Ponad 45 proc. kredytów mieszkaniowych w bilansach banków udzielono z takim terminem spłaty, że klienci będą regulować raty jeszcze na emeryturze. Te dane z raportu KNF mogą niepokoić, ale nie jest to wcale jedyny i najbardziej martwiący element opracowania nadzoru.
Przed kilkoma dniami Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała prezentowany co roku raport o sytuacji banków. Dokument podsumowuje kondycję sektora w 2023 r. i zawiera ogólnie raczej pozytywny obraz branży. Jest w nim jednak kilka wątków, które pokazują niepokojące i wcale nie nowe zjawiska w kredytowaniu gospodarstw domowych. Wybraliśmy kilka „drobiazgów” wartych naświetlenia.
Podkręcanie zdolności trzyma się mocno
„Ponad połowa banków przyjmuje w badaniu zdolności kredytowej koszt utrzymania w Warszawie poniżej minimum socjalnego. Najbardziej ‘optymistyczna’ instytucja jest gotowa uznać, że w stolicy można utrzymać się za 700 zł miesięcznie” – takie wnioski przynosił raport nadzoru, który omawialiśmy na łamach Bankier.pl w… 2016 r.
Mogłoby się wydawać, że w ciągu 8 lat, naznaczonych ostatnio wzrostem stóp procentowych i bardziej konserwatywnymi zaleceniami KNF sytuacja uległa zmianie. Tymczasem w najnowszej edycji analizy czytamy, że w procesie oceny zdolności kredytowej dla kredytów udzielonych w 2023 r. w grupie badanych banków 31,1 proc. kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych przy założeniu kosztów utrzymania na poziomie minimum socjalnego lub niższym. 64,9 proc. kredytów – przy założeniu, że koszty utrzymania w momencie przyznania kredytu nie przekraczają 1,5-krotności minimum socjalnego.
Warto przypomnieć, że w Rekomendacji S KNF banki napomina się w następujący sposób (podkreślenia redakcji): „przy ocenie zdolności kredytowej niedopuszczalne jest zaniżanie kosztów utrzymania w celu uzyskania wyższej zdolności kredytowej. Przy ustalaniu minimalnych kosztów utrzymania, bank powinien wykorzystywać zarówno własne dane, jak też obiektywne analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych. Rekomenduje się stosowanie kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie nie niższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, w tym m.in. wyniki badań budżetów gospodarstw domowych opracowywane przez Główny Urząd Statystyczny”. Wygląda na to, że banki literalnie odczytują głównie ostatnią część zalecenia.
Ponad połowa dochodów na ratę kredytu? Proszę bardzo
Jednym ze wskaźników stosowanych podczas oceny finansowej wydolności kredytobiorców jest DSTI – relacja pomiędzy ratami kredytowymi a miesięcznym dochodem netto gospodarstwa. Na koniec 2023 r. mediana DSTI wyliczona dla grupy banków, którym nadzór przyjrzał się dokładniej w ramach badania kondycji rynku kredytów mieszkaniowych mieściła się w przedziale 20-30 proc.
„Średnie wartości DSTI dla klientów mających kredyt złotowy były zbliżone do wartości DSTI dla klientów posiadających kredyt walutowy. Na koniec 2023 r. również średnia wartość DSTI dla złotowych kredytów mieszkaniowych o stopie zmiennej (34,6%) była porównywalna ze średnią wartością DSTI dla kredytów o tymczasowo stałej stopie (32,9%)” – czytamy w raporcie. Wartości te nie są niepokojące i mieszczą się w „podręcznikowo” uznawanym za bezpieczny zakresie. Przypomnijmy, że w zaleceniach nadzoru za próg wymagający specjalnej uwagi uznaje się 40 proc. (w standardowym scenariuszu klienta o przeciętnych dochodach).
Spójrzmy jednak na wykres prezentujący DSTI dla nowych umów w latach 2022 i 2023. Umowy zawierane w drugiej połowie minionego roku („dopalonego” przez program dopłat) wyróżniają się na tle poprzednich okresów. W IV kw. 2023 r. aż 15 proc. kontraktów wartościowo zawarto w sytuacji, gdzie klient miał DSTI powyżej 60 proc. To dwukrotnie więcej niż np. w 2022 r.
„W IV kw. 2023 r. wzrósł udział udzielonych kredytów o wysokim wskaźniku DSTI w porównaniu z 2022 r. W większości banków złagodzono w 2023 r. politykę udzielania kredytów mieszkaniowych – obniżona zdolność kredytowa spowodowana utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi była częściowo rekompensowana przez akceptowanie przez banki wyższego poziomu DSTI (podkr. redakcji)” – komentuje tę sytuację w neutralnym tonie raport. Nie wskazano jednak, co uzasadniało takie poluzowanie podejścia. Na gruncie rekomendacji nadzoru byłoby to dopuszczalne, ale w uzasadnionych (np. wysokimi dochodami klienta) przypadkach.
Kredytobiorcy do emerytury
45,2 proc. – taki odsetek kredytów mieszkaniowych w badanej grupie banków ma termin spłaty przypadający na wiek emerytalny kredytobiorcy. Oznacza to, że wartościowo prawie 200 mld zł w bilansach banków stanowią hipoteki, które będą spłacane przez klienta jeszcze na emeryturze. Informacja ta może wydawać się szokująca, ale warto uzupełnić ją o kilka elementów.
Po pierwsze, banki mają możliwość wykraczania z terminem spłat poza wiek emerytalny. Rekomendacja S zwraca kredytodawcom uwagę, by szczególnie ostrożnie szacować zdolność „do kreowania dochodów” w takim scenariuszu. Część instytucji wymaga dodatkowych zabezpieczeń albo obniża dostępną kwotę, gdy klient wybiera okres spłaty przekraczający tę granicę.
Po drugie, kredyty hipoteczne w znaczącej części spłacane są przed okresem umownym. Odpowiadają za to wcześniejsze spłaty (ostatnimi czasy zdecydowanie popularniejsze niż wcześniej) oraz transakcje sprzedaży obciążonej nieruchomości. Kilka lat temu publikowano szacunki mówiące o tym, że średni czas spłaty kredytu wynosi ok. 13-14 lat.
Po trzecie, podejście banków w tej dziedzinie staje się stopniowo bardziej restrykcyjne. Przytoczona liczba dotyczy całego portfela w badanych bankach. Dla umów zawartych w 2023 r. odsetek kredytów „z emeryturą” był nieco niższy – 36,6 proc.
W kredytach konsumpcyjnych widać szokującą niszę
Kredyty konsumpcyjne na wysokie kwoty spłacają się gorzej niż pozostałe – tę prawidłowość widać było na polskim rynku od dawna. W raporcie KNF znalazła się jednak liczba, która może szokować. W jednej z kategorii kredyty niespłacane terminowo (tzw. faza 3) stanowią aż 45 proc.
Tym niezwykłym zakątkiem rynku są kredyty wysokokwotowe (ponad 100 tys. zł) o terminie spłaty poniżej 2 lat. Stanowią one niewielki fragment układanki (zaledwie 0,77 mld zł), ale odznaczający się niezwykle wysoką szkodowością.
Szerszy obraz jakości kredytów konsumpcyjnych prezentuje się jednak lepiej niż w 2022 r. Łącznie 8,1 proc. wartości portfela stanowiły kredyty z poważnymi opóźnieniami. Rok wcześniej odsetek ten wynosił 8,8 proc.
We "frankach" też widać (stare) problemy
W 2023 r. w rekordowo szybkim tempie kurczył się portfel kredytów mieszkaniowych CHF w bankach. W ciągu roku wartość brutto „frankowych” hipotek spadła o ponad 58 proc., osiągając poziom 21,9 mld zł. Ta zmiana to efekt kilku czynników działających jednocześnie:
- Część banków skorygowała raportowane wartości o rezerwy na ryzyko prawne. Na koniec 2023 r. 149 tys. kredytów objętych było sporami sądowymi, a kredytodawcy w ten sposób uwzględniają wysokie ryzyko uznania umów za niewiążące.
- Znacząca liczba umów kredytowych została objęta ugodami (89 tys. na koniec grudnia minionego roku) i została skonwertowana na złotowe hipoteki.
- Wreszcie, „frankowych” kredytów ubywa ze względu na naturalnie postępujący proces spłat. Nowych kredytów mieszkaniowych tego typu niemal się nie udziela.
Z punktu widzenia stabilności sektora bankowego stopniowe odchodzenie w cień hipotek CHF to dobra wiadomość. Nie oznacza to jednak, że problem przestał istnieć. W raporcie pojawia się kilka niepokojących liczb.
Na koniec 2023 r. banki miały w bilansach 4,2 mld zł kredytów przewalutowanych na złotowe (łącznie z ugodami). Aż 19,7 proc. z tego zasobu stanowiły kredyty niespłacane terminowo, mieszczące się w kategorii zagrożonych lub z utratą wartości na dzień przewalutowania. Dla porównania udział umów o takiej jakości dla całości portfela kredytów mieszkaniowych to 2,2 proc.
Kredyty „walutowe” mieszkaniowe pozostające w portfelach banków mają specyficzne cechy. „8,4% walutowych kredytów mieszkaniowych to kredyty o LTV powyżej 100%. Dla kredytów złotowych udział ten wynosi jedynie 0,6%” - wskazano w raporcie. Spora część takich hipotek obarczona jest problemem wysokości długu przewyższającego wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
