Komisja Europejska przedstawiła w środę przepisy, ułatwiające lokalnym władzom ograniczanie m.in. najmu krótkoterminowego, jeśli przyczynia się on do braku mieszkań i wzrostu ich cen. Przystępne cenowo mieszkalnictwo jest jednym z najpoważniejszych wyzwań dla Europejczyków.
KE przedstawia plan walki z kryzysem mieszkaniowym
Przygotowany przez KE tzw. Affordable Housing Act, czyli akt w sprawie przystępnych cenowo mieszkań, wprowadza po raz pierwszy na poziomie UE pojęcie „obszarów dotkniętych trudnościami mieszkaniowymi”. Chodzi o miasta, dzielnice czy miejscowości turystyczne, w których ceny mieszkań stały się szczególnie wysokie w stosunku do dochodów, a ich dostępność jest ograniczona.
O problemie dostępności mieszkań mówiła już w ubiegłorocznym orędziu o stanie Unii szefowa KE Ursula von der Leyen. Z badań Eurobarometru wynika, że 40 proc. mieszkańców UE uważa brak mieszkań w rozsądnych cenach za duży problem; w miastach odsetek ten wynosi 51 proc.
Najem krótkoterminowy jednym ze źródeł problemu
Jak przyznała w środę KE jednym, choć nie jedynym, z czynników pogłębiających kryzys może być przeznaczanie mieszkań na wynajem krótkoterminowy, co może zmniejszać liczbę lokali dostępnych dla mieszkańców. Sektor szybko rośnie: w latach 2018–2024 liczba noclegów oferowanych za pośrednictwem czterech największych platform, np. Airbnb, wzrosła w UE o 93 proc. Na przykład w centrum Madrytu na każde 100 mieszkań dostępnych na rynku długoterminowym przypada obecnie około 40 lokali oferowanych na krótki termin. Na Malcie ponad 60 proc. ofert krótkoterminowych jest zarządzanych przez gospodarzy posiadających co najmniej dwa lokale. Problemem są też pustostany – w Zagrzebiu niezamieszkanych jest ponad 19 proc. lokali mieszkalnych. - Mamy miasta, w których 20–30 proc. mieszkań stoi pustych – przyznał w środę na konferencji prasowej komisarz ds. mieszkalnictwa Dan Jorgensen.
Wiele państw i miast zaczęło wprowadzać własne ograniczenia. Austria stosuje regulacje dotyczące nabywania drugich domów, Niemcy – pustostanów i przekształcania mieszkań na inne cele, a Holandia – m.in. kupowania lokali z przeznaczeniem na wynajem. Ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego wprowadziły też m.in. Paryż i Barcelona.
Problem w tym, że część tych regulacji jest kwestionowana przez właścicieli nieruchomości i przedsiębiorców jako niezgodna z prawem UE. Traktaty gwarantują m.in. swobodny przepływ kapitału i usług, a unijna dyrektywa usługowa wymaga, aby ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego nie dyskryminowały właścicieli i usługodawców. Do TSUE trafiły już sprawy dotyczące regulacji ograniczających najem m.in. w Austrii, Belgii i Danii.
Samorządy dostaną konkretne kryteria ograniczeń
Według KE obecne przepisy nie dają lokalnym władzom wytycznych, jak wykazać, że na danym terenie rzeczywiście istnieje kryzys mieszkaniowy, więc ograniczenia są konieczne. Nowe przepisy mają wypełnić tę lukę.
I tak, władze, które będą chciały wprowadzić ograniczenia, nadal będą musiały wykazać, że dany teren jest obszarem dotkniętym trudnościami mieszkaniowymi, ale otrzymają ku temu konkretne wskaźniki. Podstawowym ma być relacja cen mieszkań do dochodów, uzupełniona analizą lokalnej podaży i popytu oraz zmian demograficznych. W przypadku ograniczeń najmu krótkoterminowego trzeba będzie ponadto wykazać, że przez co najmniej trzy lata wywierał on znaczący negatywny wpływ na dostępność lub ceny mieszkań. Samorząd będzie musiał również udowodnić, że mniej restrykcyjne rozwiązania nie byłyby równie skuteczne. Ograniczenia mają być ukierunkowane na konkretny obszar i problem, proporcjonalne oraz, co do zasady, obowiązywać maksymalnie przez pięć lat, z możliwością ich przeglądu w trakcie.
Jak podkreśliła KE, mieszkalnictwo nadal pozostaje kompetencją państw UE i ich samorządów, a KE nie będzie wskazywać, które miasta czy regiony są dotknięte kryzysem, ani nakazywać wprowadzania ograniczeń. Komisja zachęciła natomiast państwa i samorządy m.in. do szybszego wydawania pozwoleń na budowę, udostępniania gruntów, renowacji istniejących budynków oraz zwiększania liczby mieszkań np. socjalnych.
Branża turystyczna krytykuje propozycję KE
Propozycję KE skrytykowała EU Travel Tech, organizacja reprezentująca firmy z branży turystycznej, do której należą m.in. Airbnb i Booking.com. Jej zdaniem Komisja nadmiernie koncentruje się na najmie krótkoterminowym, mimo że nie wykazała, że to właśnie on przyczynia się do problemów mieszkaniowych na danym obszarze. - Osłabianie zasad jednolitego rynku w celu zdobycia punktów politycznych nie rozwiąże problemów mieszkaniowych w Europie – napisał w oświadczeniu sekretarz generalny organizacji Emmanuel Mounier. Organizacja ostrzegła też, że nowe przepisy mogą prowadzić do odmiennego traktowania sektora najmu krótkoterminowego niż innych usług na jednolitym rynku.
Airbnb oceniło, że propozycja KE „nie doda ani jednego mieszkania do rynku najmu długoterminowego”, a zwiększy niepewność regulacyjną. Firma poparła zasadę proporcjonalnych i opartych na danych ograniczeń, ale chce, by przepisy odróżniały dużych operatorów komercyjnych od osób okazjonalnie wynajmujących drugi dom. – Ustawa określa właściwe zasady. Teraz potrzebne są rzeczywiste zabezpieczenia, które zapewnią pewność prawną gospodarzom, gościom i małym firmom – powiedział George Mavros z Airbnb.
Z Brukseli Jowita Kiwnik Pargana (PAP)
jowi/ kj/
