Choć rosną wolniej niż w ostatnich miesiącach, to wciąż śrubują kolejne rekordy. Obniżki cen mieszkań, przynajmniej na razie, nie powinniśmy się jednak spodziewać. Wystawioną na próbę ciągłymi wzrostami cen cierpliwość kupujących, deweloperzy będą łagodzić co najwyżej rabatami, bonami do sklepów z wyposażeniem i komórkami lokatorskimi w prezencie.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” rośnie już od dziesięciu miesięcy. W listopadzie wyniósł 102,80 i wzrósł o 0,20 pkt. w porównaniu z październikiem oraz o 2,70 pkt. w relacji do września ubiegłego roku.
– Wygląda na to, że średnie ceny metra kwadratowego mieszkania zaczynają rosnąć coraz wolniej. Od początku roku do końca listopada notowaliśmy wzrost dla Polski na poziomie 1,68 pkt., podczas gdy w analogicznym okresie roku poprzedniego było to 3,21 pkt. Dane dla Warszawy i dużych miast wskazują na podobne tendencje. Rynek powoli zaczyna się stabilizować – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.
Wpływ na to, zdaniem ekspertów, ma zniecierpliwienie samych kupujących osiągającymi kolejne rekordy cenami, zwłaszcza w Warszawie i Trójmieście.
Piwnice, wycieczki i bony
– Już pojawiają się pierwsze problemy z popytem. Deweloperzy mają jednak w zanadrzu wiele narzędzi sprzedażowych, z których ostatnio rzadko korzystali. To choćby rabaty, prezenty, dodatki do mieszkań. Komórka lokatorska w prezencie to mocny argument, podobnie jak solidny bon do sklepu wnętrzarskiego czy wycieczka zagraniczna. Z tego powodu nie spodziewam się wielkich spadków na rynku – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Zmiany na rynku mieszkaniowym przewiduje z kolei Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska. Te ma spowodować m.in. planowana nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej szykowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– Nowelizacja może wpłynąć na skokowy wzrost kosztów o wartość składki na proponowany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli nawet o 5 proc. wartości całego projektu. – zauważa Michał Kubicki. – Konieczność gwarantowania wpłat gwarancjami bankowymi może wyeliminować z rynku wiele mniejszych firm, szczególnie operujących w mniejszych ośrodkach – dodaje.
Małe mieszkania w cenie
W listopadzie wzrosła także wartość indeksu urban.one dla dużych miast, który wyniósł 105,24 pkt. Odczyt był o 0,22 pkt. wyższy niż w październiku oraz o 3,57 pkt. wyższy od notowanego w listopadzie 2018 r.
Pomimo zauważalnego spowolnienia wzrostu cen, większość ekspertów przewiduje stabilną sytuację na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.
– Inwestowanie w nieruchomości w dalszym ciągu wydaje się być opłacalne. Rynek jest jednak coraz bardziej wymagający. Dobrą lokatą wciąż są małe mieszkania w rejonach planowanych dużych inwestycji komunikacyjnych, gdyż tam perspektywy wzrostu cen wciąż mogą być wysokie. Kupując mieszkanie z myślą o zarobku, szukajmy również projektów powstających na dziś mało atrakcyjnych terenach poprzemysłowych, przeznaczonych do rehabilitacji. Po wszelkich planowanych zmianach przestrzennych mogą okazać się żyłami złota – radzi Anna Karaś z Cenatorium.
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, przy rekordowo niskich stopach procentowych i niepokrywających faktycznego wzrostu cen lokatach bankowych, to właśnie nieruchomości wciąż są postrzegane jako bezpieczne formy inwestowania.
Największym zainteresowaniem wciąż powinny cieszyć się mieszkania jedno- i dwupokojowe. Rosnące pensje mogą jednak przełożyć się na rozwój segmentu nieruchomości premium.
– Już teraz szacuje się, że w Warszawie inwestycje o podwyższonym standardzie stanowią 30 proc. oferty deweloperskiej. Oczekiwać należy, że deweloperzy w tych projektach coraz bardziej będą dbać o jakość wyposażenia i zagospodarowania przestrzeni mieszkalnych oraz część rekreacyjną. Będą także stosować coraz więcej przyjaznych środowisku rozwiązań, zarówno w budowie, jak i w eksploatacji. komentuje Małgorzata Ostrowska, członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction.
Coraz mniej nowych mieszkań w stolicy
Rekordową wartość odnotował także indeks urban.one dla Warszawy. W listopadzie było to 104,25 pkt. Odczyt był o 0,22 pkt. wyższy od październikowego i o 3,47 pkt. wyższy w porównaniu z listopadem 2018 r.
Na spadek cen w stolicy nie ma jednak co liczyć. Wszystko za sprawą nienadążającej za popytem podaży spowodowanej m.in. kurczącymi się zasobami działek budowlanych oraz problemami z uzyskiwaniem niezbędnych pozwoleń. Jak zauważa Anna Karaś, w 2020 r. oferta na warszawskim rynku mieszkaniowym będzie się kurczyć.
– Na wyprzedaż całego zasobu mieszkań wystawionych na rynek deweloperzy czekają mniej niż rok. Podaż w 2020 roku nadal będzie niewystarczająca. Co więcej, według przewidywań wielu ekspertów, ceny będą rosły, by równać do stawek UE – przewiduje z kolei Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction.
Grunty drożeją przez "Mieszkanie Plus"
W listopadzie doszło spadku wartości indeksu urban.one w segmencie działek budowlanych. Listopad zamknął się wynikiem 133,05 pkt., co oznacza, że w porównaniu do października wartość odczytu spadła o 0,39 pkt. W ciągu roku indeks wzrósł jednak o 3,47 pkt.
To właśnie kurczący się zasób gruntów pod budowę i tym samym wzrost cen wpływa na rosnące koszty inwestycji i tym samym ceny samych mieszkań. W opinii ekspertów, wpływ na ten stan rzeczy ma m.in. powstanie Krajowego Zasobu Nieruchomości, który zablokował dla deweloperów znaczą część gruntów należących do spółek Skarbu Państwa.
– Najbardziej dotknęło to największe miasta i spowodowało największy, obok kosztów budowy, wzrost cen. Dla zapewnienia ciągłości funkcjonowania, firmy są gotowe płacić najwyższe w historii ceny, zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy gruntu, jak i powierzchnię użytkową mieszkania – tłumaczy Michał Kubicki. – Tymczasem 99 proc. gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości nie jest nawet na wczesnym etapie przygotowywania pod program "Mieszkanie Plus". Udział deweloperów w tymże programie też jest wielką niewiadomą, ponieważ nie są znane warunki, na jakich deweloperzy będą mogli sprzedawać mieszkania podmiotom wskazanym w programie "Mieszkanie Plus" – dodaje.
Od 2021 r. jeszcze drożej
Podwyżki będą generowane także przez rosnące koszty robocizny w związku ze wzrostem minimalnego wynagrodzenia. Od 2021 r. wzrost cen mieszkań średnio o 5-7 proc. spowodują z kolei nowe, znacznie bardziej restrykcyjne warunki techniczne dla nowych mieszkań.
