Ceny transakcyjne mieszkań – III kw. 2018 r. [Raport]

Sprzedawcy mieszkań stopują. W największych miastach podwyżki cen mieszkań były już mniej bolesne i raczej kosmetyczne. Jedynie w Łodzi, Poznaniu i Olsztynie rynek nie uchronił się przed wyższymi stawkami w aktach notarialnych podpisywanych w III kw. tego roku.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli nie te pochodzące z ogłoszeń o sprzedaży, ale te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Wciąż są nabywcy pomimo ciągłej drożyzny

Stawki wyraźnie poszły w górę jeszcze w trzech z analizowanych miast. Ogólny wskaźnik cen opracowywany przez Cenatorium – indeks cen mieszkań urban.one wskazuje jednak, że III kw. nie był ostatnim z podwyżkami cen dla nabywców. Wskazania indeksu dla października, czyli początku IV kw. 2018 roku nie napawają optymizmem – przekroczyły 100 pkt, co oznacza, że na rynku jest już drożej niż po kryzysie finansowym w 2010 roku. Mimo to, popyt nadal jest.

– Podaż nowych mieszkań spadła, lekko spadł popyt u osób, dla których wzrost cen przekroczył próg bólu. Jednak akceptacja obecnych wzrostów cen pokazuje, że po stronie popytowej nie ma jeszcze wyraźnego wyhamowania. Ponieważ, nawet pomijając rynek pierwotny, ceny na rynku wtórnym również mocno poszły w górę (kilkanaście procent w niektórych ośrodkach r/r). Jeśli zejdziemy z wynikami sprzedaży do poziomów sprzedaży z 2016 lub 2015 roku to będą to również dobre wyniki dla sektora – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

Warszawskie stawki mieszkań poszły w górę tylko w przypadku małych lokali i tylko nieznacznie. Zmiany były kosmetyczne i nie przekroczyły 2 proc. w relacji miesiąc do miesiąca. Stawki za 1 mkw. mieszkania do 35 mkw. sięgnęły już niemal progu 9000 zł/mkw. Najtańszy przelicznik obowiązywał przy lokalach 70-80 mkw. i wyniósł 8001,85 zł/mkw.

Nieznacznie potaniały natomiast spore metraże – co najmniej 70 mkw. Były one jednak raczej niezbyt odczuwalne dla nabywców. Pomimo lekkiej korekty cen, za lokale o powierzchni 100 mkw. wciąż płacono w Warszawie najwięcej – ponad 9000 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Rynek mieszkaniowy nie był tak łaskawy dla kupujących we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska ceny mniejszych mieszkań podrożały nawet o 10 proc. przez III kw. 2018 r. Taka dynamika dotyczyły grupy lokali o powierzchni 40-50 mkw. W efekcie stawka za 1 mkw. takiego lokum jest już blisko o 1000 zł wyższa niż rok temu.

Ochłodzenie pojawiło się jednak na rynku większych mieszkań – min. 70 mkw. Średnia cena transakcyjna dla poszczególnych kategorii metrażowych spadała nawet o 500 zł/mkw. Największe mieszkania oznaczały także dla kupujących najatrakcyjniejszy przelicznik – 1 mkw. kosztował tu ok. 5400 zł, podczas gdy stawki za kawalerki dochodziły do blisko 7000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Więcej płacono za najmniejsze mieszkania w Gdańsku. Przy trójmiejskim wybrzeżu stawki wyniosły średnio 7530,44 zł za takie mieszkania. Czas największych wzrostów Gdańsk ma już jednak chyba za sobą, bo korekty cen były niewielkie na przestrzeni dwóch ostatnich kwartałów.

Wyjątkiem jest natomiast największa kategoria metrażowa obejmująca lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 100 mkw. W tym przypadku ceny transakcyjne wzrosły o 12 proc., co skutkowało podwyżką z prawie 6200 zł/mkw. do 6900 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Krakowskie stawki sięgały nawet 7410,73 zł w przypadku mieszkań o powierzchni większej niż 100 mkw. Najtańszy 1 mkw. mieszkania obowiązywał w przypadku lokali o powierzchni 50-70 mkw. i kosztował w III kw. średnio 6030 zł.

Podwyżki, które wystąpiły w III kw. 2018 roku dotknęły głównie nabywców większych lokali. W tych segmentach wzrosty cen wyniosły od 5 do 7 proc. w zależności od kategorii metrażowej. Mniejsze lokale natomiast częściej taniały – te do 35 mkw. okazały się tańsze o 5 proc. niż kwartał wcześniej.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Poznaniacy nie mieli wyboru i płacili za mieszkania więcej bez względu na to, jaki metraż wybierali. We wszystkich kategoriach odnotowano podwyżki cen, jakie płacono za 1 mkw. Najmniej podrożały największe mieszkania – o 2 proc., podczas gdy pozostałe drożały o co najwyżej 7 proc. w relacji kwartał do kwartału.

Największe mieszkania były również najtańsze. Płacono za nie średnio 5200 zł/mkw. – to znacznie mniej niż za najmniejsze lokale, w których stawki poszybowały do poziomu 6700 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi

Łódź również nie obroniła się przed podwyżkami. Małe mieszkania drożały w tempie niemal 10 proc. Za lokale od 50 mkw. w górę płacono natomiast do 5 proc. więcej. Przez ostatni rok wzrosty stawek transakcyjnych za mieszkania w Łodzi przekraczały nawet 20 proc.

Łódź jest bardzo mało zróżnicowana pod względem stawek za 1 mkw. w różnych kategoriach metrażowych. Wszystkie reprezentują podobny poziom cen, który waha się od 4150 zł do 4550 zł. Najwięcej płacono za 1 mkw. lokalu o powierzchni – 60-80 mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Mieszkania w Olsztynie były sprzedawane za podobne stawki co w Łodzi, chodź były dużo bardziej zróżnicowane w zależności od powierzchni użytkowej lokalu. Najniższe stawki dotyczyły dużych mieszkań – ok. 4100 zł/mkw. i rosły odwrotnie proporcjonalnie do wielkości mieszkania. Najmniejsze oznaczały dla nabywców stawki wynoszące ok. 5000 zł/mkw.

W niemal wszystkich grupach odnotowano podwyżki w III kw. Wynosiły one kilka procent, co przekładało się to na ok. 200-300 zł/mkw. wyższe stawki niż kwartał wcześniej. Spadek odnotowano wyłącznie w przypadku cen zawartych w aktach notarialnych przy sprzedaży mieszkań większych niż 100 mkw. Cena 1 mkw. spadła w tej grupie o 4 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Średnio o 1000 zł więcej płacono za mieszkania w Lublinie. Najtaniej wyceniano 1 mkw. mieszkań o powierzchni 60-70 mkw. – to jedyna grupa, która była wyceniana poniżej 5000 zł – średnia stawka wyniosła 4688,79 zł/mkw. W pozostałych przypadkach ceny wynosiły nieco ponad 5000 zł. Najwyższa dotyczyła powierzchni 70-80 mkw. – 5408,85 zł/mkw.

Stawki nie były znacznie wyższe od tych płaconych w II kw. Wzrosty dotyczyły jedynie mniejszych metraży i wynosiły do 3-4 proc. Nominalnie nie przekraczały 200 zł/mkw. Największe mieszkania utrzymały cen z poprzedniego okresu.

Kolejne podwyżki cen mieszkań aż do końca 2018 roku?

Wskazania indeksu cen nieruchomości dla kolejnych miesięcy nie wróżą rychłego studzenia rynku. Popyt wciąż się utrzymuje pomimo rosnących stawek kolejne miesiące z rzędu. Odczyty indeksu urban.one w październiku dla wszystkich analizowanych wskaźników przekroczyły już próg 100 pkt. Ceny transakcyjne mieszkać są już więc wyższe niż w styczniu 2010 r.

Ogółem dla Polski stawka punktowa wyniosła dokładnie 100,5 pkt., dla grupy dużych miast 100,62 pkt, a dla samej Warszawy 101,28 pkt. Mimo tego branża wciąż oczekuje, że ostatnie miesiące roku wzorem poprzednich lat zapewnią dobrą sprzedaż. – Część klientów może dążyć do zakupu mieszkania przed końcem roku, co zwyczajowo podnosi sprzedaż w IV kw. Poza indywidualnymi przesłankami, pojawia się także obawa przed podwyżkami cen różnych dóbr i usług po Nowym Roku. Mając na uwadze realizację planów sprzedażowych część deweloperów może organizować różnego rodzaju zachęty, np. brak kosztów umowy deweloperskiej po stronie Klienta. Taki upust może być atrakcyjną formą zachęty do podpisania umowy jeszcze przed końcem grudnia – komentuje Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów w Budimeksie Nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że tak będzie wiecznie. Kilka edycji temu przedstawiciele branży przewidywali, że podwyżki utrzymają się co najwyżej do połowy 2019 roku. Głosy co do utrzymania się warunków gospodarczych na rynku mieszkań nadal przeważają w badaniu nastrojów na najbliższe pół roku. Tylko nieliczni (5 proc. respondentów) przewidują, że te warunki ulegną poprawie, a 35 proc. spodziewa się ich pogorszenia.

– Hossa na rynku nieruchomości nie będzie jednak trwała wiecznie. Zdecyduje tu sytuacja na rynku pracy oraz koszt pieniądza. Póki zatrudnienie i płace Polaków rosną, a stopy procentowe są niskie, to są to bardzo dobre warunki dla dalszej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Pierwszych podwyżek stóp procentowych można się jednak spodziewać w 2019 lub 2020 roku, a i spowalniający wzrost PKB w końcu przełożyć się może na gorsze dane z rynku pracy – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Źródło: