Banki nie kwapią się do oferowania odwróconego kredytu hipotecznego. Stąd pomysł, że rolę banku może przejąć … gmina. Ta koncepcja ma jednak słabości.
Kiedy w 2014 roku uchwalano ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, chyba nikt nie przypuszczał, że jej znaczenie będzie de facto zerowe. Od tamtej pory minęło dwanaście lat, a żaden bank nadal nie skusił się na oferowanie „odwróconej hipoteki”. Tymczasem seniorów przybywa, a wielu z nich skarży się na niskie świadczenia z ZUS. Dlatego pojawił się pomysł, aby gmina przejmowała lokum seniora w zamian za dodatek do emerytury. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się tej koncepcji, która ma jednak pewne słabości.
Pomysł na pomoc seniorom już w Sejmie
Pomysł pomocy seniorom poprzez wykup ich mieszkań pojawił się w poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy numer 1318).
Wspomniany projekt posłów Lewicy wzbudził większe zainteresowanie w kontekście planowanej likwidacji bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych. Temat zakupu lokali od osób starszych jest mniej medialny.
Jak piszą pomysłodawcy: „projekt wprowadza specjalną ochronę dla osób starszych. Definiuje osobę starszą na gruncie ustawy o osobach starszych i pozwala gminie wykupić od niej mieszkanie z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu. Senior nadal mieszka u siebie, ale otrzymuje wypłatę ceny mieszkania, jednorazowo lub w maksymalnie 240 miesięcznych ratach”.
Jak widać, zakładany model przypomina bardziej sposób funkcjonowania wciąż nieuregulowanej odpowiednio, komercyjnej renty dożywotniej. Zasady odwróconego kredytu hipotecznego przewidują bowiem przeniesienie własności mieszkania dopiero po śmierci seniora (pod warunkiem braku spłaty zadłużenia przez spadkobierców).
Przyjmijmy jednak, że seniorzy nie będą mieli problemu z dobrowolnym przeniesieniem własności lokum jeszcze za ich życia, gdyż traktują gminę jako partnera godnego zaufania. Projekt wskazuje, że w przypadku porozumienia osoby starszej oraz gminy, prawo najmu mieszkania (włączonego do gminnego zasobu), nie przeszłoby później na osoby bliskie. Zakup mieszkania od seniora po spełnieniu dodatkowych warunków mógłby zostać dofinansowany z Funduszu Dopłat BGK (nawet w 50%).
Rozproszone komunalne „M” to problem
Pomysłodawcy nowego mechanizmu zakładają, że to rozwiązanie zapobiegnie wyłudzeniom mieszkań seniorów przez nieuczciwe osoby, a także poprawi strukturę zasobu mieszkaniowego gmin. Jak mówią eksperci portalu RynekPierwotny.pl ten drugi argument wydaje się nieco dyskusyjny. Dla gminy najlepszym rozwiązaniem jest bowiem koncentracja jej zasobu lokalowego w mniejszej liczbie budynków. Posiadanie mocno rozproszonych mieszkań (np. 1 - 2 na cały budynek), z punktu widzenia gminnych urzędników oznacza konieczność comiesięcznych rozliczeń z dodatkowymi wspólnotami mieszkaniowymi i zaangażowania w problemy tychże wspólnot.
Osoby bezpośrednio zarządzające gminnymi mieszkaniami preferują skupienie zasobu w kilku lub kilkunastu miejscach (bez pojedynczych lokali w różnych budynkach), gdyż taka sytuacja ułatwia chociażby działania związane z awariami lub remontami. Oczywiście, można założyć, że po śmierci seniorów gminy sprzedawałyby niektóre przejęte mieszkania w celu optymalizacji zasobu mieszkaniowego pod względem metrażu i rozmieszczenia. Uzyskane w ten sposób środki powinny jednak służyć do finansowania inwestycji mieszkaniowych.
Poselski pomysł dla miast, a co dla wsi?
Co ważne, analizowany projekt ustawy sugeruje, iż możliwy wykup od seniora będzie dotyczył jedynie lokali mieszkalnych. Raczej trudno się dziwić, ponieważ domy jednorodzinne gorzej nadają się do realizacji typowych zadań mieszkaniowych gminy. Tutaj nasuwa się jednak pytanie związane z poniższym kartogramem. Potwierdza on, że w niektórych szybko wyludniających i starzejących się powiatach, lokale stanowią mniej niż 20% używanego zasobu mieszkaniowego, a domy – ponad 80%.
Rodzi się zatem pytanie, jaką ofertę mieszkaniową państwo ma dla seniorów z takich słabo zurbanizowanych obszarów, gdzie zmiany demograficzne są najszybsze, gminy mają bardzo niewiele własnych mieszkań, a typowe lokum seniora to dom z lat 60. - 80. (nierzadko posiadający budynek gospodarczy i pole uprawne na tej samej działce). To obszary najbardziej problematyczne pod względem polityki senioralnej.
Może warto kopiować model japoński?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w kontekście polityki senioralnej warto spoglądać między innymi na rozwiązania stosowane w Japonii. To państwo w różny, choć nie zawsze wystarczający sposób próbuje radzić sobie z problemem coraz starszej populacji oraz pustostanów. Jedno z rozwiązań stosowanych w Kraju Kwitnącej Wiśni zakłada dobrowolną przeprowadzkę bardziej samodzielnych seniorów mieszkających w okolicy do jednego większego domu jednorodzinnego, gdzie znajdują się oni pod regularną i dyskretną opieką.
Pomysł z Japonii to być może ciekawa podpowiedź dotycząca przyszłych polskich problemów opiekuńczych na obszarach słabo zurbanizowanych. Taka koncepcja wymagałaby jednak doprecyzowania i prawnej regulacji (np. w zakresie podstaw prawnych zamieszkania seniorów i ponoszenia przez nich kosztów).
