Wyższy wkład własny może oznaczać droższy kredyt

analityk Bankier.pl

Niższa relacja długu do wartości nieruchomości oznacza dla banku niższe ryzyko. Nawet gdy mieszkanie będące zabezpieczeniem kredytu straci na wartości, kredytodawca będzie mógł odzyskać pożyczone środki. Mogłoby się wydawać, że banki powinny premiować klientów, którzy angażują swoje oszczędności w transakcję i w mniejszym stopniu polegają na zewnętrznym finansowaniu. Nie zawsze jednak w takiej sytuacji można liczyć na niższą marżę.

Jeśli pożyczać, to dużo – tak można podsumować tendencje widoczne na rynku kredytów hipotecznych. W II kwartale 2017 r. co druga podpisana umowa opiewała na co najmniej 80 proc. wartości nieruchomości. Co trzeci kredyt miał wkład własny mieszczący się w przedziale 20-50 proc. Tylko kilkanaście procent kontraktów stanowią kredyty, w których klienci decydują się pokryć z własnych oszczędności większość wartości inwestycji.

(fot. jarek78 / YAY Foto)

We wrześniowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sprawdziliśmy, czy klienci dysponujący sporymi rezerwami i gotowi zmniejszyć pożyczaną kwotę mogą liczyć na lepsze warunki niż zadłużający się „pod korek”. Można spodziewać się, że wraz ze wzrostem wkładu własnego spadać będzie marża – najważniejszy i niezmienny składnik kosztu kredytu. Tak rzeczywiście jest, ale tylko gdy w grę wchodzi wybór pomiędzy kredytem z minimalnym (10-proc.) wkładem, a zobowiązaniem „standardowym” (ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości na poziomie 20 proc.).

Najniższy wkład to najwyższa marża

Decydując się na kredyt z minimalnym, 10-proc. wkładem własnym powinniśmy się liczyć z pewnymi niedogodnościami. Po pierwsze, lista dostępnych banków będzie krótsza – kilka instytucji nie ma w swojej ofercie takich produktów. Do tej grupy należą m.in. ING Bank Śląski, BGŻ BNP Paribas i Credit Agricole.

Po drugie, marża zaproponowana nam przez bank będzie o kilka punktów bazowych wyższa niż w przypadku, gdy wkład własny wynosi 20 proc. Różnice są niebagatelne – w przypadku profilowych kredytobiorców, kupujących mieszkanie o wartości 318 tys. zł, niektóre banki proponowały marżę wyższą nawet o 0,3 pp.

Porównanie wysokości marży kredytowej przy 10- i 20-procentowym wkładzie własnym (zobowiązanie na 30 lat, wartość nieruchomości 318 tys. zł, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża przy LTV 90 proc.

Marża przy LTV 80 proc.

Różnica

Alior Bank

2,79%

2,49%

+0,30 pp.

Bank BPS

1,99%

1,70%

+0,29 pp.

Bank Millennium

2,30%

2,20%

+0,10 pp.

Bank Pekao

1,85%

1,70%

+0,15 pp.

BOŚ

2,20%

2,00%

+0,20 pp.

Bank Zachodni WBK

2,39%

2,19%

+0,20 pp.

Deutsche Bank

2,30%

2,10%

+0,20 pp.

Eurobank

2,22%

2,04%

+0,18 pp.

PKO BP i PKO Bank Hipoteczny

1,96%

1,79%

+0,17 pp.

PKO BP i PKO Bank Hipoteczny – klient stały

1,81%

1,64%

+0,17 pp.

Raiffeisen Polbank

1,99%

1,89%

+0,10 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 11-21.09.2017 r.

Warto zauważyć, że we wszystkich biorących udział w zestawieniu bankach klient pożyczający z minimalnym wkładem własnym otrzyma gorszą propozycję niż chcący sfinansować 80 proc. inwestycji. Nie ma wśród kredytodawców wyjątków, a marża pozostanie na niezmienionym poziomie, nawet jeśli spłacimy już część długu.

Kredytowy paradoks – rośnie wkład, rośnie marża

Banki przygotowały również oferty dla tego samego profilu kredytobiorców, ale przy założeniu, że klienci z własnej kieszeni pokryją 51 proc. ceny mieszkania. Wskaźnik LTV spada wówczas do poziomu 49 proc., a kwota zobowiązania – do 155 tys. zł.

Porównanie wysokości marży kredytowej przy 20- i 51-procentowym wkładzie własnym (zobowiązanie na 30 lat, wartość nieruchomości 318 tys. zł, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża przy LTV 80 proc.

Marża przy LTV 49 proc.

Różnica

Alior Bank

2,49%

2,49%

brak

Bank BGŻ BNP Paribas

2,20%

1,95%

+0,25 pp.

Bank BPS

1,70%

1,60%

+0,10 pp.

Bank Millennium

2,20%

2,00%

+0,20 pp.

Bank Pekao

1,70%

1,80%

-0,10 pp.

BOŚ

2,00%

1,80%

+0,20 pp.

BZWBK

2,19%

1,99%

+0,20 pp.

Citi Handlowy

1,69%

1,69%

brak

Credit Agricole

2,20%

2,20%

brak

Deutsche Bank

2,10%

2,10%

brak

Eurobank

2,04%

2,00%

+0,04 pp.

ING Bank Śląski

1,55%

1,55%

brak

PKO BP

1,79%

1,92%

-0,13 pp.

PKO BP - stały

1,64%

1,77%

-0,13 pp.

Raiffeisen Bank

1,89%

1,89%

brak

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 11-21.09.2017 r.

Wystarczy rzut oka na zestawienie, by dostrzec interesujący paradoks. W niektórych bankach klient pożyczający na mniej niż połowę ceny zapłaci wyższą marżę niż pożyczający na 80 proc. wartości nieruchomości. W Banku Pekao „kara” wyniesie 0,1 pp., a w PKO Banku Polskim – 0,13 pp. Przeczący logice przypadek to wynik konstrukcji siatki marż – kredyt na kwotę powyżej 200 tys. zł jest tańszy niż opiewający na niższą wartość. Duży wkład własny może mieć zatem niespodziewany efekt uboczny – oprocentowanie będzie wyższe, chociaż ryzyko dla banku jest niższe.

Potocznym wyobrażeniom przeczą także praktyki kilku innych instytucji. W ING Banku Śląskim, Alior Banku, Citi Handlowym, Credit Agricole, Deutsche Banku i Raiffeisen Polbanku zasobniejszy klient może liczyć na dokładnie taką samą marżę, co pożyczający ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym. Największą premię dla korzystających z kredytu na mniej niż połowę inwestycji przewidziano w BGŻ BNP Paribas – marża spada o 0,25 pp.

Michał Kisiel

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 3 szczekam

Czeka nas zagłada.

! Odpowiedz
4 4 rekin1986

Może nie zagłada ale na pewno odbije się to czkawką i to porządną

To jest wszystko do czasu dopóki nie zaczną się podwyżki stóp procentowych zwłaszcza dla tych którzy mają współczynnik kredytowy na poziomie 66 procent i więcej bez prawa własności do gruntu z osobnym numerem działki

Jeżeli całkowity koszt kupna samej nieruchomości wyniesie 80 procent wartości i po doliczeniu taksy notarialnej PCC zaktualizowaniem wpisu w księdze wieczystej oraz odnową ewidencji gruntów i budynków a także adaptacji będzie na poziomie 100 procent doliczając obsługę kredytową na poziomie średniorocznym równym CPI czyli przyszłej inflacji z ustawy o NBP na poziomie 2.5 procent to całkowity koszt zakupu tej nieruchomości będzie 175 procent wartości

Zakładając , że okres kredytowy będzie równy 30 lat i korygując wartość nieruchomości o amortyzację 1.5 procenta rocznie to odejdzie 45 procent końcowa wartość 55 procent

Licząc 175 procent całkowity koszt kredytowy przez końcową wartość nieruchomości 55 % to mamy ponad trzykrotnie przepłaconą nieruchomość jedyna nadzieja , ze przyda się dzieciom lub wnukom które nie będą musiały same męczyć się z kredytami

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 6 silvio_gesell odpowiada rekin1986

Nie będzie podwyżek stóp, bo za niska dzietność. Jeśli rodzi się mało dzieci, to nie ma popytu na kredyt i jest nadpodaż depozytów, więc stopy siłą rzeczy są niskie.

Przykład Japonii - wystarczy prześledzić dzietność i jaki to miało wpływ na stopy - od 20 lat trzymają w okolicach 0% i nadal nie są w stanie osiągnąć celu inflacyjnego 2%.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 1 open_mind

„Kredytowy paradoks – rośnie wkład, rośnie marża” To nowa normalność w którą nas elity banksterów wepchnęły, a poza tym współczuje obecnie „ofiarom” propagandy i bańki oraz owczego pędu. Tak wtapiacie gotówkę i kredyty. To tak jak by kupić kajak wybierając się na pustynię. Tylko jeszcze royalty daje coś zwrotu reszta to utopia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 5 open_mind

Takie czasy, a w USA ludzie z gorszą historią kredytową i wiarygodnością dostają większą zniżkę na zakup auta, a ostatnio ogłaszają się tak: Nawet jak nie potrzebujesz przyjdź i kup dwa auta za tą sama ratę miesięczną. Masakra nas czeka i tyle.

! Odpowiedz
0 10 glos_rozsadku

Wiem, że wg niektórych: kupujta, bo taniej nie będzie, ale ja Wam mówię: nie bierzcie kredytów jeśli nie musicie.

! Odpowiedz
5 11 rekin1986

Banki się ocknęły szkoda , że tak póżno , ze mamy bańkę spekulacyjną na kredytach zarówno frankowych jak i złotówkowych

Z frankowymi problemem są spreedy natomiast ze złotówkowymi niepewne oprocentowanie

Koszt budowy 1 m2 powierzchni mieszkalnej w stanie deweloperskim to ok 2000 zł za 1 m2
bez kupowania gruntu bez win czy parkingów i części wspólnych

Wykończenie mieszkania to ok 500 zł za 1 m2

Przy odpowiednim projekcie i właściwym przygotowaniu terenu można osiągnąć cenę 3 tys za 1m2 kwesta ceny gruntu nikt przy zdrowych zmysłach nie pobuduje tanich mieszkań w miejscu gdzie cena gruntu kosztuje 1 tys zł za 1 m2

Przecena nieruchomości się zacznie pytanie kiedy

Odpowiedż ; Jak liczba mieszkań wystawionych na licytację za niepospłacane kredyty dorówna ilości nowo wybudowanych

Nowe nie pójdą bo za drogie a starych nikt nie kupi bo albo zły stan techniczny albo koszty remontu równe cenie mieszkania

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 4 glos_rozsadku

przecena się zacznie jak dotknie nas niż demograficzny. Głównymi kupującymi są ludzie w wieku 25 - 35 lat. Niż demograficzny właśnie zaczął atakować 25 latków.... zobaczymy za 10 lat. Mój profesor mawiał, że rynek nieruchomości zachowuje się rynkowo ale reaguje z pewnym opóźnieniem.

! Odpowiedz
1 3 glos_rozsadku odpowiada glos_rozsadku

Mamy w Polsce katastrofę demograficzną. Ktoś może powiedzieć, że to dotknie tylko miateczka i wsie, ale w największych polskich miastach (poza Warszawą) od lat praktycznie nie przybywa mieszkańców. Prognozy są zatrważające - ilość ludności będzie spadać. Na Ukraińców nie liczcie bo czmychną do Niemiec czy Holandii jak tylko wejdą do UE.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 15 silvio_gesell

Nic dziwnego, w sklepach też płaci się więcej za tę samą ilość kupując mniejsze opakowanie.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl