Kto może zażądać przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności? Jak wygląda ta procedura i jak długo trwa? Ile kosztuje? Jakie dokumenty należy dołączyć do składanego wniosku?
Instytucja użytkowania wieczystego wywodzi się jeszcze z poprzedniego systemu gospodarczego, w którym funkcjonowało rozwiązanie polegające na powierzaniu gruntów państwowych przedsiębiorcom na cele gospodarcze. W dzisiejszych czasach wciąż duża liczba nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub też wchodzących w skład mienia samorządowego, użytkowana jest w ten sposób zarówno przez podmioty gospodarcze, jak i osoby prywatne.
|
Użytkownicy wieczyści zobowiązani są wnosić na rzecz gminy stosowne opłaty roczne, uzależnione od sposobu wykorzystywania działki. Ze względu na wysokość tych świadczeń, wiele osób stara się o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.
Kto może złożyć wniosek
Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności została uregulowana przez sejm w ustawie z 29 lipca 2005 r. W dokumencie określono precyzyjnie, kto jest uprawniony do wystąpienia z tego rodzaju żądaniem – mogą to być osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości. W gronie uprawnionych są również właściciele lokali znajdujących się na terenie nieruchomości wspólnej, objętej prawem użytkowania wieczystego. O przekształcenie w prawo własności mogą ubiegać się także spółdzielnie mieszkaniowe, będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
Osoby starające się o uzyskanie prawa własności muszą dopełnić szeregu formalności. Pierwszym krokiem jest złożenie stosownego wniosku do odpowiedniego organu. W przypadku nieruchomości będących własnością jednostki samorządu terytorialnego będzie to wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, albo zarząd województwa. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości należących do Skarbu Państwa, osobą, do której należy się zwrócić, jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Zobacz także
Gdy współużytkownicy nie są zgodni
Problem może pojawić się w przypadku, gdy dana nieruchomość ma kilku współużytkowników wieczystych. W takiej sytuacji, do przekształcenia użytkowania w prawo własności konieczna jest zgoda wszystkich uprawnionych. Jeśli jednak jeden z nich odmawia udzielenia zgody, pozostali mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie sprawy do sądu. Warto pamiętać, że łączne udziały użytkowanej powierzchni występujących do sądu lokatorów muszą wynosić co najmniej 50% całości powierzchni nieruchomości. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd postępowanie będzie zawieszone. Po uzyskaniu orzeczenia sądowego, współużytkownicy będą mogli kontynuować procedurę przekształcenia, niezależnie od sprzeciwu pozostałych mieszkańców. Co bardzo istotne, sądowa decyzja zezwalająca na dokonanie przekształcenia sprawia, że jego ewentualne skutki prawne rozciągną się na wszystkich mieszkańców danej nieruchomości.
Formalności i dokumenty
Przepisy ustawy nie regulują szczegółowo wymagań formalnych, jakie muszą spełniać wnioski o przekształcenie. Powinny być one jedynie zgodne z wymogami przewidzianymi dla wszczęcia postępowania administracyjnego. Wystarczy zatem, że składany wniosek zawierać będzie oznaczenie użytkownika wieczystego, adres nieruchomości oraz żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W urzędzie należy także przedstawić dokumenty potwierdzające, że wnioskodawca jest uprawniony do złożenia wniosku, oraz że przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego - chodzi przede wszystkim o odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania. Dodatkowymi dokumentami potwierdzającymi stan prawny i faktyczny nieruchomości mogą być: umowa użytkowania wieczystego, umowa sprzedaży, umowa zamiany lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, a w przypadku osób prawnych - uchwała właściwego organu oraz odpis z KRS.
Zważywszy, że procedura odbywa się zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, co do zasady decyzja właściwego organu powinna zostać wydana bez zbędnej zwłoki. Biorąc pod uwagę, iż często w tego typu sytuacjach wymagane jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego, sprawa powinna zostać rozpatrzona w ciągu miesiąca, a w szczególnie skomplikowanych przypadkach, nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.
Opłaty za przekształcenie
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest odpłatne. Opłatę ustala organ rozpatrujący żądanie przekształcenia i przedstawia ją w swojej decyzji. Jej wysokość jest powiązana z wartością nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Ustawa przewiduje możliwość rozłożenia płatności na raty, na czas od 10 do 20 lat. Na wniosek użytkownika dopuszczalne jest też rozłożenie rat na okres krótszy niż 10 lat. Co istotne, decyzja w tej sprawie nie jest poddana swobodnej ocenie urzędników - mają oni obowiązek przyjęcia wszystkich poprawnie złożonych wniosków o rozłożenie płatności na raty. Ponadto, organ może udzielić bonifikaty od wspomnianej opłaty. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jest to możliwe na podstawie zarządzenia wojewody. Gdy w danym przypadku chodzi o własność jednostek samorządu terytorialnego – podstawą do bonifikaty może być uchwała właściwej rady lub sejmiku. Poza wspomnianą powyżej opłatą, wnioskodawca nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów. Wątpliwości w tym zakresie nie pozostawia niedawny wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego, który stwierdza, że za przygotowanie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności płaci organ dokonujący przekształcenia. Przerzucanie tych kosztów na wnioskodawcę, traktowane jako warunek udzielenia bonifikaty od opłat za przekształcenie, jest sprzeczne z prawem.
Autor: Dariusz Kałuża
Aplikant radcowski, prawnik w Kancelarii Robaszewska&Płoszka. Radcowie Prawni
