Niestety nie każdy, kto poszukuje „własnego M”, zdaje sobie sprawę, że cena nieruchomości widniejąca na ogłoszeniu to nie wszystko, co trzeba będzie zapłacić i nie chodzi tylko o koszty notarialne i inne opłaty. Przy zakupie przeciętnej wielkości mieszkania w dużym mieście, kolejne kilka tysięcy złotych trzeba będzie oddać fiskusowi. Pod względem obciążeń podatkowych korzystniej wypada rynek pierwotny niż wtórny.
Przynajmniej psychologicznie, bowiem klient nie „widzi” kwoty podatku, który płaci. W cenę nowego mieszkania wliczony jest VAT. Jego wysokość z kolei zależy od wielkości nieruchomości. Co do zasady podatek wynosi 23 proc., jednak jeśli mieszkanie ma mniej niż 150 mkw., wtedy deweloper ma prawo do zastosowania obniżonej 8-procentowej stawki VAT. Ten sam mechanizm obowiązuje, gdy zakupiony został dom jednorodzinny o powierzchni poniżej 300 mkw. Jeśli kupującym jest przedsiębiorca, a nieruchomość będzie wykorzystywana w jego działalności, ma on oczywiście możliwość odliczenia VAT.
Na rynku wtórnym
Inaczej jest na rynku wtórnym. Tutaj, gdy klient kupuje mieszkanie używane, nie płaci VAT, za to dodatkowym kosztem będzie 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych.
PCC uiszcza się wtedy, gdy nie został naliczony podatek VAT. Tak się dzieje, gdy mieszkanie używane kupujemy od osoby prywatnej, ewentualnie przedsiębiorcy zwolnionego z VAT, albo podatnika VAT, ale sprzedającego nieruchomość ze stawką zwolnioną (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Jeśli jest obowiązek zapłaty VAT, wtedy nie należy już płacić PCC. Inaczej byłoby to podwójne opodatkowanie.
PCC wynosi 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości. W praktyce za rynkową wartość służy po prostu cena wpisana w akcie notarialnym. Zakładając, że kupujemy na rynku wtórnym mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, na „dzień dobry' do ceny trzeba będzie doliczyć kolejne 6 tysięcy...
Cena sprzedaży mieszkania nie może budzić wątpliwości urzędników skarbówki. Jeśli jest wyraźnie niższa od stawek rynkowych, powinna być ona uzasadniona już w akcie notarialnym – np. poprzez wskazanie na zły stan techniczny nieruchomości, wyraźne wady itp. Jeśli skarbówka będzie mieć wątpliwości co do ceny i uzna, że została ona zaniżona, może doliczyć dodatkowy podatek wraz z odsetkami.
W jaki sposób urzędnicy mogą zweryfikować, czy cena odpowiada realiom rynkowym? Mówią o tym przepisy. Chodzi o art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. A mówi on, że:
„Wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.
Generalnie urzędników niepokoi, jeśli stawka jest niższa o 1/3 (33 proc.) od przeciętnych w danej lokalizacji i typie budownictwa. Jeśli cena jest niska, jak na rynkowe standardy, powinniśmy podać jej uzasadnienie w składanej do urzędu deklaracji PCC-3 w polu C. 24.
Podatku PCC w niektórych okolicznościach nie trzeba płacić. Gdy wykupujemy mieszkanie komunalne nie zapłacimy PCC, tak samo będzie m.in., gdy kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości od spółdzielni i tak jak już powiedzieliśmy – jeśli nasz sprzedający jest płatnikiem VAT.
Na kredyt
Podatek od czynności cywilnoprawnych, co prawda w niewielkiej kwocie, ale jednak – trzeba będzie zapłacić także wtedy, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt. W czasach rekordowo niskich stóp procentowych i rekordowo wysokich cen nieruchomości, akcja kredytowa ma się wyśmienicie, tak więc warto przypomnieć o obowiązku podatkowym.
PCC zapłacimy w tym przypadku także wtedy, gdy mieszkanie jest kupione na kredyt od dewelopera. Wysokość podatku to 19 zł lub 0,1 proc. Uzależniona jest ona od formy kredytowania. Jeśli chodzi o hipotekę zwykłą, czyli taką gdzie kwota jest znana już w momencie jej ustanowienie, wysokość podatku będzie wynosić 0,1 proc., co przykładowo daje 300 zł od kwoty 300 tys. zł. Jeśli nie wiadomo w momencie ustanowienia hipoteki (hipoteka kaucyjna), jaka jest jej wartość, wtedy PCC wyniesie 19 zł.
Przy uiszczaniu PCC za zakup kredytowany, składamy w skarbówce deklarację PCC – 3 w terminie 14 dni od momentu zawarcia umowy.
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy od osób fizycznych płaci zbywca nieruchomości, o ile sprzedał ją przed upływem 5 lat od zakupu. Owe pięć lat nalicza się od końca roku, w którym dokonano transakcji zakupu nieruchomości.
Obowiązek podatkowy wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli mamy do zapłacenia podatek, musimy rozliczyć się w deklaracji PIT – 39. Tę składamy do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Kto jest zwolniony z podatku, mimo że nie upłynął jeszcze termin 5 lat od zakupu nieruchomości? Ten komu przysługuje ulga podatkowa. A przysługuje ona osobie, która w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedała nieruchomość, wyda środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Oprócz kupna nieruchomości takim celem może być również remont i przebudowa lokalu, ale pod warunkiem, że stanie się on własnością podatnika. Zaznaczmy, że od stycznia 2019 wydłużony został o rok – z 2 do 3 lat czas, w którym obowiązuje ulga.
Do którego banku po najlepszy kredyt?
Najświeższe rankingi i analizy dotyczące rynku kredytów hipotecznych
Ważna, korzystna dla podatników, zmiana, która zaczęła obowiązywać od początku 2019 roku dotyczy też spadkobierców, którzy odziedziczyli nieruchomość i sprzedali ją przed okresem 5 lat, od momentu, gdy stali się jej właścicielami. Na gruncie wcześniejszych regulacji powinni oni byli zapłacić podatek z tego tytułu. Obecnie są z niego zwolnieni, o ile minęło 5 lat od momentu, gdy właścicielem nieruchomości stał się spadkodawca.
Kolejna zmiana to rozliczenie się małżonków - rozwodników, którzy zbyli nieruchomość już po ustaniu wspólnoty małżeńskiej. Tu też 5 letni okres, kiedy nalicza się podatek, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub budowa nieruchomości, będącej wówczas majątkiem wspólnym małżonków. Jest to o tyle istotne, że dotychczas osoba, która po rozwodzie dostała mieszkanie w wyniku podziału majątku, jeśli sprzedała je przed upływem 5 lat od rozwodu, musiała zapłacić podatek. Teraz będzie z niego zwolniona, o ile minęło 5 lat od kupna mieszkania przez małżeństwo.
To samo dotyczy wdów/wdowców. 5 letni okres nalicza się obecnie nie od momentu, kiedy stali się samodzielnymi właścicielami nieruchomości, a od momentu kiedy kupili/wybudowali ją wspólnie z małżonkiem. W ogromnej większości taka zmiana pozwala samotnym właścicielom po śmierci współmałżonka i sprzedaży mieszkania uniknąć płacenia podatku.
Marcin Moneta
