"Betonowe" złoto już tak nie lśni. Czas poszukać inwestycyjnych alternatyw?

Wyraźne hamowanie wzrostu cen mieszkań poniżej poziomu wyznaczanego przez inflację CPI, a nawet stawki niższe niż przed rokiem, zastój i stabilizacja cen na rynku najmu i stopa zwrotu znajdująca się bliżej dna niż szczytów – tak na przełomie 2025 i 2026 roku wygląda rynek nieruchomości w Polsce. Czy to znak, że „betonowe” złoto już tak nie lśni i warto poszukać inwestycyjnych alternatyw?

Od najwyższych wzrostów w Europie do stabilizacji

Jeszcze w drugiej połowie 2024 r., zgodnie z danymi Eurostatu, wzrost cen nowych mieszkań w Polsce, przekraczający 19 proc. w skali roku, był najwyższym w całej Unii Europejskiej. Jak z kolei wynika z danych Deloitte, pod koniec 2024 r. średnia cena metra kwadratowego w Warszawie była wyższa niż w Rzymie.

Ostatnie kwartały to jednak odwrócenie tej tendencji. Choć stawki znajdują się na historycznych szczytach, to wzrost wyraźnie wyhamował. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za IV kw. 2025 r., zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych polskich rynków pierwotnych (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi, Gdańska i Gdyni) była o 0,8 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2024 r.

Spośród wspomnianych miast, mniej niż rok wcześniej za nowe mieszkania płacono we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, z kolei w Warszawie średnia cena transakcyjna wzrosła jedynie o 0,2 proc. Wyraźniej od inflacji CPI, ceny nowych mieszkań rosły jedynie w Gdańsku.

Dla porównania, rok wcześniej taka sytuacja obserwowana była we wszystkich miastach wojewódzkich a podwyżki w aktach notarialnych z reguły były dwucyfrowe, sięgając przeszło 15 proc. r/r w Poznaniu i Katowicach i ponad 25 proc. r/r w Kielcach.

Trudniej o kupca, więc rosną możliwości negocjacyjne

Wraz ze słabnącym wzrostem cen mieszkań i rosnącymi trudnościami ze znalezieniem klientów, rosną możliwości negocjacyjne kupujących. Jak wynika z danych Metrohouse i Credipass, w IV kw. 2025 r. na stołecznym rynku wtórnym przeciętny czas, jaki mijał od publikacji oferty do sprzedaży, przekraczał cztery miesiące (132 dni) i był o 28 dni dłuższy niż trzy miesiące wcześniej oraz o 11 dni dłuższy niż w IV kw. 2024 r.

Spada podaż na rynku mieszkaniowym

Wszystko to jednak działo się w obliczu wysokiej podaży. Ta jednak w ostatnich miesiącach zaczęła wyraźnie spadać. Co więcej, w 2025 r. – zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego – deweloperzy zaczęli budować 129,7 tys. mieszkań – o 15 proc. mniej niż rok wcześniej, choć – należy dodać – więcej zarówno niż w 2023 jak i 2022 r. Równie wyraźny zjazd deweloperzy zanotowali w przypadku pozwoleń na budowę. Zakończony niedawno 2025 r. przyniósł im niespełna 171,5 tys. pozwoleń – o 16,6 proc. mniej niż w 2024 r.

– Niedobór jest wzmagany przez wewnętrzną i zewnętrzną migrację. Wzmogła ją oczywiście wojna w Ukrainie, z ponad milionem osób z tego kraju już mieszkających w Polsce. Do większych miast sprowadzają się też pracownicy z Azji. Jednocześnie obserwuje się migrację wewnętrzną z małych miejscowości do metropolii, gdzie rynek pracy przedstawia większe możliwości – zauważa Piotr Baszak, przedstawiciel Freedom24 Polska, brokera giełdowego. – Te czynniki zachęcają do zakupów inwestycyjnych, które z kolei mogą tworzyć błędne koło. Część właścicieli nie traktuje mieszkań jako źródła bieżącego dochodu z najmu, lecz jako sposób przechowywania kapitału i uczestnictwa w dalszym wzroście cen. W praktyce oznacza to dalsze ograniczanie podaży – lokale pozostają poza rynkiem najmu, mimo że formalnie istnieją – dodaje.

Ceny najmu stabilne a stopa zwrotu bliżej dna, niż szczytu

Podobnie jak w przypadku cen mieszkań, stabilizację obserwujemy także na rynku najmu. Tam jednak również stawki znajdują się na historycznych szczytach, na których pozostają od trzech lat. W kilku z grona największych miast ostatni rok przyniósł jednak obniżki. W przypadku kawalerek niższe stawki zanotowano w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach. Z kolei za mieszkania 40- i 50-metrowe mniej niż przed rokiem oczekiwano w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Obecnie w większości największych polskich miast miast wynajem jest zazwyczaj tańszy niż spłata kredytu hipotecznego. Jak zauważa Piotr Baszak, największą różnicę widać w Krakowie, gdzie czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. wynosi przeciętnie 2925 zł, a rata kredytu za takie lokum ponad 4000 zł.

Spada także stopa zwrotu z najmu, która jest obecnie bliżej dna niż szczytów. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w marcu 2026 r. średnia roczna stopa zwrotu z mieszkania na wynajem wyniosła 5,44 proc. (-0,08 pp. r/r). Stopę zwrotu niższą niż w marcu 2025 r. zanotowano także w Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. Na takim samym poziomie, choć znacznie niższym niż przed trzema laty, wskaźnik ten pozostaje od dwóch lat w Krakowie.

W co inwestować jak nie w fizyczne mieszkania?

Czy zatem „betonowe” złoto przestało świecić? Zdaniem Piotra Baszaka, w dłuższej perspektywie obecny zastój może okazać się pauzą przed polepszeniem warunków kredytowych i ponownym rozgrzaniem rynku.

– W takim scenariuszu skorzystają inwestorzy. Jednak zważywszy na pozostałe aspekty tego zagadnienia, powinni oni wziąć pod uwagę trwałość i elastyczność swoich inwestycji. W warunkach rosnącej niepewności, regulacji i zmian demograficznych, mieszkania przestają być ich jednoznacznym kierunkiem. „Betonowe złoto” nie znika z rynku, ale może zacząć tracić względem innych narzędzi służących lokowaniu kapitału w nieruchomościach. Z kolei częściowy odpływ spekulacji z rynku mieszkaniowego w Polsce mógłby zresztą poprawić sytuację lokatorów. – podkreśla Piotr Baszak.

Jak dodaje, w obliczu wymienionych wyżej wyzwań, formy inwestowania w sektorze nieruchomości nie ograniczają się jedynie do kupowania fizycznych lokali.

– Na rynkach zagranicznych instrumenty takie jak fundusze typu REIT czy spółki deweloperskie lub budowlane oferują ekspozycję na ten segment przy jednoczesnym zachowaniu większej płynności i dywersyfikacji. Pozwalają one szybciej reagować na zmiany rynkowe i ograniczać ryzyko związane z jednym aktywem w jednej lokalizacji – zaznacza przedstawiciel Freedom24 Polska.

O Freedom24

Freedom24 to broker giełdowy łączący europejskich klientów z głównymi międzynarodowymi rynkami kapitałowymi. Korzystając z własnej platformy, oferuje inwestorom dostęp do szerokiej gamy akcji, funduszy ETF, obligacji korporacyjnych i rządowych oraz opcji na akcje z USA na rynkach amerykańskich, europejskich i azjatyckich.

Freedom24 posiada licencję CySEC i działa w ramach regulacyjnych MiFID II, obsługując wszystkie państwa UE/EOG, z fizyczną obecnością w 10 krajach. Freedom24 jest europejską spółką zależną Freedom Holding Corp., międzynarodowej grupy finansowej działającej w Stanach Zjednoczonych, Europie i Azji Środkowej, notowanej na giełdzie Nasdaq.

Więcej informacji na https://freedom24.com/

Zastrzeżenie: Twój kapitał jest narażony na ryzyko. Wyniki historyczne nie zapewniają przyszłych rezultatów i nie ma gwarancji, że jakakolwiek strategia inwestycyjna osiągnie swoje cele. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy samodzielnie przeanalizować sytuację i rozważyć konsultację z wykwalifikowanym doradcą finansowym. Dostęp do niektórych instrumentów finansowych może wymagać przeprowadzenia testu odpowiedniości. Spółka może brać udział w obrocie instrumentami opisanymi w materiale jako strona transakcji lub dostawca płynności. Jednocześnie prezentowane rekomendacje i informacje mają charakter niezależny i nie są powiązane z jej pozycjami handlowymi. Podejmujemy wszelkie niezbędne działania w celu zapobiegania konfliktom interesów oraz zapewnienia obiektywności przekazywanych treści.