Za nami kolejny kwartał z rzędu, w którym wzrosły możliwości negocjacyjne kupujących mieszkania na rynku wtórnym – wynika z raportu „Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Credipass. Wszystko przez coraz większe trudności ze znalezieniem klientów. Jest jednak jedno „ale”: sprzedający zaczęli zawyżać stawki, w związku z czym negocjacje startowały z wyższego poziomu.
O zawyżaniu stawek świadczą średnie ceny transakcyjne, które notowano na rynku wtórnym w IV kw. 2025 r. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, za mieszkania z drugiej ręki w największych polskich miastach płacono przeciętnie od 3 do 4,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Z podwyżkowego trendu wyłamała się jedynie – tradycyjnie idąca pod prąd – Łódź, gdzie w aktach notarialnych wpisywano średnio 7498 zł/mkw. – o 3,3 proc. mniej niż w III kw. 2025 r.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 962 |
+3,5 |
+1,4 |
|
Kraków |
13 930 |
+4,4 |
-3,7 |
|
Warszawa |
16 127 |
+2,9 |
+0,6 |
|
Gdańsk |
12 769 |
+4,5 |
+5,7 |
|
Łódź |
7498 |
-3,3 |
-7,7 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
W ujęciu rocznym w Łodzi miał miejsce spadek o 7,7 proc. Niższe stawki niż w analogicznym okresie 2024 r. notowano także w Krakowie, a na ceny na zbliżonym poziomie zaobserwowano w Warszawie i we Wrocławiu.
Ile można wynegocjować, kupując mieszkanie?
Stolica Dolnego Śląska była jedynym spośród analizowanych miast, w którym przeciętne możliwości negocjacyjne obniżyły się względem III kw. 2025 r. W pozostałych miastach miał miejsce dalszy wzrost. Najwięcej podczas negocjacji kupujący mogli ugrać w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 i 3,5 proc., co biorąc pod uwagę średnie ceny, oznaczało blisko 500 zł/mkw. w stolicy woj. małopolskiego.
|
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
1,4 |
-1,4 |
-1,8 |
|
Kraków |
3,6 |
+1,7 |
-0,6 |
|
Warszawa |
2,9 |
+0,7 |
+1,5 |
|
Gdańsk |
3,5 |
+1,3 |
-0,9 |
|
Łódź |
3,0 |
+0,2 |
+1,6 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
O ile jednak w Warszawie i Łodzi przeciętne możliwości negocjacyjne w IV kw. 2025 r. były najwyższymi od przeszło roku, o tyle we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku zanotowano spadek względem IV kw. 2024 r.
Coraz trudniej o kupujących
Ceny widniejące w ogłoszeniach w dalszym ciągu wyraźnie zmniejszają się jeszcze przed znalezieniem potencjalnych kupców. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki jeszcze podczas ekspozycji ogłoszenia obniżali swoje oczekiwania przeciętnie od 2,4 proc. w Gdańsku do ponad 4 proc. w Krakowie i Warszawie. Z wyjątkiem stolicy (+0,2 pp. k/k), współczynniki te były niższe niż trzy miesiące wcześniej. W III kw. 2025 r. sięgały one przeszło 6,5 proc. a rok wcześniej ponad 7 proc.
|
Różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [pp.] |
|
Wrocław |
2,6 |
-0,6 |
-1,6 |
|
Kraków |
4,5 |
-2,2 |
-0,1 |
|
Warszawa |
4,3 |
+0,2 |
-2,9 |
|
Gdańsk |
2,4 |
-1,1 |
+1,8 |
|
Łódź |
2,5 |
-1,5 |
-3,2 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Wystawiający mieszkania z drugiej ręki na sprzedaż mają jednak coraz większe trudności ze znalezieniem kupców. Średni czas, jaki mijał od publikacji oferty do sprzedaży w Warszawie, przekraczał cztery miesiące (132 dni) i był o 28 dni dłuższy niż trzy miesiące wcześniej oraz o 11 dni dłuższy niż w IV kw. 2024 r.
W pozostałych z grona największy polskich miast był on krótszy – 109 dni – jednak o blisko tydzień dłuższy niż w III kw. 2025 r. oraz o 4 dni dłuższy niż rok wcześniej. W mniejszych miejscowościach sprzedaż mieszkania trwała przeciętnie 145 dni – o 40 dni dłużej niż trzy miesiące, jak i rok wcześniej.
