Od nowego roku zmieniają się zasady udzielania kredytów hipotecznych. Zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego konieczne będzie posiadanie co najmniej 5-procentowego wkładu własnego. Warto pamiętać, że to nie jedyny wydatek związany z zaciągnięciem zobowiązania.
Mijają czasy, gdy kupujący mieszkanie na kredyt nie musieli legitymować się żadnymi poważniejszymi oszczędnościami. Od początku 2014 r. stopniowo zwiększany będzie minimalny wymagany wkład własny. Już w styczniu kupujący będzie musiał z własnej kieszeni wyłożyć 5 proc. ceny lokalu, a w kolejnych latach limit ten będzie zwiększany corocznie o kolejne 5 pp. aż do momentu, gdy standardem stanie się wpłata 1/5 ceny.
Dla planujących zakup własnego lokum oznacza to konieczność poszukiwania dodatkowych funduszy albo rozpoczęcie systematycznego oszczędzania, które pozwoli przygotować się na wydatki. KNF słusznie wskazuje, że taki "suchy trening" jest bardzo pożądany - przyszli kredytobiorcy mogą w ten sposób zorientować się, jak wyglądać będzie życie z kredytem. W lepszej sytuacji będą ci, którym uda się spełnić wymogi rządowego programu "Mieszkanie dla Młodych" - wkład własny będzie w tym przypadku pochodzić z dopłaty.
ReklamaZobacz także
Ile trzeba zaoszczędzić?
Załóżmy, że planujemy zakup mieszkania na kredyt na rynku wtórnym. Cena lokalu to 250 tys. zł. Zgodnie z informacjami podanymi przez KNF, wnioski złożone w tym roku będą jeszcze rozpatrywane na starych zasadach, a więc kredyt na 100 proc. ceny nieruchomości teoretycznie jest jeszcze dostępny. Już w styczniu 2014 r. banki nie pożyczą nam więcej niż 95 proc. tej kwoty. Brakujące 12,5 tys. zł będziemy musieli zdobyć sami, sięgając po oszczędności lub pomoc ze strony rodziny. A to dopiero początek okołokredytowych wydatków.
Analizując nasz wniosek kredytowy, zazwyczaj bank będzie chciał dokonać wyceny nieruchomości. Koszt takiej operacji jest zależny od cennika stosowanego przez kredytodawcę i waha się od zera do kilkuset złotych. Możemy przyjąć, że na ten cel trzeba będzie zarezerwować 300 zł.
Kolejną pozycją poza wkładem własnym może być prowizja pobierana przez bank w momencie udzielenia kredytu. Jej wysokość bywa zróżnicowana - od zera do nawet 4 proc. kwoty zobowiązania. Zakładając, że zapłacimy 1,5 proc. prowizji, musimy na nią przygotować 3562,50 zł.
Sama transakcja kosztuje
Jeśli bank zdecyduje się udzielić nam kredytu, będziemy mogli podjąć kolejne kroki. Zawarcie umowy kupna nieruchomości niestety również związane jest z kosztami. Składają się na nie m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. kwoty, czyli 5 tys. zł) oraz taksa notarialna (ok. 2200 zł łącznie z VAT plus koszty odpisów, które mogą sięgnąć kilkuset złotych) i opłaty związane z wpisaniem nowych danych do księgi wieczystej (400 zł).
Jeśli w transakcji uczestniczył pośrednik w obrocie nieruchomościami, z którym podpisaliśmy umowę, dodatkowo konieczne będzie wypłacenie mu ustalonego wynagrodzenia. Zakładając, że wynegocjowaliśmy stawkę 2 proc. - to oznacza kolejne 5 tys. zł wydatków z naszej kieszeni.
Na początku spłaty też pojawią się dodatkowe koszty
Warto pamiętać, że sfinalizowanie zakupu to nie koniec jednorazowych wydatków. Wraz z pierwszą ratą kredytu pojawi się ubezpieczenie pomostowe (pobierane przez kilka miesięcy, do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej), ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (naliczanego od kwoty brakującej do pokrycia wkładem 20 proc. ceny nieruchomości) oraz konieczność ubezpieczenia mieszkania. Część banków może wymagać wnoszenia dodatkowych składek - np. gdy razem z kredytem zgodziliśmy się zakupić ubezpieczenie na życie.
Podsumowując wszystkie wydatki, w wariancie optymistycznym (bez kosztów pośrednictwa), będziemy musieli zgromadzić co najmniej 30 tys. zł i przygotować się dodatkowo na wysoką pierwszą ratę. Kwota ta może okazać się wyższa, gdy w grę wchodzi dodatkowo wynagrodzenie pośrednika i opcjonalne ubezpieczenia dołączone do kredytu.
Wymóg posiadania wkładu własnego spowoduje, że na etapie przygotowania się do zaciągnięcia kredytu trzeba będzie jeszcze uważniej planować budżet. Niewielkim pocieszeniem dla kredytobiorców, którzy przejdą przez ten proces może być fakt, że łączny koszt kredytu będzie w ich przypadku niższy - mniejsze raty i niższa podstawa naliczania ubezpieczenia brakującego wkładu własnego w dłuższym okresie odbiją się na sumie zapłaconych bankowi odsetek.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
