Operat szacunkowy to jeden z najważniejszych dokumentów dla osoby starającej się o kredyt mieszkaniowy. Od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę zależy kwota kredytu, który dostaniemy z banku. Co w sytuacji, gdy jest ona poniżej ceny, jakiej oczekuje sprzedający? Operat może być dla nas argumentem do negocjacji cenowych. Gorzej, gdy już zapłaciliśmy zadatek.
Wartość mieszkania to parametr kluczowy dla banku, ponieważ pozwala określić, czy nieruchomość może pełnić rolę zabezpieczenia kredytu, a więc odzyskać pożyczone pieniądze, gdyby kredytobiorca przestał płacić, a bank jako wierzyciel hipoteczny miał być zaspokojony z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego liczy się wskaźnik Loan to Value (LtV). LtV mówi, ile procent zabezpieczenia stanowi dług kredytobiorcy. Im mniej procent, tym kredyt oczywiście bezpieczniejszy. Z kolei im wyższy poziom LtV, tym kredyt mniej bezpieczny.
Przykładowo – jeśli kredyt wynosi 200 tysięcy złotych, a wartość nieruchomości wynosi 400 tysięcy złotych, to wskaźnik LtV jest równy 50 proc.
ReklamaW powyższej sytuacji kredytobiorca „brakującą” kwotę wykłada z własnej kieszeni. W jego przypadku wkład własny wynosi 50 proc. wartości nieruchomości. Należy tu jednak zaznaczyć, że wartość nieruchomości nie musi być koniecznie utożsamiana z ceną. Banki różnie podchodzą do tej kwestii. W niektórych z nich wskaźnik LTV może „uwzględniać” rynkową wartość nieruchomości, a nie cenę, po jakiej ma być sprzedana. Wszystko zależy od operatu szacunkowego. Określona w nim wyższa wartość nieruchomości to sytuacja korzystna dla nabywającego. Jeśli jego finanse są wystarczające do regulacji rat kredytowych, nie będzie miał problemu z dostaniem kredytu i może negocjować lepsze warunki.
Minęły czasy, gdy banki kredytowały nieruchomość w wysokości równej albo i wyższej od ceny transakcyjnej. Przypomnijmy, że jeszcze w latach 2006-08 na rynku dostępne były kredyty nawet na 110 proc. wartości nieruchomości. Dziś nie ma o tym mowy. Zgodnie z tzw. rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego z 2013 roku docelowy wkład własny kredytów hipotecznych powinien wynieść przynajmniej 20 proc. ceny, a więc wskaźnik LTV nie powinien być większy niż 80 proc.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Co prawda na rynku są dostępne kredyty o wskaźniku LTV 90 proc. (wkład własny na poziomie 10 proc. ceny), ale w takiej sytuacji kredytobiorca poniesie wyższe koszty, gdyż będzie musiał wykupić tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu.
W II kw. 2020 roku, a więc w czasie twardego lockdownu, część banków dodatkowo zaostrzyła kryteria kredytowe, podwyższając minimalny wkład własny, przy którym nie ma konieczności wykupywania ubezpieczenia - z 20 do 30 proc. Na szczęście już jesienią 2020 r. polityka banków w tym zakresie wróciła do normy.
Operat, czyli co?
Operat szacunkowy to coś więcej niż tylko wycena wartości. Ma on status dokumentu urzędowego. Ten, kto sporządził operat i się pod nim podpisał, odpowiada karnie za jego „jakość”, poprawność wyceny i wszystkich innych podanych w dokumencie informacje.
Dlatego też operatu nie sporządza pracownik banku, ani inna niewykwalifikowana osoba. Rzeczoznawca majątkowy to człowiek o uprawnieniach nadanych przez ministra rozwoju, pracy i technologii. Praca rzeczoznawcy jest regulowana przepisami prawa, a listę rzeczoznawców majątkowych w Polsce znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Jest on dostępny publicznie i można w nim sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy. Fałszywym rzeczoznawcom, którzy sporządzają operaty bez uprawnień, grożą wysokie grzywny - do 50 tys. zł.
Bank, w którym staramy się o kredyt, zleci wykonanie operatu szacunkowego, a my za niego zapłacimy. Instytucje finansowe najczęściej wskazują rzeczoznawcę, z którym współpracują, ale nie mamy obowiązku zdecydować się właśnie na niego. Eksperci nawet radzą, by jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego samodzielnie zlecić operat szacunkowy. Po pierwsze – uzyskamy profesjonalne potwierdzenie (bądź zaprzeczenie) wartości nieruchomości, której oczekuje od nas sprzedający. Po drugie, taki operat będzie należał do nas, a nie do banku. To nam się opłaci, jeśli staramy się o kredyt w kilku bankach. Gdybyśmy nie mieli własnego operatu, w każdym trzeba byłoby nowo go wykonać. Operat szacunkowy dotyczący wartości mieszkania to – w zależności od rzeczoznawcy i miasta – koszt od 500 do 800 zł.
Listę akceptowanych rzeczoznawców znajdziemy na stronie Związku Banków Polskich. Można też po prostu spytać w banku. Jeśli nawet bank zleciłby wykonanie kolejnego operatu, ten „własny” i tak nam się przyda. Możemy go użyć jako argumentu w rozmowach z bankiem, gdyby zlecona wycena była nie po naszej myśli, tzn. wskazała na wartość niższą niż ta, której oczekujemy.
Należy tu zaznaczyć, że termin „przydatności do użycia” w przypadku operatu szacunkowego kończy się po roku. Po tym czasie trzeba wykonać nowy albo przedłużyć na kolejny rok już wykonany operat, o ile podpisze się na nim ten sam rzeczoznawca, który go stworzył.
Gdy operat jest na „nie”
Co jednak w sytuacji, gdy operat szacunkowy określa niższą wartość mieszkania czy domu niż ta, za którą kupujemy nieruchomość? Mamy wtedy problem. Możemy albo w ogóle nie dostać kredytu, albo dostać, ale na gorszych warunkach.
Załóżmy, że cena nieruchomości to 300 tys. zł, a my wykładamy 20 proc., czyli 60 tys. Z banku potrzebujemy uzyskać 240 tysięcy, tymczasem rzeczoznawca uznał, że mieszkanie jest warte właśnie 240 tys. W tym momencie nasz wkład własny wynosi zero. Nie mamy szans na kredyt.
Załóżmy jednak, że rzeczoznawca określił wartość nieruchomości na 267 tysięcy. Wtedy mamy szansę na uzyskanie 240 tysięcy, ale nasz wkład własny, uznany przez bank, zmniejszy się tylko 10 proc. (26,7 tys. zł), czyli będziemy musieli wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu. Najczęściej jednak, gdy cena nieruchomości jest wyraźnie poniżej wartości określonej przez operat, spotkamy się z decyzją odmowną banku.
Pal sześć, gdy nie włożyliśmy w to żadnych własnych środków. Operat możemy wykorzystać do negocjacji ceny ze sprzedającym. Gorzej, gdy zapłaciliśmy zadatek. Wtedy – jeśli nie wywiążemy się z transakcji – druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek. Jest to określone w Kodeksie Cywilnym (art. 394). Krótko mówiąc – nasze pieniądze przepadają.
Co prawda możemy próbować udowadniać, że to nie z naszej winy (niektórzy stosują klauzule w umowach przedwstępnych, że w razie nieotrzymania kredytu nie bezpośrednio z winy nabywcy, zadatek podlega zwrotowi), ale z całą pewnością czeka nas sporo nerwów.
Co więc zrobić? Jeśli mamy wrażenie, że rzeczoznawca źle oszacował wartość nieruchomości, możemy odwołać się od wyceny, wskazując, gdzie rzeczoznawca popełnił błąd. Inny operat będzie nam tu niezwykle pomocny.
Metody wyceny nieruchomości
Rzeczoznawcy, określając wartość nieruchomości, najczęściej stosują metodę porównawczą. Sprawdzają ceny za podobne nieruchomości, o zbliżonych parametrach i tej samej lokalizacji. Wiarygodne dane na temat cen transakcyjnych można znaleźć m.in. w katastrze lub systemie Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich.
Rzeczoznawca musi porównywać nieruchomości o tych samych, a przynajmniej maksymalnie zbliżonych parametrach – czyli powierzchni, liczbie pokoi, piętrze, technologii wykonania budynku, układ pomieszczeń itp. Może je porównywać parami bądź też korygować średnią cenę na podstawie danych transakcyjnych dotyczących przynajmniej 11 podobnych mieszkań.
Inna metoda to analiza statystyczna rynku, która polega na porównywaniu dużej liczby nieruchomości (przynajmniej 100). W praktyce nie stosuje się jej do wycen mieszkań, raczej do określenia poziomu cen w danej lokalizacji, np. na terenie całej gminy. Jest jeszcze metoda dochodowa, która określa potencjalną zyskowność nieruchomości i metoda mieszana.
Odwołanie od operatu
Nasze argumenty, zwłaszcza poparte innym operatem, mogą być wiążące dla banku, ale nie muszą. Zanim skierujemy się do banku, warto jednak skontaktować się z samym rzeczoznawcą, by z nim wyjaśnić wątpliwości.
Mamy też możliwość wybrania ścieżki formalnej, a więc inną drogą podważenia niekorzystnego operatu jest odwołanie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na mocy art. 194 pkt. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami powołana Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzi postępowanie wyjaśniające.
W praktyce kredytobiorcy, któremu zależy na czasie (zwłaszcza jeśli podpisał umowę przedwstępną i zapłacił zadatek), taka forma odwołania da niewiele, chyba że w dłuższej perspektywie. Komisja ma bowiem dwa miesiące na zbadanie sprawy, a cała procedura jest kosztowna. Poprawność sporządzonego operatu sprawdzi trzech niezależnych rzeczoznawców. Jeśli ich opinie będą negatywne, dokument przestanie obowiązywać.
Warto jednak zaznaczyć, że decyzja nie powie nam nic o „nowej” wartości nieruchomości. W tym celu trzeba będzie sporządzić kolejny operat. W sytuacji kredytobiorcy cała procedura może więc okazać się zbyt czasochłonna, zwłaszcza jeśli ma “nóż na gardle” w postaci terminu podpisania umowy przyrzeczonej, a więc aktu notarialnego. Dlatego – by nie przeżyć rozczarowania negatywną wyceną – dobrze jest samodzielnie zlecić operat szacunkowy u rzeczoznawcy akceptowanego przez bank – zanim podpiszemy umowę przedwstępną kupna nieruchomości i zanim wpłacimy zadatek.
Marcin Moneta
