejsze lokale, w których stawki poszybowały do poziomu 6700 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi

Łódź również nie obroniła się przed podwyżkami. Małe mieszkania drożały w tempie niemal 10 proc. Za lokale od 50 mkw. w górę płacono natomiast do 5 proc. więcej. Przez ostatni rok wzrosty stawek transakcyjnych za mieszkania w Łodzi przekraczały nawet 20 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

3921,45

3976,90

4390,25

10%

12%

35-40

3427,10

3954,45

4265,09

8%

24%

40-50

3711,54

3950,00

4327,69

10%

17%

50-60

3640,52

3982,14

4149,68

4%

14%

60-70

3775,63

4426,42

4536,78

2%

20%

70-80

4134,07

4439,52

4556,33

3%

10%

80-100

4019,08

4119,75

4310,99

5%

7%

powyżej 100

3851,04

4106,13

4361,14

6%

13%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Łódź jest bardzo mało zróżnicowana pod względem stawek za 1 mkw. w różnych kategoriach metrażowych. Wszystkie reprezentują podobny poziom cen, który waha się od 4150 zł do 4550 zł. Najwięcej płacono za 1 mkw. lokalu o powierzchni – 60-80 mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Mieszkania w Olsztynie były sprzedawane za podobne stawki co w Łodzi, chodź były dużo bardziej zróżnicowane w zależności od powierzchni użytkowej lokalu. Najniższe stawki dotyczyły dużych mieszkań – ok. 4100 zł/mkw. i rosły odwrotnie proporcjonalnie do wielkości mieszkania. Najmniejsze oznaczały dla nabywców stawki wynoszące ok. 5000 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

4643,605

4870,986

5022,036

3%

8%

35-40

4052,892

4351,16

4523,213

4%

12%

40-50

4328,381

4431,353

4580,512

3%

6%

50-60

4071,835

4342,299

4567,472

5%

12%

60-70

3804,854

4329,208

4434,342

2%

17%

70-80

3791,986

4209,489

4374,926

4%

15%

80-100

4263,81

3914,49

4105,406

5%

-4%

powyżej 100

3764,451

4272,805

4112,123

-4%

9%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

W niemal wszystkich grupach odnotowano podwyżki w III kw. Wynosiły one kilka procent, co przekładało się to na ok. 200-300 zł/mkw. wyższe stawki niż kwartał wcześniej. Spadek odnotowano wyłącznie w przypadku cen zawartych w aktach notarialnych przy sprzedaży mieszkań większych niż 100 mkw. Cena 1 mkw. spadła w tej grupie o 4 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Średnio o 1000 zł więcej płacono za mieszkania w Lublinie. Najtaniej wyceniano 1 mkw. mieszkań o powierzchni 60-70 mkw. – to jedyna grupa, która była wyceniana poniżej 5000 zł – średnia stawka wyniosła 4688,79 zł/mkw. W pozostałych przypadkach ceny wynosiły nieco ponad 5000 zł. Najwyższa dotyczyła powierzchni 70-80 mkw. – 5408,85 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

III kw. 2017

II kw. 2018

III kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

4 878,68

4883,699

5044,746

3%

3%

35-40

4 952,99

5 029,39

5 155,12

2%

4%

40-50

5 124,04

4 938,26

5 150,60

4%

1%

50-60

5 014,01

4 994,69

5 039,65

1%

1%

60-70

4 627,05

4 633,19

4 688,79

1%

1%

70-80

5 249,92

5 309,04

5 408,85

2%

3%

80-100

5 275,98

5 060,92

5 182,38

2%

-2%

powyżej 100

5 010,13

5 124,92

5 118,21

0%

2%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Stawki nie były znacznie wyższe od tych płaconych w II kw. Wzrosty dotyczyły jedynie mniejszych metraży i wynosiły do 3-4 proc. Nominalnie nie przekraczały 200 zł/mkw. Największe mieszkania utrzymały cen z poprzedniego okresu.

Kolejne podwyżki cen mieszkań aż do końca 2018 roku?

Wskazania indeksu cen nieruchomości dla kolejnych miesięcy nie wróżą rychłego studzenia rynku. Popyt wciąż się utrzymuje pomimo rosnących stawek kolejne miesiące z rzędu. Odczyty indeksu urban.one w październiku dla wszystkich analizowanych wskaźników przekroczyły już próg 100 pkt. Ceny transakcyjne mieszkać są już więc wyższe niż w styczniu 2010 r.

Ogółem dla Polski stawka punktowa wyniosła dokładnie 100,5 pkt., dla grupy dużych miast 100,62 pkt, a dla samej Warszawy 101,28 pkt. Mimo tego branża wciąż oczekuje, że ostatnie miesiące roku wzorem poprzednich lat zapewnią dobrą sprzedaż. – Część klientów może dążyć do zakupu mieszkania przed końcem roku, co zwyczajowo podnosi sprzedaż w IV kw. Poza indywidualnymi przesłankami, pojawia się także obawa przed podwyżkami cen różnych dóbr i usług po Nowym Roku. Mając na uwadze realizację planów sprzedażowych część deweloperów może organizować różnego rodzaju zachęty, np. brak kosztów umowy deweloperskiej po stronie Klienta. Taki upust może być atrakcyjną formą zachęty do podpisania umowy jeszcze przed końcem grudnia – komentuje Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów w Budimeksie Nieruchomości.

Wykres: Indeks cen transakcyjnych mieszkań w Polsce
Wykres: Indeks cen transakcyjnych mieszkań w Polsce (bankier.pl)

Nie oznacza to jednak, że tak będzie wiecznie. Kilka edycji temu przedstawiciele branży przewidywali, że podwyżki utrzymają się co najwyżej do połowy 2019 roku. Głosy co do utrzymania się warunków gospodarczych na rynku mieszkań nadal przeważają w badaniu nastrojów na najbliższe pół roku. Tylko nieliczni (5 proc. respondentów) przewidują, że te warunki ulegną poprawie, a 35 proc. spodziewa się ich pogorszenia.

– Hossa na rynku nieruchomości nie będzie jednak trwała wiecznie. Zdecyduje tu sytuacja na rynku pracy oraz koszt pieniądza. Póki zatrudnienie i płace Polaków rosną, a stopy procentowe są niskie, to są to bardzo dobre warunki dla dalszej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Pierwszych podwyżek stóp procentowych można się jednak spodziewać w 2019 lub 2020 roku, a i spowalniający wzrost PKB w końcu przełożyć się może na gorsze dane z rynku pracy – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Mateusz Gawin

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 mocny79

Kupiłem niedawno mieszkanie po wynajem. Warszawa, Forum Wola. Przekonała mnie lokalizacja i projekt, ale przede wszystkim cena. Końcówka roku to dobry czas na kupno mieszkania, mam nadzieje, ze wszystko pójdzie sprawnie.

! Odpowiedz
0 12 lucap

"Wierzę tylko w te statystyki, które sam sfałszowałem." W. Churchill

! Odpowiedz
4 63 websterdxb

Warto zwrocic uwage kto teraz kupuje, czy jest to przecietna rodzina pragnaca polepszyc swoje standardy mieszkaniowe czy jest to inwestor. Wiekszosc inwestorow kupuje z mysla a szybkim zarobku na obecnej bance mieszkaniowej badz wynajmie. Ostatnio wyroslo setki specjalistow ktorzy przekonuja na warsztatach ze kazdy zarobi ze to doskonaly biznes podczas gdy wiekszosc dochodow osiagaja z dzialalnosci coachingowej. To juz nie jest zdrowa sytuacja na rynku mieszkaniowym a owczy pęd. Czeka nas tapdniecie i korekta cen nieruchomosci i dojdzie do urealnienia ich cen.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
25 23 no_comment

Nie wieszczyłbym jakiegoś wielkiego tąpnięcia. Owszem jest gorączka złota na rynku mieszkaniowym i kupa ludzi chce się na tym wzbogacić ale nie ma fundamentalnych powodów żeby ceny nagle spadły. Ceny mogłyby spaść gdyby były pompowane np. tylko wysokimi marżami deweloperów. Aktualnie marże deweloperów wręcz spadają bo rosną koszty budowy i działek. Koszty pracy będą nadal wysokie, ba jak z budów zniknęliby Ukraińcy to jeszcze podskoczą. Na spadek cen materiałów też bym nie liczył zwłaszcza w obliczu nadchodzącego drogiego prądu więc nagły powrót do epoki mieszkań za 5k/m2 w dużych miastach jest mało realny no chyba, że jakiś nowy Lemans Brothers upadnie i będzie finansowe tsunami.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 51 websterdxb odpowiada no_comment

ekonomia kieruje sie cyklami , w 2008 tez kazdy byl zaskoczony ze nagle wszystko sie sypnelo, tez masa fachowcow i naganiaczy namawiala na zakupy twierdzac ze taniej nie bedzie. Poziom dlugu konsumenckiego od 2008 w US wzrosl o 60 %. Ukraincy moga w najblizszej przyszlosci wyjechac na zachod europy, realne oszczednosci Polakow nie wzrosly zaskakujaco, co prawda zarabiaja wiecej ale tez wiecej wydaja na zycie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 13 nostsherlock odpowiada no_comment

Z fundamentalnymi powodami jest tak, że jak istnieją, to dowiadujemy się o nich po fakcie

! Odpowiedz
0 1 tokio102

Rowniez wątpie w spadek cen. Ceny w PL mają do nadrobienia z zachodem....

! Odpowiedz
0 0 tokio102 odpowiada websterdxb

człowieku myślisz że jak średnia krajowa będzie wynosiła 100% więcej np. za 10 lat to mieszkania będą cenowo stać tak samo w największych PL miastach? :)

! Odpowiedz
0 0 tokio102 odpowiada websterdxb

a wydajność pracy w PL wielokrotnie przekroczone co do pensji. brak zachowanej równowagi

! Odpowiedz
19 43 no_comment

Nie wiem czemu wszyscy uparcie porównują aktualne ceny do tych ze szczytu sprzed dekady - ten rynek to nie akcje, że jak cena dojdzie do punktu oporu to spadnie. Druga kwestia to sprawdźcie sobie ile dekadę temu wynosiła średnia pensja, ile kosztował w salonie nowy np. VW Golf i na tej podstawie szacujcie czy jest drogo czy tanio. Trzecia kwestia to wyciąganie jakiś wniosków że średniej ceny transakcyjnej dla całego miasta to abstrakcja - ceny pomiędzy ścisłym centrum a zadupiami mogą się różnić o 100%

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz