Właściciele mieszkania, które wynajmujesz, podwyższają z roku na rok czynsz? Gdy zsumujesz kwoty, które wydajesz miesięcznie, okaże się, że jest to dość pokaźna suma.
Może czas zastanowić się nad kupnem własnego mieszkania? Jeśli twoje własne środki nie pozwalałyby ci na spłatę kredytu, możesz sam zacząć zarabiać na wynajmie, udostępniając część swojego mieszkania innym studentom. Już na starcie mogą pojawić się przeszkody, co nie znaczy, że nie da się choć części z nich pokonać.
Jak wziąć kredyt mieszkaniowy - krok po kroku
Zdolność kredytowa
Po pierwsze musisz posiadać zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Prawo bankowe nakazuje ocenę zdolności kredytowej na podstawie dokumentów i informacji przedłożonych przez potencjalnego kredytobiorcę. Jak sprawdzić własną zdolność kredytową? Można skorzystać z pomocy w banku lub skorzystać z internetowych kalkulatorów.
Zależy ona głównie od zarobków. Swoje szanse na jej posiadanie możesz zwiększyć poprzez poręczycieli, współkredytobiorców lub dzięki pomocy rodziców. Ważne jest także doświadczenie zawodowe, miejsce zatrudnienia i forma umowy z pracodawcą. Na kredyt mieszkaniowy mają więc szansę głównie studenci zaoczni, którzy w dodatku sporo zarabiają. Ale nawet student dzienny, starając się o kredyt z rodzicami, ma szansę go otrzymać.
Doradca finansowy
Nie ograniczaj się tylko do wizyty w banku. Odwiedź przynajmniej jedną firmę doradztwa finansowego.
Nie korzystaj z usług pośredników czy doradców, którzy po sfinalizowaniu transakcji będą chcieli od ciebie jakiekolwiek pieniądze. Firmy doradcze mają wynegocjowane swoje wynagrodzenia z bankami i to banki płacą im za to, że doradca czy pośrednik pomoże ci w uzyskaniu kredytu. Porównaj ofertę pośrednika z tą dostępną bezpośrednio w banku.
Podczas rozmowy z doradcą bądź szczery - nie ukrywaj kredytów, gorszej historii kredytowej czy tego, co będziesz miał wpisane na zaświadczeniu o zarobkach - to prędzej czy później wyjdzie podczas weryfikacji dokumentów.
Doradca zawsze powinien zapytać cię o kilka kwestii: liczbę osób biorących kredyt, jego cel, koszty utrzymania i wcześniej wzięte kredyty, dzieci na utrzymaniu, długość i rodzaj zatrudnienia lub/i działalności, wkład własny, czy nieruchomość ma księgę wieczystą, jaka jest cena nieruchomości, kwota kredytu, zaległość w płatności innych zobowiązań itp.
- Jeśli jesteś na rozmowie z doradcą, pytaj o wszystko, czego nie rozumiesz lub co wydaje ci się niejasne, pytaj o koszty. Jeśli doradca poleca ci konkretne banki, pytaj dlaczego. Jeśli dlatego, że w danym banku jest "promocja", to poproś też o warunki tej promocji - tłumaczy Monika z www.hipoteczne.com.
Wniosek kredytowy
Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku kredytowego, który ściągniesz z internetu lub otrzymasz w banku. Zawsze składaj go przynajmniej do dwóch banków, nie tylko żeby podjąć najwłaściwszą decyzję, ale również dla bezpieczeństwa w przypadku, gdyby jeden bank miał odmówić. To ogranicza ryzyko i zwiększa możliwości negocjacyjne.
Wkład własny
Aby skorzystać z atrakcyjnych warunków kredytowych, np. niskiej marży czy braku prowizji, należy mieć wkład własny. Wynosi on zwykle 10-20%, ale ostatnio wiele banków wymaga aż 30% wartości nieruchomości. W większości przypadków klienci nie muszą jednak wnosić wkładu własnego w gotówce - w zamian bank stosuje tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wciąż są jeszcze banki, które nie wymagają minimalnego wkładu własnego, chociaż jest ich coraz mniej.
Waluta kredytu
Kredyt złotówkowy jest przyznawany i spłacany w złotych. Natomiast przy kredytach walutowych jednostką rozliczeniową jest waluta obca - najczęściej euro, dolar amerykański lub frank szwajcarski. Kredyt w walutach obcych jest korzystniej oprocentowany niż złotówkowy, ale należy wziąć pod uwagę ryzyko kursowe oraz opłaty za zmianę waluty kredytu w trakcie okresu kredytowania.
Pamiętajmy jednak, że kredyty dewizowe są kredytami denominowanymi, to znaczy, że przelicza się je z waluty obcej na złote. Otrzymamy na przykład pożyczkę w kwocie 30 tysięcy euro, ale zostanie nam ona wypłacona w złotych - zgodnie z kursem zapisanym w umowie z bankiem. Raty także spłacać będziemy w PLN według ceny waluty ustalonej przez bank dla danego dnia spłaty.
Od stycznia trudno będzie otrzymać kredyt walutowy. W życie wejdzie bowiem rekomendacja T wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dwa najważniejsze postanowienia to zakaz udzielania kredytu w obcych walutach, jeśli rata przekroczy połowę miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy oraz konieczność posiadania 20% wkładu własnego.
Student a zakup mieszkania
Kredyty mieszkaniowe to ryzyko dla banków. Zwłaszcza, kiedy kredytobiorca to osoba młoda, o niepewnych zarobkach, rozpoczynająca karierę zawodową. Bank musi zarobić, więc zanim udzieli kredytu, dokładnie sprawdzi kredytobiorcę. W przypadku studentów będzie wymagał dodatkowych poręczycieli czy podwyższy procent kredytu.
Student nie jest atrakcyjnym kredytobiorcą. Brak historii kredytowej, finansowej i niskie wynagrodzenia na początku kariery zawodowej nie zachęcają banków. Przez pewien okres na rynku istniał Student Kwadrat - pierwszy w Polsce kredyt mieszkaniowy dla studentów. Istniał, bo dziś nie ma po nim śladu.
- Bank idealny dla studenta powinien pożyczać bez prowizji, z możliwie niskim kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu (student nie ma oszczędności - kredytuje całe mieszkanie) oraz na długo - student chce rozłożyć spłatę na wiele lat - jak zacznie więcej zarabiać, to rozważy przyspieszenie spłaty zadłużenia, żeby zdążyć przed emeryturą - mówi Rafał Konarski, doradca finansowy z Expandera. Jego zdaniem ofertę w zakresie kredytów mieszkaniowych, korzystną dla studentów, ma dziś kilkanaście banków.
Filip ma 23 lata, zarabia 2000 zł netto, nie ma nikogo na utrzymaniu, mieszka z rodzicami. Za wynajem nie płaci, nie ma też wziętych wcześniej żadnych kredytów. Ma umowę o pracę na czas określony. Poprzednia była na rok i została przedłużona na kolejny rok. Wkład własny do mieszkania to 30 tys. zł. Na jaki kredyt może sobie pozwolić i w jakim okresie kredytowania?
- Możemy zaproponować 105 tys. zł na 45 lat - stwierdza Daniel Oracki z MultiBanku.
Expander, niezależny doradca finansowy, proponuje studentom zakup mieszkania na kredyt. Oczywiście w najlepszej sytuacji są osoby pracujące na etacie, ale nie jest to warunek niezbędny do tego, aby zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Banki honorują też stałe wynagrodzenie otrzymywane na podstawie umowy o dzieło lub umowy zlecenie. W przypadku takich umów dochody muszą być osiągane przynajmniej od 12 miesięcy.
- Jeżeli student samodzielnie zdolności nie posiada, ma jeszcze możliwość zaciągnięcia kredytu z inną osobą lub osobami. Mogą być to rodzice, ale również ktoś z rodziny, a nawet obca osoba. Wielu studentów jest w stanie znaleźć w rodzinie kogoś, kto posiada zdolność kredytową i nie zamierza jej w najbliższych latach „wykorzystywać". Pomoc drugiej osoby nie jest konieczna przez cały okres spłaty kredytu, ale tylko na pierwszych 5 lat. Kiedy student rozpocznie stałą pracę, będzie już w stanie przejąć cały kredyt na swoje własne barki. W tej sytuacji składa w banku wniosek o odłączenie współkredytobiorcy - czytamy opinię doradców Expandera.
Agnieszka, studentka Uniwersytetu Wrocławskiego, postanowiła zainwestować w mieszkanie. Pomogli jej rodzice. Mieszkanie kupiła na samym początku studiów, kiedy lokum, w który teraz mieszka, było dopiero w planach budowy. Okres, w którym dokonała zakupu, był ostatnim dzwonkiem przed większą podwyżką cen nieruchomości. Za metr kwadratowy zapłaciła 3,5 tys. złotych, dziś mieszkania w tej samej okolicy kosztują nawet 8 tys. złotych za metr kwadratowy.
- To dla mnie idealne rozwiązanie, zwłaszcza, że mieszkam razem z bratem. Pod uwagę wzięliśmy względy ekonomiczne: wynajem kosztowałby nas powiedzmy 1000 zł, podczas gdy tyle mniej więcej wynosi miesięczna rata kredytu mieszkaniowego. Jest to przede wszystkim inwestycja w swoje a nie cudze -wyjaśnia studentka.
Okiem dewelopera
Pod uwagę trzeba wziąć również niestabilną sytuację na rynku w czasie kryzysu finansowego na światowych rynkach. Zmiana warunków rynkowych stawia w kłopotliwej sytuacji wielu inwestorów mieszkaniowych. Jak w tej sytuacji zachowują się deweloperzy?
- Rynek mieszkaniowy jest teraz bardzo wymagający. Nie ma takiej firmy deweloperskiej, która obecnego kryzysu by nie odczuła. Wiosną podjęliśmy decyzję o wstrzymaniu niektórych inwestycji. Oczywiście obserwujemy bardzo uważnie sytuację na rynku i jesteśmy gotowi do rozpoczęcia budowy kolejnych mieszkań, kiedy będziemy widzieć sygnały ożywienia na rynku mieszkaniowym - wyjaśnia Radosław Bieliński, specjalista ds. marketingu Dom Development S.A.
Czy ceny mieszkań spadną? W jakich segmentach? Czy studenci będą mieli większą szansę na ich zakup?
- W związku z bieżącą sytuacją na rynku mieszkaniowym nasza spółka obniżyła ceny średnio o kilka procent i dotyczy to zarówno mieszkań z segmentu popularnego zlokalizowanych na warszawskiej Białołęce jak i lokali o podwyższonym standardzie. Jeśli chodzi o pozostałe inwestycje znajdujące się w portfelu Dom Development to obniżka cen nie jest na tym etapie rozważana - tłumaczy Radosław Bieliński.
Deweloperzy mają swoje strategie na sprzedaż tegorocznych mieszkań:
- Do każdego klienta podchodzimy indywidualnie. Z naszego doświadczenia wynika, że klienci cenią sobie takie traktowanie oraz szybką reakcję na ich potrzeby. Wzbogaciliśmy także naszą ofertę, poprzez wprowadzenie standardu wykończenia „pod klucz" i sprzedaż mieszkań przez specjalne programy kredytowe dla naszych klientów. Jednym z nich jest kredyt przygotowany z PKO BP, w którym klient wpłaca 1000 zł przy podpisaniu umowy, a pierwsza spłata kredytu mieszkaniowego następuje po odbiorze kluczy (maksymalnie 24 miesiące od daty zawarcia umowy kredytowej) - mówi Radosław Bieliński.
Najbardziej realny i opłacalny wydaje się zakup trzypokojowego mieszkania na kredyt i jednoczesne wynajęcie dwóch pokoi w mieszkaniu np. czterem innym studentom. Trzeba jednak pamiętać, że od wynajmu konieczne jest zapłacenie podatku w formie ryczałtu, który wynosi 8,8 %.
Do wniosku kredytowego należy dołączyć kilkanaście dokumentów:
1) świadectwo z zakładu pracy, że jesteś zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony;
2) zaświadczenie o zarobkach z ostatnich trzech, a w niektórych bankach - z sześciu miesięcy (to dla etatowców);
3) wyciąg z rachunku bankowego z ostatnich trzech miesięcy (lub oświadczenie, że go nie masz);
4) wyciąg z karty kredytowej z ostatnich trzech miesięcy (lub oświadczenie, że jej nie masz);
5) książeczka wojskowa (mężczyźni do 28 lat) lub zaświadczenie o zwolnieniu ze służby bądź jej odroczeniu;
6) dowód osobisty.
Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie, dodatkowo dostarczasz:
* oryginały umów-zleceń (umów o dzieło);
* oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości (gdy jesteś tzw. pracownikiem kontraktowym, prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile kontrakt opiewa);
* PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.
Gdy kupujesz mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, potrzebne będą:
* umowa przedwstępna lub zaświadczenie z agencji nieruchomości, która pośredniczy w kupnie;
* odpis z księgi wieczystej.
Koszt kredytu zależy od oprocentowania, które składa się z marży banku i stawki Wibor (dla kredytów złotówkowych) Libor (dolarowych, we frankach) lub Euribor (euro).
Większość banków żąda opłat lub prowizji za:
* rozpatrzenie wniosku kredytowego;
* wydanie promesy kredytowej;
* udzielenie kredytu;
* podwyższenie kwoty kredytu;
* przedterminową spłatę całości lub części;
* zmianę stopy procentowej ze stałej na zmienną;
* przewalutowanie;
* wydłużenie okresu kredytowania;
* administrowanie rachunkiem kredytowym;
* wycenę nieruchomości;
* wizytę inspektora banku na placu budowy;
* ubezpieczenie kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości;
* ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Agnieszka Zwierzyńska
Źródło:
