Koronawirus zwiększył poziom niepewności na rynku mieszkaniowym. Jak przedstawia się sytuacja z perspektywy posiadacza nieruchomości rozważającego sprzedaż? Czy czeka nas głębsza przecena, czy ceny pozostaną stabilne? Czy to dobry moment na sprzedaż, czy lepiej się z nią wstrzymać?
Trwająca od marca pandemia koronawirusa wyraźnie uderzyła w popyt na nieruchomości. Z ostatniego raportu Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2020 wynika, że w analizowanym okresie sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła aż o 64 proc., zmniejszyła się też akcja kredytowa. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowym wyniosła nieco ponad 45 tysięcy, a to o 20 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku. Wartość udzielonych kredytów zmniejszyła się natomiast o 19 proc.
Na razie jednak tąpnięcie po stronie popytu nie przekłada się lub przekłada tylko w ograniczonym stopniu na ceny mieszkań – przynajmniej takie wnioski wypływają z publikowanych cyklicznie danych NBP na temat średnich cenowych mieszkań oraz indeksów hedonicznych pokazujących zmiany cenowe na rynku mieszkaniowym.
Na rynku pierwotnym 5 najsilniejszych ośrodków (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań) ceny nowych mieszkań spadły kwartał do kwartału tylko w Warszawie (z 9819 do 9438) i Wrocławiu (z 8354 do 8041). W pozostałych miastach stawki albo pozostały bez zmian (Poznań – 7437, Gdańsk – 8733) albo nawet wzrosły. Tak było w Krakowie, gdzie ceny zwiększyły się o 360 zł względem wcześniejszego kwartału. Aktualnie średnia cen mieszkań nowych w stolicy Małopolski wynosi 8661 zł/mkw.
Dane NBP nie wskazują więc na wyraźniejsze ruchy cenowe, które moglibyśmy interpretować w kategoriach wpływu pandemii na rynek itp. Na razie stawki pozostają stabilne.
To samo dotyczy rynku wtórnego. Z indeksu hedonicznego, który precyzyjniej niż średnie pokazuje zmiany cen, wynika, że używane mieszkania z kwartału na kwartał staniały tylko w Warszawie – o 1,8 proc. i w Krakowie – o 4 procent. W Trójmieście spadek cen był minimalny – wyniósł 0,3 proc.
We Wrocławiu natomiast mieszkania używane podrożały z kwartału na kwartał aż o 6 procent, a w Poznaniu wzrost cen był ponad 3-procentowy. Aktualnie średnie ceny na rynku wtórnym w przywołanych miastach kształtują się następująco: Warszawa – 9920 zł/mkw., Kraków – 8061, Gdańsk – 8551, Wrocław – 7496, Poznań -6724.
Lata tłuste czy chude?
Z danych cenowych nie wynika, by rynek odczuwał koronawirusa. Stawki są stabilne, a na niektórych rynkach nawet rosną.
Ci, którzy kupili mieszkanie na rynku wtórnym w zeszłym roku i w tym roku by je sprzedali, zarobiliby na tym po kilkanaście procent. Takie dane dostarcza indeks hedoniczyny porównujący ceny rok do roku. Wynika z niego, że w Warszawie w II kw. 2020 stawki były o ponad 10 proc. wyższe niż rok wcześniej, we Wrocławiu o 16 procent, w Poznaniu o 18 proc., w Krakowie o 13 procent, a w Trójmieście o 5 proc.
Tego typu informacje mogą uspokajać posiadaczy nieruchomości. Ceny nie lecą na łeb na szyję, ze sprzedażą nie trzeba się spieszyć. Co więcej – raporty wskazują na to, że po trudnych miesiącach wiosennych już latem przyszło odbicie w akcji kredytowej i w sprzedaży mieszkań.
Czy jednak na pewno z punktu widzenia posiadacza nieruchomości sytuacja jest bezpieczna?
Nie do końca. Obecny okres cechuje wysoki poziom niepewności. Karty na rynku nieruchomości, jak i w całej gospodarce, rozdaje pandemia. Nie wiemy, co przyniesie jesień. Czy czeka nas kolejny lockdown? Jaka będzie ogólna sytuacja gospodarcza? Odpowiedzi na te pytania są kluczowe dla rozwoju sytuacji w segmencie nieruchomościowym.
Należy pamiętać, że reaguje on później na zmiany ekonomiczne i cykle koniunkturalne niż inne sektory gospodarki. Z całą pewnością w początkowym okresie pandemii sprzedający mieszkania zdecydowali się przeczekać trudniejszy czas bez obniżania cen. Z kolei deweloperzy mogą reagować na spadek popytu wyhamowaniem inwestycji, co będzie równoważyło podaż i popyt i wpływało na stabilizację cen. Tak się rzeczywiście dzieje. Według raportu Amron-Sarfin w II kwartale 2020 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 21 686 mieszkań, czyli aż o 31,91 proc. mniej w porównaniu do I kwartału br. i o 34,65 proc. mniej w ujęciu rocznym.
Eksperci są podzieleni w ocenie wpływu koronawirusa na rynek i na ceny. Większość jednak zgadza się co do tego, że jakaś przecena jest nieunikniona. Pozostaje pytanie o jej głębokość. Dość pesymistyczną prognozę w tym zakresie przedstawiła firma Emmerson Evaluation. Według raportu ekspertów Emmersona mieszkania będą tanieć o 5 do 7 proc. rocznie. Taki stan rzeczy ma się utrzymać do 2022 roku. Główny wpływ na przecenę będzie mieć sytuacja makroekonomiczna oraz utrudniony dostęp do finansowania bankowego, spowodowany bardziej rygorystyczną polityką kredytową banków.
Jak napisano w raporcie: "Z całą pewnością więc ograniczenie akcji kredytowej będzie miało odczuwalny wpływ na wolumen zawieranych transakcji w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Do spadku realnego popytu na rynku nieruchomości w znacznym stopniu będą przyczyniać się m.in.: nieunikniony wzrost bezrobocia, cięcia płac w wielu firmach oraz ogólna niepewność".
Mieszkanie na niepewne czasy?
Perspektywa nakreślona przez Emmersona sugeruje, że nie opłaca się jednak zwlekać ze sprzedażą mieszkania, jeśli chcemy na transakcji zarobić. Im dłużej będziemy odwlekać sprzedaż, tym trudniej będzie uzyskać dobrą cenę.
Z drugiej jednak strony tradycyjnie w trudnych czasach inwestorzy szukają bezpiecznych przestani, a więc aktywów zdolnych w największym stopniu do zachowania wartości. Kapitał uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie tracił na wartości. Zupełnie nieopłacalne jest trzymanie pieniędzy na lokatach czy w obligacjach skarbowych. Rynek akcji jest bardzo ryzykowny, podobnie waluty.
Jak zwykle w okresach kryzysowych rośną ceny i znaczenie złota. Szlachetny kruszec w tym roku pobił cenowy rekord. Do bezpiecznych aktywów na trudne czasy zalicza się także właśnie nieruchomości. Już od kilku lat posiadacze kapitału, chcący uchronić go od straty wartości, decydują się na inwestycje w nieruchomości. Na celowniku są szczególnie mieszkania z wyższej półki, luksusowe apartamenty, posiadłości itp., które w największym stopniu wykazują się odpornością na zmiany koniunkturalne.
Potencjalny sprzedający ma więc również i inną perspektywę – wycofania się ze sprzedaży i potraktowania nieruchomości jako lokaty na trudniejszy czas, zakładając znacznie bardziej zyskowną sprzedaż za kilka lat, gdy nastąpi odbicie na rynku.
Jak dugo przyszłoby czekać takiemu inwestorowi? Na pytanie o czas trwania cyklu koniunkturalnego ciężko odpowiedzieć, ale przykład z naszego podwórka pokazuje, że może być to dość długo. Z danych NBP i Amron-Sarfin wynika na przykład, że ci, którzy kupili mieszkania w szczycie poprzedniej górki cenowej w Polsce – czyli w 2008 roku, po ogólnoświatowym kryzysie finansowym i przecenie która dotknęła także rynek nieruchomości, mogli z zyskiem sprzedać swoje mieszkania dopiero w 2019 roku, bo dopiero wtedy ceny przebiły poziom ze szczytu pierwszej górki.
Flipperzy na start?
Czy więc wstrzymać się ze sprzedażą, traktując nieruchomość jako bezpieczną lokatę? Ci, którzy nie boją się ryzyka, mogą rozważyć i inny wariant. Wiosną, gdy pisało się o wpływie Covid-19 na rynek nieruchomości, wielu ekspertów wskazywało na to, że tuż przed pandemią w okresie boomu ceny mieszkań windowali tzw. flipperzy, a więc inwestorzy nastawieni na kupno tanich mieszkań, niewielkie doinwestowanie i szybką sprzedaż z zyskiem wynoszącym 10-15 proc. Flipping był anonsowany jako hit, gwarantujący szybkie zyski. Wiosenny lockdown ostudził apetyty filpperów, co też zahamowało dynamiczne wzrosty cen mieszkań.
Wiele jednak wskazuje na to, że ci, którzy chcą zarobić, znów będą ustawić się w kolejce po nieruchomości. Kupuje się, gdy jest tanio. Jeśli ziści się scenariusz głębszych przecen, wielu będzie szukać okazji. W tym celu posiadacz mieszkania nastawiony na zysk może rozważyć sprzedaż teraz, gdy ceny są jeszcze wysokie i stabilne, tak by odblokować kapitał, a następnie już po głębszym spadku cen zainwestować w bardziej atrakcyjne, za to tańsze mieszkanie. Po odbiciu rynkowym taka nieruchomość może sporo zyskać na wartości.
Zarysowany scenariusz może być atrakcyjny dla inwestorów gotowych zaryzykować. W odróżnieniu od popularnych flipów jest to jednak operacja nastawiona na zwrot z zainwestowanego kapitału nie od razu a w dłuższej perspektywie czasowej.
Marcin Moneta
