Ciągłe podwyżki cen mieszkań skutecznie odstraszają kolejnych nabywców, którzy traktowali zakup mieszkania jako alternatywę dla lokat bankowych. Koniec grudnia oznaczał stawki transakcyjne przekraczające te z końca bańki na rynku nieruchomości, ale branża spodziewa się w najbliższych miesiącach co najmniej spłaszczenia krzywej cen.
Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za grudzień 2018 r. wyniósł dla całej Polski 101,43 pkt. To kolejny wzrost w ostatnich miesiącach – miesiąc wcześniej tylko nieśmiało przekroczył granicę 100 pkt. (100,10 pkt.), a w analogicznym okresie 2017 roku jego odczyty były o kilka punktów niższe – 97,16 pkt.
Stawki za mieszkania jak z kryzysu finansowego
Okresem bazowym przy wyliczaniu indeksu jest styczeń 2010 roku, a więc okres tuż po największej fali kryzysu finansowego. Wyższe niż wtedy stawki dotyczą także mieszkań w samej Warszawie i grupie dużych miast. Wskazania indeksu dla stolicy wyniosły z końcem ubiegłego roku 101,30 pkt., a dla dużych polskich miast 102,68 pkt. Tutaj wzrost w relacji miesiąc do miesiąca wyniósł pełny punkt, natomiast w Warszawie wzrosty zdają się hamować. To jednak stawki wciąż o prawie 5 pkt. wyższe niż przed rokiem.
Nieco wytchnienia mogli mieć deweloperzy planujący poszerzyć swoje banki ziemi. Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę spadł o prawie 2 pkt. z 129,58 pkt. (w listopadzie 2018 r.) do 127,81 pkt. Tym samym rynek gruntów oddala się od piku cenowego osiągniętego we wrześniu ubiegłego roku – 130,39 pkt. Deweloperzy nadal jednak narzekają, że pomimo ochłodzenia oczekiwań sprzedawców działek, w lepszych lokalizacjach stawki za ziemię wciąż mogą być astronomiczne.
– Rok 2018, był to czas rosnących cen mieszkań oraz kontynuacji wzrostów cen gruntów (jednak już ze zmniejszoną dynamiką niż w poprzednich latach). Po raz pierwszy od kilku lat doszło w nim do ograniczenia podaży i sprzedaży nowych mieszkań z rynku deweloperskiego. Nie było to spowodowane spadkiem popytu, jednak perturbacjami spowodowanymi problemami z kontraktacją projektów, siłą roboczą i rosnącymi kosztami wykonawstwa. Wiele raportów i firm badawczych skupiało się wyłącznie na rynku pierwotnym, jednak niedoceniony kompletnie został rynek wtórny. Zgodnie z danymi transakcyjnymi podsumowując badanie cen we wszystkich miastach wojewódzkich dynamika wzrostu cen rejestrowanych z umów sprzedaży na rynku wtórnym była wyższa (czasami bardzo wyraźnie) niż na rynku pierwotnym – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Ceny gruntów, rosnące koszty materiałów i pracy, a na koniec jeszcze podwyżki cen prądu doprowadziły do tego, że popyt na mieszkania spada. Szczególnie ze strony inwestorów.
Inwestorzy odpuszczają – jest dla nich za drogo
Drastyczne w niektórych lokalizacjach podwyżki doprowadziły do wyhamowania popytu – szczególnie tego generowanego przez nabywających nieruchomości w celach inwestycyjnych. Ceny z ostatnich miesięcy okazały się dla nich nie do przełknięcia i znacznie obniżyły atrakcyjność takiej formy pomnażania majątku.
– Wyhamowanie popytu jest już faktem. Klienci nie akceptują poziomów cenowych, które osiągnęły lokale w odleglejszych od centrum lokalizacjach. Ubywa szybko klientów gotówkowych, którzy traktowali inwestycje w lokale mieszkalne jako alternatywę dla lokat bankowych i obligacji skarbowych. Jednak w ostatnich 12 miesiącach, z uwagi na wzrost cen mieszkań i nieadekwatne wzrosty czynszów, inwestorzy gotówkowi przyjęli postawę wyczekującą. Liczą, że z końcem roku nastąpi korekta cenowa. Z kolei hamowanie popytu wśród klientów kredytujących zakupy będzie mocno odczuwalne przy wzroście stóp procentowych, który, jak wszystko wskazuje, nie nastąpi wcześniej niż na przełomie roku. Zmniejszenie się zdolności kredytowej przy nadal rosnących cenach mieszkań musi oznaczać dość mocną korektę, najpóźniej na koniec 2019 r. – komentuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Stąd też przewidywania, że i rynek kredytów hipotecznych zaliczy w tym roku spadek popytu. Najbliższe miesiące są jednak w opinii specjalistów z rynku nieruchomości szansą na korekty ostatnich podwyżek. Nie pojawią się raczej wcześniej niż w połowie roku, ale spodziewane jest co najmniej wyhamowanie podwyżek.
– Uważam, że okres najbardziej dynamicznych wzrostów cen mieszkań mamy już za sobą. W 2019 r. spodziewam się wypłaszczenia i początku okresu spadków cen. Nie sądzę jednak, by obniżki były spektakularne, gdyż popyt i inne czynniki utrzymujące stawki na wysokich poziomach pozostaną istotnie silne. Moim zdaniem za rok ceny będą na podobnym poziomie co dziś, z zaliczeniem „szczytu” po drodze – podsumowuje Marcin Krasoń, analityk rynku mieszkaniowego w Home Broker.
