Ceny nieruchomości już za wysokie dla inwestorów

redaktor Bankier.pl

Ciągłe podwyżki cen mieszkań skutecznie odstraszają kolejnych nabywców, którzy traktowali zakup mieszkania jako alternatywę dla lokat bankowych. Koniec grudnia oznaczał stawki transakcyjne przekraczające te z końca bańki na rynku nieruchomości, ale branża spodziewa się w najbliższych miesiącach co najmniej spłaszczenia krzywej cen.

Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za grudzień 2018 r. wyniósł dla całej Polski 101,43 pkt. To kolejny wzrost w ostatnich miesiącach – miesiąc wcześniej tylko nieśmiało przekroczył granicę 100 pkt. (100,10 pkt.), a w analogicznym okresie 2017 roku jego odczyty były o kilka punktów niższe – 97,16 pkt.

(fot. Katarzyna Waś-Smarczewska / Bankier.pl)

Stawki za mieszkania jak z kryzysu finansowego

Okresem bazowym przy wyliczaniu indeksu jest styczeń 2010 roku, a więc okres tuż po największej fali kryzysu finansowego. Wyższe niż wtedy stawki dotyczą także mieszkań w samej Warszawie i grupie dużych miast. Wskazania indeksu dla stolicy wyniosły z końcem ubiegłego roku 101,30 pkt., a dla dużych polskich miast 102,68 pkt. Tutaj wzrost w relacji miesiąc do miesiąca wyniósł pełny punkt, natomiast w Warszawie wzrosty zdają się hamować. To jednak stawki wciąż o prawie 5 pkt. wyższe niż przed rokiem.

Nieco wytchnienia mogli mieć deweloperzy planujący poszerzyć swoje banki ziemi. Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę spadł o prawie 2 pkt. z 129,58 pkt. (w listopadzie 2018 r.) do 127,81 pkt. Tym samym rynek gruntów oddala się od piku cenowego osiągniętego we wrześniu ubiegłego roku – 130,39 pkt. Deweloperzy nadal jednak narzekają, że pomimo ochłodzenia oczekiwań sprzedawców działek, w lepszych lokalizacjach stawki za ziemię wciąż mogą być astronomiczne.

– Rok 2018, był to czas rosnących cen mieszkań oraz kontynuacji wzrostów cen gruntów (jednak już ze zmniejszoną dynamiką niż w poprzednich latach). Po raz pierwszy od kilku lat doszło w nim do ograniczenia podaży i sprzedaży nowych mieszkań z rynku deweloperskiego. Nie było to spowodowane spadkiem popytu, jednak perturbacjami spowodowanymi problemami z kontraktacją projektów, siłą roboczą i rosnącymi kosztami wykonawstwa. Wiele raportów i firm badawczych skupiało się wyłącznie na rynku pierwotnym, jednak niedoceniony kompletnie został rynek wtórny. Zgodnie z danymi transakcyjnymi podsumowując badanie cen we wszystkich miastach wojewódzkich dynamika wzrostu cen rejestrowanych z umów sprzedaży na rynku wtórnym była wyższa (czasami bardzo wyraźnie) niż na rynku pierwotnym – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Ceny gruntów, rosnące koszty materiałów i pracy, a na koniec jeszcze podwyżki cen prądu doprowadziły do tego, że popyt na mieszkania spada. Szczególnie ze strony inwestorów.

Inwestorzy odpuszczają – jest dla nich za drogo

Drastyczne w niektórych lokalizacjach podwyżki doprowadziły do wyhamowania popytu – szczególnie tego generowanego przez nabywających nieruchomości w celach inwestycyjnych. Ceny z ostatnich miesięcy okazały się dla nich nie do przełknięcia i znacznie obniżyły atrakcyjność takiej formy pomnażania majątku.

Wykres: Indeks cen transakcyjnych mieszkań w Polsce
Wykres: Indeks cen transakcyjnych mieszkań w Polsce (Bankier.pl)

– Wyhamowanie popytu jest już faktem. Klienci nie akceptują poziomów cenowych, które osiągnęły lokale w odleglejszych od centrum lokalizacjach. Ubywa szybko klientów gotówkowych, którzy traktowali inwestycje w lokale mieszkalne jako alternatywę dla lokat bankowych i obligacji skarbowych. Jednak w ostatnich 12 miesiącach, z uwagi na wzrost cen mieszkań i nieadekwatne wzrosty czynszów, inwestorzy gotówkowi przyjęli postawę wyczekującą. Liczą, że z końcem roku nastąpi korekta cenowa. Z kolei hamowanie popytu wśród klientów kredytujących zakupy będzie mocno odczuwalne przy wzroście stóp procentowych, który, jak wszystko wskazuje, nie nastąpi wcześniej niż na przełomie roku. Zmniejszenie się zdolności kredytowej przy nadal rosnących cenach mieszkań musi oznaczać dość mocną korektę, najpóźniej na koniec 2019 r. – komentuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Stąd też przewidywania, że i rynek kredytów hipotecznych zaliczy w tym roku spadek popytu. Najbliższe miesiące są jednak w opinii specjalistów z rynku nieruchomości szansą na korekty ostatnich podwyżek. Nie pojawią się raczej wcześniej niż w połowie roku, ale spodziewane jest co najmniej wyhamowanie podwyżek.

– Uważam, że okres najbardziej dynamicznych wzrostów cen mieszkań mamy już za sobą. W 2019 r. spodziewam się wypłaszczenia i początku okresu spadków cen. Nie sądzę jednak, by obniżki były spektakularne, gdyż popyt i inne czynniki utrzymujące stawki na wysokich poziomach pozostaną istotnie silne. Moim zdaniem za rok ceny będą na podobnym poziomie co dziś, z zaliczeniem „szczytu” po drodze – podsumowuje Marcin Krasoń, analityk rynku mieszkaniowego w Home Broker.

Mateusz Gawin

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
4 38 warszawskiburak

Czytając kolejne komentarze pod artykułem, na temat który powraca jak brazylijska opera są dwa wyraźne wnioski. Pierwszy jest taki, że dyskusja jest nie na temat. Bo ciągle jest o mieszkaniach, a powinno być dlaczego złotówka jest tak zeszmacona, jaka jest rzeczywista inflacja i dlaczego nikt nie zajmuje się tym tematem. To nie mieszkania są drogie. To złotówka a w raz za nią dramatycznie praca w PL traci na wartości, jest nisko wyceniana. Drugi wniosek jest taki, że niestety jest tu paru stałych komentatorów którzy albo handlują mieszkaniami albo też kupili jakieś mieszkania i nie czyją się z tym komfortowo. O ile naganiaczy mogę zrozumieć, to druga grupa zaśmieca wciąż dyskusje pod artykułami i nie da się tego zrozumieć. To męczące. Żeby nie było też jestem handlarzem ale się do tego przyznaję. I żeby nie było... szykuje się na koniec tego eldorado. Kto kupił ten ma i zoribi sobie z tym potem co będzie chciał, ja muszę przygotować się na to że handel może mi się skończyć za rok o tej porze- dosłownie. Ja pamiętam jak to jest, w przeciwieństwie do niektórych.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
18 2 hfjdj

No ty jestes jeszcze na poziomie awanturowania sie ze to nie auto jest wolne tylko ziemia pod tym autem za wolno sie obraca I to w ziemi jest problem a nie w aucie i klient powinien ziemie do warsztatu zaprowadzic a nie auto. W zla droge skreciles.

! Odpowiedz
9 35 bt5

Do mhm. Jesteś programistą i nie potrafisz logicznie pomyśleć. Przede wszystkim rentowność poniżej 10% to jest hobby a nie biznes. Po drugie w interesy z wynajmem w dzisiejszych dynamicznych czasach to można wchodzić w krajach które mają rozbudowane świadczenia socjalne dla ludności. Zasada jest taka że wynajmuje mieszkania zamiast kupić choćby na kredyt głównie biedota. W UK jak tylko zaczęto majstrować przy opóźnianiu i ograniczeniu dopłat do biedoty to zaraz się katastrofalnie pogorszyła sytuacja na rynku wynajmu , rzecz jasna dotknęło to bezpośrednio także właścicieli lokali. A gdzie jest w Polsce socjal, dzieciowe od 2-giego dziecka to nie socjal. Moi przodkowie przed pierwszą wojną bawili się w kamieniczników ale to były czasy kiedy nie było dynamiki zmian prac przez pracowników i zarobki tylko pieły się w górę . W czasie wielkiego kryzysu musieli płacić coraz wyższe podatki za nieruchomość a najemcy nie mieli pieniędzy i notorycznie zalegali. Jak przyjdzie kryzys będzie tak samo. Zresztą tak mają właściciele nieruchomości na wynajem w Grecji cały czas od momentu jak tamten kraj się utopił , najemcy nie płacą , a rząd woła od nich cały czas podwyższane podatki. A lokaty itp. , osobiście miałem na koncie tylko 100 tys pln-ow i już nie mogłem spać bo to tylko zapis w komputerze czyli nic , wydałem na balowanie i zakupy ogólne. Obligacje przedwojenne to mam w szufladzie jako pamiątka. Może złoto być dobra lokatą ale trzeba się liczyć z tym że jak będziesz chciał to spieniężać to prędzej cię namierzą i dostaniesz w czapę niż zdążysz wszystko upłynnić. A co do pytania czy jaka firma za ciebie poprowadzi to hobby z wynajmem bo przecież nie biznes to wątpię bo ich prowizja musiałaby zjeść całą tą mizerna 3% rentowność.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 3 mhm

@bt5, dziękuję za konkretną odpowiedź! Z dużą częścią intuicyjnie się zgadzam.

„Przede wszystkim rentowność poniżej 10% to jest hobby a nie biznes”
— właśnie o to mi chodziło, ja nawet wierzę, że @jasiek2017 dobrze sobie radzi kupując i wynajmując nieruchomości, ale w przypadku osób, które już mają dobrą pracę w innej branży, taka zabawa zapewne traci sens...

„czy jaka firma za ciebie poprowadzi to hobby z wynajmem bo przecież nie biznes to wątpię bo ich prowizja musiałaby zjeść całą tą mizerna 3% rentowność”
— no właśnie, ja nie znam tego rynku, ale obawiam się, że prowizje dobrych firm tego typu są jeszcze wyższe... A do tego mam wątpliwości, czy na pewno zupełnie zwalniają właściciela ze stresu związanego z wynajmem (np. w przypadku konieczności tej eksmisji w sezonie zimowym).

Wychodzi z tego, że zajmowanie się w inwestowaniem w nieruchomości może mieć sens tylko w przypadku osób, które traktują to jako swoją działalność i pewnie też dla milionerów, którzy mogą sobie pozwolić na kupno jakichś nieruchomości za pewną część swojego majątki i nie przejmować się tym, że zysk z nich jest jeszcze niższy, niż z lokat czy obligacji skarbowych...


No ale może wypowie się jeszcze @jasiek2017 lub inny entuzjasta tego rynku.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 4 hfjdj odpowiada mhm

Dla biedy umyslowej to lopata i kopanie rowow tylko.

! Odpowiedz
2 18 lenaa odpowiada mhm

Kolego nie wiem czemu przyjmujesz, że jasiek2017 to jakaś wyrocznia, i że prawdę ci powie.
Zastanów się. Jakbyś miał x mieszkań na wynajem i zarabiałbyś na tym grubą kasę to siedział byś na forach i pisał ciągle tego samego typu komentarze??? Po drugie, jeśli mieszkania na wynajem to jakiś super interes to czy naganiał byś innych na wejście w ten sam biznes? Przecież każda osoba zaczynająca robić to co ty powoduje, że teoretycznie zarobisz mniej. Po co miałbyś tworzyć sobie konkurencję? Jak zarabiasz kasę na mieszkaniach to siedzisz cicho a pieniążki wpadają do kieszeni a nie trąbisz o tym całemu światu. Dlatego nie wierzę w ani jedno słowo jasiunia i tobie proponuję to samo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
13 5 jasiek2017 odpowiada lenaa

hahahaahah wchodze po weekendzie a tu psycholog lenaa rozgryzla mnie do samej kosci hahahahahha
Najlepsze to jest sobie dopowiadac rozne historie nt innych osob i sie z nimi nie zgadzac hahahahaha

! Odpowiedz
4 15 lenaa odpowiada jasiek2017

Te Twoje przesadne rozbawienie świadczy jedynie o tym, że za wiele się nie pomyliłem...

! Odpowiedz
6 7 jasiek2017 odpowiada lenaa

lenaa jako mezczyzna? nie mam wiecej pytan

! Odpowiedz
4 6 lenaa odpowiada jasiek2017

Widzę, że brakuje argumentów to zaczynamy czepiać się czegokolwiek aby odwrócić uwagę. Co do nicku: lenaa, to nie wpadło do twojej głowy, że to może skrót od nazwiska?Wyobraź sobie , że są takie nazwiska jak Lenart, Lenartowicz itd. Nie wpadłeś na to co nie? :)

! Odpowiedz