Mocno spadła średnia kwota wypłacana seniorom oddającym mieszkanie za dożywotnie świadczenie. Najnowszy raport o odwróconej hipotece w modelu sprzedażowym pokazuje, że rynek tkwi w zawieszeniu. Chociaż prywatnych umów o dożywocie mocno przybyło.
Umowa o dożywocie jest powszechnie znaną w Polsce konstrukcją. Jak donosiliśmy ostatnio na łamach Bankier.pl w 2025 r. zawarto 19,8 tys. takich transakcji. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rok do roku liczba umów wzrosła o ponad 9 proc., a w tylko w 15 proc. przypadków przedmiotem jest nieruchomość rolna.
Umowa dożywocia działa prosto: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości otrzymuje się świadczenie pieniężne albo opiekę i utrzymanie. Często towarzyszy temu np. umowa użyczenia lub służebność osobista, która pozwala nadal mieszkać pod dotychczasowym adresem. To rozwiązanie bywa szczególnie atrakcyjne dla seniorów, którzy potrzebują wsparcia w codziennym utrzymaniu, a jednocześnie chcą korzystać ze swojej nieruchomości do końca życia.
Gros kontraktów typu „mieszkanie za opiekę” podpisywanych jest przez osoby fizyczne, np. pomiędzy członkami rodziny, sąsiadami. To sfera niesformalizowana, gdzie warunki umowy są indywidualnie negocjowane przez obie strony.
Na polskim rynku od kilkunastu lat funkcjonuje też odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym. Polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na spółkę, która w zamian wypłaca dożywotnie świadczenie pieniężne (rentę). Senior nadal może mieszkać w lokalu, ale nie jest już jego właścicielem. Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, którego członkami są 2 fundusze hipoteczne działające na polskim rynku, opublikował właśnie raport podsumowujący miniony rok.
Zdecydowane hamowanie odwróconej hipoteki
Na koniec 2024 r. fundusze administrowały 402 umowami. To oznacza, że w ciągu roku portfel zmniejszył się o 2 kontrakty. W 16-letniej historii odwróconej hipoteki ujemną dynamikę odnotowano do tej pory tylko raz, na przełomie 2015 i 2016 r. Można zatem mówić o wyraźnym hamowaniu.
Łączna wartość nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne wyniosła na koniec 2025 r. 193,2 mln zł. W porównaniu z końcem 2024 r. wskaźnik ten wzrósł o 2,2 proc. Rok wcześniej dynamika rok do roku była jeszcze dwucyfrowa. Średnia wartość nieruchomości wyniosła 480,5 tys. zł i wzrosła rdr o 2,5 proc. Średni metraż lokalu – 51,5 m kw.
Średni wiek klienta korzystającego z odwróconej hipoteki wyniósł 76,9 lat (+ 0,4 proc. rok do roku). „Według aktualnych danych GUS z 2026 roku dotyczących średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn dla przeciętnego klienta funduszy hipotecznych dodatkowy zastrzyk gotówki będzie utrzymany jeszcze przez prawie 11 lat” – wskazano w raporcie.
Zagadka spadającej średniej wypłaty
Łącznie w 2025 r. fundusze wypłaciły klientom 4,5 mln zł rent. To o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Wartość skumulowana świadczeń od 2010 r. wyniosła 45,8 mln zł. Średnia miesięczna renta wypłacana w 2025 r. w zamian za mieszkanie wynosiła 941,70 zł. To oznacza mocny spadek w porównaniu z poprzednim rokiem, gdy analogiczny wskaźnik wynosił 1445 zł.
O przyczyny tak wyraźnej zmiany zapytaliśmy Roberta Majkowskiego z Funduszu Hipotecznego DOM. Zdecydowane obsunięcie wskaźnika w przypadku FH DOM to efekt przede wszystkim skumulowania się wypłat „z góry” dla seniorów, a także innej struktury umów zawieranych w latach 2024 i 2025, co było z kolei pochodną innych źródeł finansowania działalności.
– Było to związane m.in. z zakończeniem projektu międzynarodowego finansowania HRCF (Home Reversion Credit Facility). W 2024 r. umowa HRCF pozwalała nam na większe wypłaty jednorazowe przy zawieraniu umów. W takim modelu część wartości świadczenia była wypłacana klientowi z góry, co oznacza, że przyszłe świadczenia miesięczne z tych umów są odpowiednio niższe. Efekt ten nie był jeszcze widoczny w średniej za 2024 r. Po zakończeniu umowy HRCF w 2025 r. obniżyła się skala wypłat jednorazowych, a jednocześnie w portfelu zaczęły być widoczne niższe świadczenia miesięczne wynikające z wcześniejszych umów z wyższą wypłatą z góry. W rezultacie, po zsumowaniu wypłat jednorazowych i świadczeń miesięcznych, doszło do spadku średniej wartości świadczenia raportowanej za 2025 r. – wyjaśnia Robert Majkowski.
– Nie obserwowaliśmy natomiast w ostatnim roku istotnych zmian w podstawowych parametrach modelu, takich jak oczekiwana długość życia, wiek klientów, ceny nieruchomości czy inflacja, które same w sobie tłumaczyłyby taką zmianę średniej wysokości świadczeń – dodaje Majkowski.
W przypadku hipoteki odwróconej świadczenia seniorów są waloryzowane w oparciu o warunki zawarte w umowach, np. wskaźnik inflacji konsumenckiej. Zbywca nie korzysta już na wzroście wartości nieruchomości, nie jest ona bowiem już częścią jego majątku.
Odwrócona hipoteka wciąż czeka na regulacje
Branża funduszy hipotecznych przy każdej okazji przypomina, że z niecierpliwością czeka na uregulowanie statusu. Również w raporcie podsumowującym miniony rok przypomniano o paradoksie, który trwa już ponad 10 lat.
Odwrócona hipoteka nie doczekała się dotąd osobnych regulacji prawnych. Zawierane umowy przewidują kilka mechanizmów zabezpieczających interesy zbywcy. Bazują one na przepisach kodeksu cywilnego, kodeksie postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych. Fundusze hipoteczne nie są objęte natomiast nadzorem, nie podlegają licencjonowaniu, nie mają narzuconych standardów informacyjnych czy wymogów zapewniających finansową stabilność.
W polskim prawie znajdziemy natomiast kompleksową regulację odwróconego kredytu hipotecznego. Od 2014 r. żaden z banków nie zdecydował się skorzystać z tej opcji i na rynek nie trafił ani jeden kredyt o takiej konstrukcji.
