Spowolnienie, którego pierwsze symptomy dosięgają polskiej gospodarki, odbije się na cenach nieruchomości – twierdzą eksperci tego rynku. Znaczącej obniżki cen nie powinniśmy się jednak spodziewać. W pierwszej kolejności na rynku zapanuje stabilizacja cen. W dalszym ciągu będą jednak rosły ceny działek budowlanych.
Indeks cen nieruchomości ubran.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” bije kolejne rekordy. W sierpniu wyniósł 102,27 pkt. i wzrósł o 0,12 pkt. w porównaniu z lipcem oraz o 4,48 pkt. w relacji do sierpnia ubiegłego roku.
W opinii analityków rynku nieruchomości, najbliższe miesiące pokażą, w którą stronę zawędrują ceny mieszkań i gruntów. Zmian należy spodziewać się jednak w dłuższym terminie. W pierwszej kolejności na rynku zapanuje stabilizacja cen.
Oddech spowolnienia na plecach deweloperów
Według ekspertów, jednym z czynników ryzyka dla rynku nieruchomości jest spowolnienie gospodarcze, którego pierwsze symptomy już można zaobserwować.
– W sierpniu doświadczyliśmy spadku produkcji przemysłowej o 1,3 proc. w skali rocznej. Część deweloperów mieszkaniowych prowadzi również działalność komercyjną – biurową, magazynową lub handlową. Spowolnienie koniunktury może spowodować osłabienie wyników w tych segmentach i skupienie się na segmencie mieszkaniowym, a przez to większą konkurencję, czyli korzystniejsze ceny dla klientów – twierdzi Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski. – Z drugiej strony ewentualny wzrost płacy minimalnej i brak rąk do pracy mogą napędzać inflację, która może dotknąć także rynku mieszkaniowego – dodaje.
W sierpniu wzrosła także wartość indeksu urban.one dla grupy dużych miast. To siódmy miesiąc z rzędu ze wzrostem. W sierpniu indeks po raz pierwszy przekroczył 104 pkt. i wyniósł 104,37 pkt. Był tym samym o 0,38 pkt. wyższy niż w lipcu. W ciągu roku urósł natomiast o 5,77 pkt.
Drożyzna na rynku wtórnym
Ceny rosną nie tylko na rynku pierwotnym. Tempo wzrostu cen mieszkań używanych jest często jeszcze większe. Rośnie przy tym liczba transakcji zawieranych na rynku wtórnym. W opinii ekspertów, to naczynia połączone i wpływ na ceny używanych mieszkań mają także deweloperzy.
– Dynamiczny wzrost cen nowych mieszkań powoduje, że lokale z rynku wtórnego także są wyceniane drożej przez sprzedających. Jest to także wynik zainteresowania rynkiem wtórnym kupujących nieruchomości w celach inwestycyjnych – zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska. – Wobec rekordowych cen nowych lokali, kupujący w celach inwestycyjnych szukają alternatyw na rynku wtórnym. Tam z kolei często już wykończone lokale w bardzo dobrym stanie są sprzedawane w cenach mieszkań nowych, niewykończonych. Są one także dostępne od ręki, co stanowi ich istotną przewagę – dodaje.
Stabilizacja zamiast obniżki cen
Sierpień przyniósł za to delikatną korektę indeksu urban.one dla Warszawy. W porównaniu do lipca odczyt obniżył się o 0,24 pkt. To jednak w dalszym ciągu o 4,99 pkt. więcej niż w sierpniu 2018 r. Obecnie ceny metra kwadratowego na rynku warszawskim rynku pierwotnym są średnio o 9 proc. wyższe niż przed rokiem. Na rynku wtórnym wzrost oscyluje wokół 10 proc.
Jak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące nie przyniosą drastycznych zmian.
– Od deweloperów słyszymy, że ceny gruntów już nie rosną, tak samo jak koszty wykonawstwa, a sami deweloperzy, po zastoju z okresu wyborów samorządowych zeszłej jesieni, ruszyli z dużą ilość budów i mocno rozszerzyli ofertę, więc stosunkowo duża podaż również zapobiega presji na podwyżki cen mieszkań – uważa Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski. – Wszystko powyższe wskazuje więc na to, że ceny mieszkań w przyszłym roku powinny być podobne do obecnych – dodaje.
Wśród ekspertów pojawiają się jednak głosy dotyczące ochłodzenia koniunktury na rynku nieruchomości. 33 proc. ankietowanych twierdzi, że w kolejnych sześciu miesiącach sytuacja na rynku ulegnie pogorszeniu. To, w którą stronę podążą ceny mieszkań – w opinii Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Centerm Management Polska, zależeć będzie zwłaszcza od czynników zewnętrznych znajdujących się poza Polską.
– Wojny celne, niepokoje społeczne, zagrożenie poważnym konfliktem zbrojnym w Zatoce Perskiej mogą wpłynąć także na kondycję polskiego rynku mieszkaniowego. Do tego należy dopisać zmiany w składkach na ZUS, planowanym utworzeniu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, wciąż drożejące grunty oraz poważne zagrożenie dla rynku bankowego ze strony wyroku TSUE ws. tzw. kredytów „frankowych”. Możemy więc spokojnie założyć, że na rynku nie będzie chwili spokoju, a sytuacja, w zależności które wektory przeważą, może spowodować zarówno ostry wzrost cen, jak i ich mocną korektę – podkreśla Michał Kubicki.
Działki budowlane będą drożeć
Po mocnym wzroście indeksu urban.one dla gruntów pod zabudowę w ubiegłym miesiącu sierpień przyniósł spadek równy 2,34 pkt., w wyniku czego odczyt wyniósł 131,81 pkt. Opinie ekspertów odnośnie przyszłości cen gruntów są podzielone. 39 proc. z nich nie spodziewa się w najbliższym półroczu większych zmian, co trzeci ankietowany (33 proc.) wieszczy poprawę koniunktury, a 28 proc. analityków spodziewa się pogorszenia warunków.
– Obecnie na tym rynku prym wiodą firmy z kapitałem belgijskim, francuskim czy fińskim. Ujemne stopy procentowe w strefie euro powodują napływ setek milionów złotych na polski rynek nieruchomości, w tym także na rynek mieszkaniowy. Ta sytuacja nie zmieni się jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy i będzie powodować dalszy wzrost cen działek – wyjaśnia Michał Kubicki.
W jego opinii, kolejnym etapem będzie kupowanie coraz mniejszych działek i realizacja projektów z kilkudziesięcioma lub nawet kilkunastoma mieszkaniami, a następnie wejście dużych firm w segment zabudowy jednorodzinnej, który do tej pory zarezerwowany był wyłącznie dla małych i średnich firm z polskim kapitałem.
