Kupili mieszkanie na powstającym dopiero osiedlu 3 lata temu. Jak mało kto, dokładnie sprawdzili inwestycję, zamiary inwestora i miasta wobec okolicznych terenów. Bardzo szybko okazało się jednak, że jeśli czegoś na osiedlu nie ma, nie należy przesadnie wierzyć, że prędko się tam znajdzie.
Elżbieta Cegieła mieszka w inwestycji położonej ok. 1 km od Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, w pobliżu łąk i lasów, całkiem niedaleko centrum. Zdaniem inwestorów osiedle miało być ciche, zielone, wkrótce dobrze skomunikowane z pozostałą częścią miasta.
Zbudowane przy trasie ekrany akustyczne były obietnicą spokoju, ale hałas tirów daje się dziś mieszkańcom we znaki przez całą dobę. Niemal parkowe zadrzewienia na dziedzińcu okazały się tylko szpalerem sosen, a wizualizacja inwestycji nie tyle częścią projektu, co luźną wizją projektanta. Miasto snuje plany walki z korkami, ale szczątkowa komunikacja na osiedlu kuleje, a brak chodników każe mieszkańcom siadać za kółkiem.
Chociaż zdawali sobie sprawę, iż infrastruktura dopiero będzie powstawać, to szybko okazało się, jak trudno funkcjonować na takim osiedlu i czekać po kilka lat na podstawowe inwestycje. – Jestem przekonana, że moje osiedle, które powstaje od podstaw na bazie planów opracowanych w Biurze Rozwoju Wrocławia, ma szansę stać się dobrym miejscem do mieszkania. Problem polega na rozmijaniu się planów z decyzjami inwestycyjnymi, które zapadają zbyt późno w stosunku do potrzeb – mówi w rozmowie z Bankier.pl mieszkanka osiedla. O problemach rozwijającego się osiedla z punktu widzenia mieszkańca opowiadała podczas jednej z niedawnych debat przygotowujących Wrocław do napisania nowej strategii rozwoju miasta. Doświadczenia tego peryferyjnego osiedla to kalka problemów, na jakie napotykają mieszkańcy również wielu podmiejskich inwestycji w całej Polsce.
Malwina Wrotniak-Chałada, Bankier.pl: Nie było łatwo znaleźć takie mieszkanie. Dlaczego kolejne deweloperskie inwestycje odpadały?
Elżbieta Cegieła: Zastrzegam, że kupowałam mieszkanie w 2012 r. i sytuacja na rynku nieruchomości jest już trochę inna niż przed trzema laty, na przykład znacznie spadły ceny mieszkań i nowych domów. Nie śledzę też obecnie rynku mieszkaniowego, więc trudno mi ocenić, czy dokładnie te same problemy występują nadal w takim samym stopniu.
Zależało mi m.in. na tradycyjnym układzie mieszkania z osobną kuchnią. Wiele mieszkań miało jednak aneksy kuchenne. Idealnym rozwiązaniem byłoby zaprojektowanie mieszkania w taki sposób, aby nabywca mógł elastycznie zaaranżować przestrzeń, np. decydując w zależności od swoich preferencji o otwarciu kuchni na salon lub oddzieleniu jej ścianą działową. Niestety układ zdecydowanej większości mieszkań nie pozwala na taką zmianę, np. z powodu ulokowania części kuchennej w miejscu bardzo odległym od okna, kształtu pomieszczenia lub zbyt małej powierzchni, aby zarówno pokój dzienny, jak też kuchnia mogły być funkcjonalne.
Chciałam mieć dość duży pokój dzienny, o powierzchni nie mniejszej niż 25 m2, tymczasem w wielu inwestycjach pokoje dzienne miały jedynie od kilkunastu do 20 m2. Zaczęto budować też coraz więcej mieszkań z łazienką połączoną z WC, co nie jest zbyt funkcjonalnym rozwiązaniem. Zaczynało się zauważać tendencję do budowania mieszkań o mniejszym metrażu przy danej liczbie pomieszczeń niż kilka lat wcześniej.
W wielu budynkach nie było także pomieszczeń, takich jak komórki lokatorskie czy rowerownie. Mając cztery rowery trudno je przechowywać w mieszkaniu lub na balkonie. Istotnym było dla mnie także kilka innych cech nowego mieszkania: usytuowanie kuchni zdecydowanie nie od strony południowej, duży balkon lub taras i inne.
Bardzo ważna była dla mnie lokalizacja – przede wszystkim cisza, zieleń, bliskość terenów rekreacyjnych i przestrzeń za oknami. Wiele nowych inwestycji nie tylko w centrum miasta, co jest zrozumiałe, ale też na obrzeżach, a co gorsze nawet na osiedlach budowanych przez deweloperów w podmiejskich miejscowościach cechuje się bardzo gęstą zabudową. Coraz trudniej znaleźć mieszkanie z oknami niewychodzącymi na dość ruchliwą ulicę lub na sąsiedni budynek stojący w bardzo bliskiej odległości.
Przeważył potencjał okolicy czy parametry samej inwestycji?
Na decyzję o zakupie mieszkania w nowo powstającym Zespole Urbanistycznym Kminkowa na osiedlu Lipa Piotrowska złożyło się kilka czynników. Mieszkanie miało taki układ, jakiego szukałam i na etapie budowy mogłam jeszcze wprowadzić pewne korekty. Do zalet mieszkania zaliczam osobną kuchnię, garderobę, łazienkę, w której zmieściłam zarówno wannę, jak też kabinę prysznicową, dwa balkony, funkcjonalny przedpokój z przedsionkiem itp. Zachęcił mnie bardzo duży dziedziniec wewnętrzny i widok z okien – nawet po wybudowaniu kolejnych budynków z każdego pomieszczenia mogę widzieć coś więcej niż tylko okna sąsiadów.
Atrakcyjna była bardzo niska cena mieszkania, wynikająca z tego, że północna część Wrocławia jest tańsza od lokalizacji uznawanych za bardziej prestiżowe, np. na południu, a także z faktu, że osiedle dopiero zaczynało powstawać. Teraz ceny w tej lokalizacji już tak bardzo nie odbiegają od średniej wrocławskiej, tym bardziej że ceny na rynku mieszkaniowym w międzyczasie spadły.
Miałam świadomość mankamentów związanych ze słabą infrastrukturą, ale teren ma z pewnością duży potencjał rekreacyjny – bliskość rzeki Widawy, lasów miejskich w pobliżu Odry i terenów Natura 2000. Mimo stosunkowo niedużej odległości od centrum (ok. 7 km od wrocławskiego Rynku), dookoła znajdowały się rozległe pola oraz zadrzewienia i było tu bardzo cicho z powodu pewnego oddalenia od głównych ulic. Wydawało się, że odległość ok. 1 km od budowanej obwodnicy autostradowej może być wystarczająca, żeby nie dobiegał tu hałas. Bardzo duże niezabudowane tereny to także czystsze powietrze.
Do jakich dokumentów zaglądała Pani przed decyzją o zakupie mieszkania, żeby sprawdzić plany wobec tej okolicy?
Kupiłam mieszkanie w dość specyficznym miejscu, więc sprawdzałam wszelkie możliwe dokumenty, które mogły mi pomóc w ocenie, jakie są plany zagospodarowania bliskiego otoczenia i w ogóle tej części Wrocławia. Osiedla w tej części miasta nie rozwijały się dotąd zbyt intensywnie z powodu niedużej odległości od uciążliwych pól irygacyjnych. Dopiero wygaszanie od kilku lat pobliskiej oczyszczalni ścieków i zapowiedzi całkowitej jej likwidacji zapoczątkowały rozwój budownictwa mieszkaniowego na pobliskich osiedlach. Na moim osiedlu, Lipie Piotrowskiej, znajdowało się tak dużo byłych pól uprawnych, że można było spodziewać się ich szybkiego zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe lub inne inwestycje.
Przede wszystkim sprawdziłam, czy jest opracowany MPZP. Gdyby nie było takiego dokumentu, z pewnością nie odważyłabym się kupić tu mieszkania. Z MPZP wynikało, że będzie tu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna do 4 kondygnacji i zabudowa jednorodzinna. Osiedle na planie wyglądało zachęcająco. Plan miejscowy wydawał mi się przemyślany: z usługami w centrum osiedla, szkołą, pasami zieleni, szpalerami drzew. Wyobrażając sobie osiedle, bo powstawały dopiero pierwsze 3 budynki, miałam nadzieję, że nie będzie tu tak dużego zagęszczenia przestrzeni i chaosu, jakie występują w innych miejscach, gdzie w dość przypadkowy zabudowuje się wolne działki.
Przeanalizowałam też Studium uwarunkowań kierunków rozwoju przestrzennego Wrocławia i Strategię rozwoju Wrocławia. Chciałam wiedzieć, jakie są plany długofalowe dla tej części miasta, czy jest szansa, że powstanie tu odpowiednia infrastruktura dróg tranzytowych, poza tymi, o których wiedziałam z doniesień medialnych. Sprawdzałam w Studium, czy po mojej stronie linii kolejowej Wrocław-Poznań na byłych polach uprawnych powstaną osiedla mieszkaniowe, tereny zielone, czy może strefa gospodarcza. Byłam też bardzo zainteresowana przyszłością ponad 1000 ha niezabudowanego obszaru Pól Osobowickich, leżących po drugiej stronie linii kolejowej – na tyle blisko, że można by wybierać się na wycieczki rowerowe, gdyby powstały tam tereny rekreacyjne lub rezerwat przyrody.
W Studium pozytywnie dla mnie przedstawiały się wszystkie interesujące mnie zagadnienia, np. sieć drogowa. Ciekawie przedstawiał się również system planowanych tras rowerowych, zarówno zbiorczych, którymi można by szybko dojechać do centrum, jak i rekreacyjnych przebiegających przez nadodrzańskie lasy miejskie. Pobliska linia kolejowa z zaznaczoną w Studium nową stacją na wysokości mojego osiedla dawała nadzieję na możliwość wygodnego korzystania w przyszłości z kolei aglomeracyjnej.
Czy właśnie taki zestaw dokumentów rekomendowałaby Pani dziś innym osobom noszącym się z zamiarem zakupu mieszkania?
Tak, polecałabym analizę tych wszystkich dokumentów. Oczywiście jeżeli kupujemy mieszkanie na zagospodarowanym terenie, to te dokumenty mają mniejsze znaczenie. Jednak nawet dla mieszkańców osiedli niepołożonych na obrzeżach jest istotne, czy będą powstawały w tej części miejscowości lub w jej okolicy nowe zespoły mieszkaniowe, centra handlowe, strefy gospodarcze czy arterie komunikacyjne. Ma to wpływ m.in. na zwiększenie ruchu samochodowego. Wiele spokojnych ulic zamienia się w ruchliwe arterie, wystarcza np. przebudowa wiaduktu kolejowego, poszerzenie ulicy lub budowa nowego mostu.
Uważam zarówno obecne Studium, jak i Strategię rozwoju Wrocławia za bardzo dobre dokumenty. Trzeba jednak pamiętać, że nie są to plany inwestycyjne na najbliższe lata, a poza tym mogą ulec zmianie. Przyznam, że nie przypuszczałam, że te dokumenty będą tak szybko modyfikowane w moim mieście i bardzo liczę na to, że nie będzie zmian niekorzystnych dla mieszkańców mojego osiedla. Dlatego też zachęcałam sąsiadów do zgłaszania wniosków do nowego Studium i zdecydowałam się wziąć udział we Wrocławskim Forum Mieszkalnictwa.
Czytaj dalej: Jak sprawdzić solidność dewelopera?
W trakcie Forum wspominała Pani, że „inwestor był sprawdzony”. W jaki sposób – zdaniem Pani - można to dziś zweryfikować?
Kupiłam mieszkanie wybudowane przez spółdzielnię mieszkaniową, która ma dobrą opinię wśród członków. Spółdzielnia działa od ponad 20 lat, ma na koncie kilka inwestycji, a jednocześnie nie jest molochem. Nie jest to więc sytuacja najbardziej typowa na rynku mieszkaniowym, na którym dominują deweloperzy. Obejrzałam osiedle wybudowane wcześniej przez spółdzielnię. Nie martwiłam się za bardzo, że spółdzielnia może źle zarządzać nieruchomością, bo teoretycznie można wybrać innego zarządcę po utworzeniu wspólnoty. Opinie na forach osiedlowych były pozytywne, trochę gorzej było niestety na etapie oddawania mieszkań – mały poślizg z terminem zakończenia budowy, niedoróbki techniczne. Jednak były to problemy o wiele mniejsze niż na jednej z sąsiednich inwestycji, gdzie mieszkańcy czekali na akty notarialne przez wiele miesięcy od zakupu lokali i zasiedlenia ich, a budynki miały złą izolację przeciwwilgociową itp.
Myślę, że warto zapoznać się ze standardem budowanych mieszkań, jakością używanych materiałów wykończeniowych oraz terminowością robót. Sądzę, że zmiany w przepisach dotyczące finansowania inwestycji dają większe bezpieczeństwo nabywcom, jednak ciągle zdarzają się klauzule niedozwolone w umowach. Należy oczywiście dokładnie przeanalizować umowę przed jej podpisaniem, a nawet skonsultować ją z godnym zaufania prawnikiem.
Kupując mieszkanie lub dom od dewelopera należy sprawdzić stan prawny działki (czy jest to własność, czy użytkowanie wieczyste), istniejące obciążenia hipoteczne, kto jest głównym wykonawcą, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji, a historię dotychczasowych inwestycji nie tylko z informacji dostarczonych przez dewelopera, np. w prospekcie informacyjnym, ale także z innych źródeł, można również sprawdzić firmę w rejestrach dłużników.
Już po zakupie okazało się, że wizualizacja „niekoniecznie jest częścią projektu, a luźną wizją projektanta”.
Wizualizacja osiedla była dość interesująca, np. podobało mi się zagospodarowanie dziedzińca z dużą ilością drzew. Okazało się potem, że posadzono tylko szpaler sosenek. Pod niemal całym dziedzińcem jest garaż podziemny, a na nim tylko dość cienka warstwa gleby, na której nawet trawniki trudno utrzymać latem bez częstego podlewania. Na jednej z wizualizacji były też miejsca parkingowe, które nie powstały. Próbowałam wcześniej otrzymać projekt zagospodarowania otoczenia, ale nie udało mi się. Potem próby wymuszenia zagospodarowania otoczenia w taki sposób, jak na wizualizacji, skończyły się stwierdzeniem, że wizualizacja nie jest częścią projektu.
Nie wiem, jak to wygląda w przypadku innych inwestycji, ale daje się zauważyć, że większość wizualizacji ma gdzieś w tle budynków wysoką zieleń, która nie jest zlokalizowana na działce inwestora. W rzeczywistości w miejscu drzew są inne budynki, ale pozytywne wrażenie zielonego otoczenia pozostaje. Jest to przykład nie do końca uczciwego zachowania wobec potencjalnych nabywców.
Z jakimi niedogodnościami liczyliście się, wyprowadzając się do niezagospodarowanej jeszcze części miasta?
Wiadomo było, że na osiedlu nie będzie w najbliższym czasie szkoły, chociaż dla mnie osobiście nie miało to dużego znaczenia, bo mam starsze dzieci. Usługi też są ograniczone. Pomimo że nowe budynki mają lokale usługowe i powstał już sklep spożywczy, przychodnia, gabinet weterynarza, salon kosmetyczny, dwa przedszkola i żłobek, to czekamy jeszcze np. na powstanie apteki. Mieszkańcy pierwszych dwóch budynków mieli o wiele trudniejszą sytuację, bo nawet do sklepu spożywczego było dość daleko.
Kolejny problem to komunikacja zbiorowa – odległość do najbliższego przystanku autobusowego wynosi ponad 800 m, a co gorsza autobus kursuje jedynie co 30 minut w szczycie i jest przy tym często zatłoczony. Liczyliśmy się z tym, że taka sytuacja mogłaby trwać dość długo, gdyby osiedle nie rozwijało się zbyt szybko.
A co - mimo wcześniejszej weryfikacji - doskwiera najbardziej?
Cisza, dla mnie jeden z największych atutów przed wybudowaniem Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, należy do przeszłości. Samochody, zwłaszcza ciężarówki mknące z dużą prędkością po obwodnicy, generują przez całą dobę hałas, m.in. z bardziej odległych odcinków na estakadzie, które nie mają ekranów akustycznych. Wydawało się, że ekrany na wysokości osiedla i nowe budynki skutecznie ograniczą hałas, jednak zabudowa jest zbyt niska, aby była dostateczną barierą.
Wszystkie budynki wielorodzinne mają garaże podziemne ze współczynnikiem 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Okazało się to niewystarczające i przy bardzo nielicznych naziemnych miejscach parkingowych już teraz samochody parkują na całych pasach jezdni, a nawet na chodnikach.
Innym problemem, który powinien się zakończyć po wybudowaniu kanalizacji w starszej części Lipy Piotrowskiej, jest brak chodników na głównej, bardzo ruchliwej ulicy z tranzytem, którą kursuje autobus MPK. Zwłaszcza po deszczu trudno przejść poboczem. Nie wyobrażam sobie, jak można po takiej drodze poruszać się w czasie śnieżnej zimy. Dlatego staramy się unikać korzystania z komunikacji zbiorowej i jak najczęściej dojeżdżać samochodem. Ze zdziwieniem dowiedziałam się, że nie ma planów budowy chodników na całej długości ulicy.
Wydawało się też, że korki w godzinach szczytu będą mniejsze. Jednak liczba samochodów na nowym osiedlu szybko rośnie, podobnie jak liczba samochodów wjeżdżających do Wrocławia z podwrocławskich miejscowości. Oglądając potencjalną lokalizację z pewnością warto przyjechać na miejsce kilka razy w godzinach szczytu, nie tylko w weekend lub wieczorem. Trzeba przy tym pamiętać, że wraz ze wzrostem liczby mieszkańców raczej będzie gorzej, zwłaszcza jeśli nie powstaną nowe drogi lub nie będzie bardzo sprawnej komunikacji zbiorowej.
Włodarze miast często obiecują ją mieszkańcom osiedli na obrzeżach. Warto ufać takim zapewnieniom?
Najczęściej takie zapewnienia można usłyszeć od inwestorów – jeśli będą nowi mieszkańcy, to np. komunikacja i cała infrastruktura będzie musiała się poprawić. Wydaje się to logiczne. Jednak czasami zanim to się zmienia, upływa sporo czasu i trzeba przez kilka lat np. dowozić dzieci do szkoły i na różnego rodzaju zajęcia. Powoduje to, że o wiele więcej osób kupuje samochody, niż zrobiłoby to mieszkając w miejscu o dobrej infrastrukturze. Takie osoby potem rzadko rezygnują z samochodu i przesiadają się do komunikacji zbiorowej, a w związku z tym problemy z zakorkowywaniem się miasta tylko rosną.
Polityka mobilności pozostaje zbiorem pięknych haseł. Zapewnienie minimalnych standardów komunikacji miejskiej, za które uważam przynajmniej jedną linię tramwajową lub autobusową na każde, nawet najmniejsze osiedle, z taktem co 15 minut w szczycie i co 20 minut poza szczytem, spowodowałoby, że mieszkańcy niektórych osiedli nie czuliby się dyskryminowani przez władze miasta. Jeśli np. dłuższe autobusy nie jeździłyby początkowo dostatecznie zapełnione, to może na danej linii powinny kursować choćby minibusy, ale dostatecznie często, aby nie zniechęcać do korzystania z nich.
O ile można zrozumieć, że nie da się pewnych zmian wprowadzić zbyt szybko, to jednak niektóre odpowiedzi urzędników są nie do przyjęcia. Jeżeli płacimy takie same podatki, jak mieszkańcy innych części miasta, to powinniśmy mieć zapewnioną przynajmniej najbardziej podstawową infrastrukturę, do której zaliczam chodniki, zwłaszcza na głównych ulicach z tranzytem i na ulicach nowo budowanych. Uważam też, że miasto, wydając zgodę na budowę nowych osiedli, powinno zadbać o podstawową sieć ulic dojazdowych, nie odsyłając tylko do deweloperów, którzy nie będą wcale budować przy brakujących fragmentach ulic lub będą to robić może dopiero za kilka lat.
Trasy rowerowe to nie to samo, co ścieżki rowerowe, wizualizacja to nie projekt – pułapek, na które mogą złapać się mieszkańcy nowych osiedli, jest więcej?
Istotny jest problem sprzedaży terenów należących do gminy, które mają w planach miejscowych zapisaną bardzo szeroko określoną funkcję usługową: od handlu po edukację, sport, rekreację czy kulturę. Są to niekiedy jedyne działki, które mogłyby pełnić funkcje przestrzeni publicznej, miejsca spotkań i aktywności lokalnej. Na początkowym etapie rozwoju osiedla wydaje się, że sprzedaż takiego terenu pod sklep nie stanowiłaby problemu. Jednak najczęściej działki pod handel są również w rękach prywatnych właścicieli lub ANR-u, a pozbycie się przez gminę tych należących do niej może zaprzepaścić szansę na utworzenie na osiedlu np. domu kultury, biblioteki, boiska czy parku. I nasze osiedle zamieni się wkrótce w zabudowaną gęsto sypialnię miejską.
Zieleń, która jest niezwykle ważna dla mieszkańców, stanowi często problem dla deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i zarządców. Szpalery drzew przewidziane w MPZP, które mogłyby tworzyć piękne aleje jak w starych willowych dzielnicach, to w praktyce często kloniki kuliste lub iglaki, a zamiast trawników rozsypywane są wzdłuż budynków kamienie.
Podsumowując: jeśli czegoś nie ma, nie miej pewności, że będzie.
Na pewno z ograniczonym zaufaniem trzeba podchodzić do różnych obietnic i planów, które mogą z wielu powodów ulec zmianom lub ich realizacja może być opóźniona w stosunku do pierwotnych założeń.
Rozmawiała Malwina Wrotniak-Chałada
