Transakcja zamiany nieruchomości – jak przeprowadzić?

Zamiana nieruchomości nie należy do popularnych form transakcji na rynku mieszkaniowym, tymczasem ma ona wiele zalet. Jest szybsza i wygodniejsza od tradycyjnego kupna - sprzedaży. Poza tym może dawać wymierne oszczędności: w postaci niższych kosztów transakcyjnych i podatkowych. Zamiana nieruchomości może być też dobrym wyjściem dla osób, które już mają zaciągnięte kredyty.

(YAY Foto)

Czym jest transakcja zamiany? W sensie prawnym należy ona do tzw. transakcji wzajemnych – co oznacza tyle, że strony zobowiązują się do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Zamiana uregulowana jest przepisami artykułu 603 Kodeksu Cywilnego. Tu już napotykamy pierwszą zaletę zamiany. Najczęściej sprzedający (zwłaszcza ci, którzy sprzedają przed upływem 5 lat od nabycia) za uzyskane środki kupują nowe mieszkanie. Tak więc są zmuszeni przeprowadzić dwie operacje. To oczywiście zajmuje czas i wiąże się też z wyższymi kosztami, o czym więcej piszemy poniżej. Decydując się na zamianę, jeśli znajdziemy odpowiadającą nam nieruchomość, za jednym zamachem sprzedamy „stare” i kupimy „nowe” mieszkanie.

Transakcja zamiany oczywiście przeprowadzana jest w formie aktu notarialnego. Akt zawiera dane dotyczące obydwu nieruchomości oraz potwierdzenie prawa do nich dotychczasowych właścicieli. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl nie musi być to własność ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zazwyczaj w umowie notarialnej określa się też pewną kwotę pieniędzy - dopłaty, którą jedna ze stron wpłaci drugiej, celem wyrównania wartości zamienianych nieruchomości. Na tym formalności związane z przeprowadzeniem zamiany się kończą. Jak więc widzimy, nie jest to formuła specjalnie skomplikowana. Teraz kilka zdań o płynących z niej korzyściach.

Niższe koszty

Jak już wspomnieliśmy – zamiana zastępuje dwie umowy, więc zamiast podwójnie płacić za notariusza, wystarczy jedna opłata. Jeśli przeprowadzamy „zwyczajną” transakcję kupna i sprzedaży, taksę notarialną płaci zazwyczaj kupujący. Jeśli więc każdy zbywa i każdy kupuje mieszkanie, oznacza to, że obie strony mają do opłacenia notariusza. W przypadku zamiany płaci się tylko raz. Obie strony są zarówno niejako sprzedającymi, jak i kupującymi – tak więc kosztem powinny podzielić się po połowie.

Ile oszczędzamy? W najczęściej spotykanym zakresie cenowym, między 60 000 zł a 1 000 000 zł, określona ustawowo maksymalna taksa notarialna może wynosić 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Daje to blisko 2000 zł. Do tego trzeba doliczyć VAT. Warto tu zaznaczyć, że taksa notarialna jest naliczana od mieszkania o wyższej wartości.

Oprócz niższych kosztów transakcyjnych, niższe są też podatki. „Normalnie” kupujący płaci dwa procent podatku od czynności cywilnoprawnej, co przy naszym mieszkaniu wartym 300 tys. zł, daje dodatkowe 6 tys. zł „ekstra”. Inaczej rzecz ma się, jeśli przeprowadzamy zamianę nieruchomościami. W takiej sytuacji podatek jest naliczany, ale tylko od różnicy między wartością nieruchomości. Co więcej – obie strony ponoszą go solidarnie.

Przykład: załóżmy, że jedno mieszkanie jest warte 280 tys. zł, a drugie 300 tys. zł, w takiej sytuacji owe 2 procent odliczy się jedynie od 20 tys. zł, co da 400 zł, czyli 200 zł na każdego z kontrahentów.

Jeśli chodzi natomiast o podatek dochodowy – tu nic się nie zmienia. Tzn. tę daninę nadal będziemy musieli zapłacić. Jeśli do zamiany mieszkania dojdzie przed upływem 5 lat od jego nabycia, trzeba będzie zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku wartość naszej, zamienionej nieruchomości pomniejszona o koszty transakcyjne.

Dla kogo korzystna jest zamiana?

Korzyści podatkowe i niższe koszty transakcyjne pozwalają zaoszczędzić ładnych kilka tysięcy złotych. Zamiana będzie korzystna też dla tych, którym się spieszy i nie mają czasu szukać kontrahenta, by zbyć mieszkanie i jednocześnie szukać nowej, atrakcyjnej nieruchomości. Przy dobrym wyborze oferty zamiana pozwala za jednym zamachem załatwić i sprzedaż, i kupno.

Na zamianę mogą np. zdecydować się osoby starsze, które po śmierci współmałżonka, chcą obniżyć koszty utrzymania i przenieść się do mieszkania mniejszego. Zamiana może pozwolić szybko to przeprowadzić, dodatkowo – taka osoba uzyska kapitał z dopłaty, wynikający z różnicy wartości nieruchomości. Zamianą – tyle że na większe mieszkanie – mogą być zainteresowane również np. osoby z małymi dziećmi.

Ratunek przy niekorzystnym kredycie

Zamiana mieszkań może być dobrym rozwiązaniem także dla osób, które w złym momencie (na złych warunkach) zaciągnęły kredyty mieszkaniowe. W międzyczasie warunki się zmieniły, koszty kredytowania wzrosły, a dodatkowo spadły ceny nieruchomości. W Polsce takim „złym momentem” były lata 2006 – 2008, czyli czas górki cenowej na rynku mieszkaniowym. Później przyszedł krach - ceny mocno spadły i nie wróciły do wyjściowych poziomów. W efekcie dziś tacy właściciele często nie są w stanie sprzedać mieszkania w taki sposób, by spłacić kredyt. Co mogą zrobić? Rozwiązaniem ich bolączek może być właśnie zamiana, a więc znalezienie innego mieszkania, które będzie spełniać ich obecne oczekiwania -  i zamiana na dotychczasowe. W takiej sytuacji nowe mieszkanie stanie się zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Przykładem takiego rozwiązania może być np. rodzina, w której na świat przyszło kolejne dziecko. Rodzina żyje w mieszkaniu kupionym z kredytu „frankowego” w dużym mieście. Ewentualna sprzedaż nie pozwoli aktualnie spłacić nieruchomości. Rodzina nie ma pieniędzy na to, by pokryć stratę z niekorzystnej sprzedaży i spłacić kredyt.  Decyduje się więc na zamianę - znajduje większe mieszkanie w miejscowości satelickiej wobec metropolii, a więc z nieco niższymi cenami 1 mkw.. W ten sposób bez sprzedaży realizuje swoje aspiracje mieszkaniowe.

Należy jednak pamiętać, że jeśli mieszkanie jest objęte hipoteką, zawsze decydujący głos w sprawie takiej zamiany ma bank. To on wyceni wartość „nowego” mieszkania i zdecyduje, czy może być ono zabezpieczeniem kredytu.

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 4 trooper

Jest nisza na rynku, brakuje dobrego portalu / aplikacji łączącej strony zamiany. Bardzo trudno znaleźć kogoś, kto chce sprzedać tam gdzie chcę kupić ja, a chce kupić tam gdzie akurat mieszkam...

! Odpowiedz
0 3 dziki_losos

Czas zrobić :P

! Odpowiedz