Mieszkanie za dodatek do emerytury - jak działa renta dożywotnia?

analityk Bankier.pl

Stały dochód w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości – taką korzyść obiecują seniorom firmy oferujące dożywotnią rentę. Usługa ta, czasem nazywana „odwróconą hipoteką”, nie doczekała się jednak osobnych regulacji prawnych. Sprawdzamy, jak wyglądają umowy proponowane przez fundusze hipoteczne i na jakie wpływy mogą liczyć posiadacze mieszkań.

Odpowiadając na zainteresowanie naszych czytelników tym tematem wyrażone w wynikach głosowania w sondzie #naBankiera, przyglądamy się propozycjom funduszy hipotecznych wabiących seniorów możliwością „dodatku” do emerytury w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości.

(fot. Dawid Lasocinski / FORUM)

Niewielka emerytura, rosnące koszty utrzymania, a jednocześnie większość zgromadzonego w życiu majątku „zamrożona” w nieruchomości – z taką sytuacją zmaga się spora grupa z liczącej około 5 mln osób armii emerytów. Dla części seniorów mieszkanie jest jednocześnie schronieniem i kulą u nogi, nierzadko nie mogą się go pozbyć za życia, ale także nie mają komu przekazać swojego dorobku po śmierci.

Zapomniany odwrócony kredyt hipoteczny

W wielu krajach z powodzeniem funkcjonuje produkt nazywany odwróconym kredytem hipotecznym. Bank wypłaca klientowi co miesiąc świadczenie, zabezpieczając się wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. „Odwrócony kredytobiorca” zyskuje dodatkowe źródło dochodu w zamian za obciążenie swojego mieszkania, ale nadal pozostaje właścicielem czterech kątów i może z nich swobodnie korzystać. Po śmierci seniora jego spadkobiercy mogą spłacić zobowiązanie i pozbyć się hipoteki, przejmując nieobciążony lokal lub pozostawić go bankowi, odzyskując ewentualną nadwyżkę.

Kilka lat temu w Polsce uchwalono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, ale do tej pory nie znalazł się żaden chętny do zaoferowania tego produktu. Potrzebę dostrzegły jednak podmioty niebankowe, które zaproponowały nieco inną konstrukcję nazywaną umowami świadczeń dożywotnich. W tym przypadku ustawodawcy zareagowali jednak odwrotnie – produkt już obecny na rynku nie został uregulowany. Projekt odpowiedniej ustawy powstały w 2014 r. w Ministerstwie Gospodarki utknął na wczesnym etapie obróbki.

Medialne zainteresowanie „odwróconymi hipotekami”, jak nazywano niebankowe produkty, wyraźnie zmalało po 2015 r. Nie oznacza to jednak, że sam produkt zniknął z rynku. Fundusze hipoteczne nadal działają i aktywnie zachwalają swoje propozycje w reklamach. Ustalił się również pewien standard zabezpieczeń prawnych bazujący na propozycjach umieszczonych w zapomnianym projekcie ustawy.

Jak działa renta dożywotnia?

Firmy oferujące rentę dożywotnią stawiają kilka wstępnych wymogów. Zwykle klient musi legitymować się odpowiednim wiekiem. Koniecznym warunkiem jest oczywiście posiadanie prawa do nieruchomości – własności lub spółdzielczego prawa własnościowego, przy czym dostawcy renty dożywotniej czasem akceptują tylko wybrane lokalizacje. W wielu przypadkach o możliwości podpisania umowy decyduje się indywidualnie. Dotyczy to np. sytuacji, gdy senior dysponuje innym typem prawa do nieruchomości lub gdy mieszkanie jest obciążone wpisami w trzecim lub czwartym dziale księgi wieczystej. Firma nabywająca nieruchomość zleca wycenę nieruchomości, ocenia jej stan prawny i dopiero na tej podstawie proponuje wysokość świadczenia. Publikowane na stronach internetowych symulacje nie są ofertą, mają tylko charakter orientacyjny – warto zwrócić na to uwagę, rozważając skorzystanie z usługi.

Klient decydujący się na podpisanie umowy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym w tym momencie przestaje być właścicielem nieruchomości. Prawo własności przenoszone jest na spółkę, co rodzi istotne skutki. Po pierwsze, to przedsiębiorstwo będzie ponosić koszty utrzymania mieszkania (w tym ubezpieczenia, podatku od nieruchomości czy czynszu), chociaż szczegóły rozliczeń mogą zostać odmiennie uregulowane w umowie. Po drugie, spadkobiercy seniora nie będą mieli możliwości odzyskania lokalu.

W zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości zbywca otrzymywać ma dożywotnio co miesiąc określoną kwotę pieniędzy. Mechanizm ten może bazować na umowie dożywocia (czyli zapewnienia utrzymania danej osoby, ograniczonego jednak do zdefiniowanej wypłaty) lub renty odpłatnej. Dodatkowo na rzecz zbywcy ustanawiana jest dożywotnia służebność osobista mieszkania, co zapewnia możliwość korzystania z lokalu.

Przed czym powinien zabezpieczyć się klient?

Brak szczegółowych regulacji prawnych dotyczących renty dożywotniej to zdecydowanie czynnik, który zachęca do ostrożności. Firmy oferujące taki produkt nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani starać się o licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie są zobowiązane do tworzenia funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań. Chociażby z tego powodu warto dokładnie sprawdzić historię firmy, jej opinię, uczestnictwo w organizacjach branżowych, a także skonsultować z prawnikiem treść zawieranej umowy.

Przeanalizowaliśmy wzory umów stosowane przez dwie najbardziej aktywne reklamowo firmy – Fundusz Hipoteczny „Dom” oraz Fundusz Hipoteczny „Familia”. Sporządzane są one w formie aktu notarialnego i zawierają w jednym dokumencie wszystkie istotne postanowienia towarzyszące przekazaniu własności nieruchomości.

Senior może obawiać się przede wszystkim nieterminowej wypłaty świadczeń oraz konsekwencji upadłości firmy, która przejęła jego mieszkanie. Zabezpieczeniem przed pierwszą ewentualnością jest poddanie się przez fundusz hipoteczny egzekucji na podstawie art. 777 (tzw. „trzy kosy”) Kodeksu postępowania cywilnego wprost z aktu notarialnego. Jeśli zbywca nie otrzyma ustalonej płatności w terminie (nawet jednej raty), może natychmiast skorzystać ze skróconej drogi odzyskiwania należności. Nie jest konieczne składanie w sądzie pozwu o zapłatę, a tylko złożenie wniosku o nadanie przez sąd aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Dalsze kroki podejmuje już komornik odzyskujący niewypłaconą rentę.

Akt notarialny może być wykorzystywany wielokrotnie, przy każdym opóźnieniu terminu płatności. Przypomnijmy, że konstrukcja ta jest wykorzystywana również przez banki, zwłaszcza po uznaniu za niezgodne z konstytucją regulacji Bankowego Tytułu Egzekucyjnego.

W umowach stosowanych przez obie instytucje znalazł się także zapis mający chronić przekazującego mieszkanie przed bankructwem firmy oferującej dożywotnią rentę. Ustanawia się w nim hipotekę na rzecz zbywcy, zabezpieczającą należności z tytułu renty, odsetek od opóźnienia i innych kosztów. Wpis w księdze wieczystej daje zatem seniorowi pierwszeństwo do zaspokojenia się z części majątku firmy, a konkretnie – z należącego do niego wcześniej mieszkania. Warto zwrócić uwagę, by kwota hipoteki umownej była wystarczająco wysoka lub odpowiadała rynkowej wartości mieszkania.

Mechanizmem, który ma chronić prawa lokatora pozostającego w mieszkaniu do śmierci jest służebność osobista, ustanawiana z chwilą podpisania aktu notarialnego i wpisywana w III dziale księgi wieczystej, wygasająca z chwilą śmierci uprawnionego. Taką konstrukcję stosuje Fundusz Hipoteczny „Dom”, a w jej zakresie mieści się m.in. dożywotnie wykorzystanie nieruchomości w celach mieszkaniowych. Senior może, pod warunkiem uzyskania pisemnej zgody, przyjąć do mieszkania np. małżonka lub małoletnie dziecko, a także osobę, która będzie pomagać w utrzymaniu gospodarstwa. Fundusz Hipoteczny „Familia” wykorzystuje prawo użytkowania, o podobnym zakresie, również wpisywane w księdze wieczystej.

Kto ponosi koszty utrzymania mieszkania?

Dożywotnia renta wypłacana jest co miesiąc, chociaż zbywca może także zażyczyć sobie wypłaty części świadczenia jednorazowo. Kwota renty w umowach obu instytucji jest regularnie indeksowana, ale fundusze różnią się podejściem do waloryzacji. Fundusz Hipoteczny „Dom” proponuje zmiany co kwartał w oparciu o wskaźnik zmian ceny towarów i usług publikowany przez GUS. Konkurent opiera się na podobnym wskaźniku dla gospodarstw domowych emerytów i rencistów, a aktualizacja wypłat dokonywana jest co roku.

Po przejęciu nieruchomości na nowym właścicielu spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów związanych z mieszkaniem, ale firmy dokonują podziału na ciężary związane z bieżącą eksploatacją oraz pozostałe elementy. Senior musi samodzielnie:

  • dokonywać drobnych napraw wynikających ze zwykłego korzystania z lokalu,
  • regulować opłaty związane z dostarczanymi mediami i usługami.

Czynsz oraz dodatkowe opłaty (np. na fundusz remontowy) również obciążają pobierającego rentę, ale oba fundusze potrącają odpowiednie kwoty z wypłacanego świadczenia i przekazują je bezpośrednio do zarządcy.

Fundusze zobowiązują się w umowach do regulowania podatków związanych z nieruchomością oraz ubezpieczenia jej od ognia, powodzi i zdarzeń losowych. Warto pamiętać, że takie ubezpieczenie nie obejmuje mienia osoby zamieszkującej w lokalu – o to senior powinien zatroszczyć się samodzielnie.

Ile dostaje się w zamian za mieszkanie?

Wysokość wypłacanej renty fundusze obliczają w oparciu o oczekiwaną długość życia klienta oraz wartość nieruchomości. W serwisach internetowych znajdziemy kalkulatory szacowanych wypłat, ale opatrzone są one zastrzeżeniem, że propozycje nie stanowią oferty, a ostateczne kalkulacje otrzymać można dopiero po skontaktowaniu się z dostawcą.

Spójrzmy na przykład umieszczony w witrynie Funduszu Hipotecznego „Familia”. 65-letni mężczyzna posiadający mieszkanie o wartości 400 tys. zł może liczyć, według wstępnej kalkulacji, na wypłatę ok. 800 zł miesięcznie do końca życia. Zgodnie z publikowanymi przez GUS tablicami średniego dalszego trwania życia, klient ma przed sobą ok. 220 miesięcy. Łączna kwota wypłaconych przez ten czas rent wyniesie 176 tys. zł, a zatem 44 proc. obecnej rynkowej wartości nieruchomości.

Fundusz Hipoteczny „Dom” w swoim kalkulatorze bazuje na danych NBP o średniej cenie metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Klient wskazuje tylko płeć, wiek i miejsce zamieszkania oraz metraż lokalu. 65-letni mężczyzna posiadający we Wrocławiu mieszkanie o powierzchni 76 m kw. (zgodnie z danymi NBP warte ok. 400 tys. zł) może liczyć na dożywotnią rentę w wysokości 633 zł miesięcznie (7598 zł rocznie). Łączna wypłata wyniosłaby zatem ok. 140 tys. zł – 34 proc. wartości nieruchomości.

Brakuje innych opcji

Oceniając proponowane wypłaty, warto pamiętać, że renta dożywotnia jest swego rodzaju zakładem – długowieczny senior odzyska znacznie większą część pierwotnej wartości nieruchomości. Jednak w tym czasie wartość lokalu zapewne wzrośnie i niewykluczone, że przyrost ten będzie większy niż wskaźnik zmiany cen używany do waloryzowania wypłat. Fundusze działają dla zysku i oczekują zwrotu, który pokryje koszt finansowania operacji oraz zadowoli właścicieli.

Niemal każda inna opcja „odmrożenia” zasobów finansowych kryjących się w mieszkaniu będzie bardziej atrakcyjna niż renta dożywotnia. Problem jednak w tym, że wybór jest wciąż niewielki – renty oferowane przez podmioty niebankowe nie mają konkurencji, a nie każdy senior jest gotów na sprzedaż swojego dorobku życia i przeprowadzkę do mniejszego lokum. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, by podobną umowę zawrzeć np. z rodziną, która odziedziczy mieszkanie, ale to z kolei wymaga odpowiedniego wsparcia prawnego i zasobnych krewnych. Starzenie się społeczeństwa i fakt, że głównym składnikiem majątku przeciętnego Polaka jest właśnie nieruchomość sprawią, że w przyszłości problem „ubogich w dochody, zasobnych w majątek” seniorów będzie coraz bardziej dotkliwy.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
14 26 search

Emeryt sprzedaje mieszkanie, wplaca kase na konto wielebnego w Toruniu ktory bedzie o dusze darczyncy az do smierci.

! Odpowiedz
7 10 szymonj

Jest kilka sposobów, aby emeryt albo otrzymał 100% wartości swojej nieruchomości, albo otrzymywał dodatkowe pieniądze nie tracąc własności mieszkania. Wymaga to pewnego wysiłku od emeryta albo też podjęcia poważnej decyzji o dość radykalnych zmianach w życiu. Ale nie jest to związane ze zgodą na "okradanie" ze swojej własności

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 18 robertmajor

A jakie? Np. przeprowadzić się z dużego miasta (bo aktualnie oferta jest w zasadzie dla mieszkańców dużych miast) do małego. No super - badania pokazują, że zmiana miejsca zamieszkania dla seniora to drugie w kolejności traumatyczne doświadczenie zaraz po śmierci partnera.

! Odpowiedz
14 9 szymonj odpowiada robertmajor

Jest kilka sposobów, aby zmiana miejsca zamieszkania nie była traumatycznym przeżyciem, ale to wymaga podjęcia działań, a nie tylko siedzenia na d..., marudzenia i narzekania.
A tak przy okazji, namawiam i zachęcam do klikania w czerwoną łapkę dla potwierdzenia, jak beznadziejnym społeczeństwem jesteście.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 13 robertmajor

Ciekawa analiza, ale trochę nieobiektywna. Niby są atrakcyjniejsze formy "odmrożenia" kapitału z nieruchomości, ale sam autor przyznaje, że ich nie ma. Może troszkę więcej rzetelności i obiektywizmu by się przedało. Wiadomo, że tenra dożywotnia to nie produkt dla wszystkich, ale dla wielu to najlepsze z możliwych rozwiązań - i może warto by napisać dla kogo to dobre rozwiązanie, albo jakie są alternatywy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
28 29 jerzyblazej

PO specjalnie spieprzyła ustawę o Odwróconej Hipotece,aby napędzić klientów dla kumpli ze złodziejskich funduszy hipotecznych !!! Cała nadzieja w tym,że nowa władza zajmie się tym tematem.

! Odpowiedz
6 6 mhm

Dlaczego twierdzisz, że banki hipoteczne są „złodziejskie”?

Ja wiem, że banki mają sporo za uszami, także przy wciskaniu kredytów hipotecznych (np. walutowych), ale akurat bank hipoteczny to w Polsce forma na tyle nowa i jest ich na tyle mało, że wydawałoby się, że jeszcze nabroić nie zdążyli...

! Odpowiedz
0 1 mhm

Sorry, mój błąd, pisałeś o „funduszach hipotecznych”, nie wiem dlaczego przeczytałem „banki”...

! Odpowiedz
6 6 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
10 65 samsonn

to jest pulapka- czesto zastawiona przez mafie- spolka bankrutuje- emeryt traci nieruchomosc- TAKI BEDZIE FINAL

! Odpowiedz