O ponad 9 proc. rok do roku wzrosła liczba podpisanych umów o dożywocie. W 2025 r. w ten sposób przeniesiono własność blisko 20 tys. nieruchomości, wynika z danych Ministerstwa Sprawiedliwości. Gros transakcji odbywa się pomiędzy osobami prywatnymi.
W minionym roku w Polsce zawarto 19,8 tys. umów o dożywocie. W porównaniu z 2024 r. liczba takich transakcji wzrosła o ponad 9 proc. Mechanizm dożywocia może być przydatny dla seniorów zasobnych w nieruchomości, ale ubogich w gotówkę. W kontrakcie zbywca przekazuje własność nieruchomości w zamian comiesięczne świadczenie pieniężne. Chociaż przestaje być właścicielem, to może korzystać z mieszkania dożywotnio.
Przed dwudziestoma laty w Polsce w umowach dożywocia dominowały jeszcze kontrakty dotyczące gruntów rolnych. Od tego czasu sytuacja zmieniła się diametralnie. W 2025 roku aż 16,9 tys. (z blisko 20 tys. ogółem) umów dotyczyło nieruchomości nierolnych, podczas gdy 2,9 tys. obejmowało grunty rolne. Oznacza to, że ponad 85 proc. rynku stanowią dziś nieruchomości zlokalizowane głównie w mniejszych i większych miastach.
– Kiedyś umowy o dożywocie dotyczyły głównie nieruchomości rolnych: najczęściej były związane z przekazywaniem gospodarstw dzieciom lub wnukom. Z czasem rynek zaczął się zmieniać. Liczba kontraktów rolnych praktycznie się zatrzymała, a umowy dotyczące nieruchomości nierolnych stopniowo rosły i dziś (w zdecydowanej większości) kształtują ten rynek – komentuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Dane podawane przez Ministerstwo Sprawiedliwości w większości obejmują umowy zawierane indywidualnie, np. pomiędzy seniorem a jego sąsiadem. Profesjonalne podmioty (tzw. fundusze hipoteczne) pozostają marginalnym graczem. Fundusz Hipoteczny DOM w 2025 r. podpisał niespełna 30 nowych umów i łącznie zarządzał 285 nieruchomościami.
Regulacyjny paradoks – wciąż nie ma ustawy
Coroczna publikacja statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości to okazja, żeby przypomnieć o prawnym paradoksie z ponad 10-letnią historią. Dotyczy on odwróconego kredytu hipotecznego i tzw. odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym.
Odwrócony kredyt hipoteczny opiera się na konstrukcji zbliżonej do zwykłego kredytu hipotecznego. Środki w ratach wypłacane są przez bank, a zabezpieczeniem transakcji jest hipoteka. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą zdecydować, czy chcą spłacić zadłużenie i usunąć wpis z księgi wieczystej. W innym przypadku bank sprzedaje nieruchomość i rozlicza się z ewentualnej nadwyżki.
W przypadku tej konstrukcji w Polsce istnieje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Weszła ona w życie w 2014 r., ale na rynku do tej pory nie pojawił się ani jeden bankowy produkt dla seniorów, którzy chcieliby w ten sposób upłynnić swój nieruchomy majątek.
Tymczasem regulacji prawnych nie doczekała się odwrócona hipoteka, która z kolei na rynku jest obecna od kilkunastu lat. Prawna próżnia w przypadku renty dożywotniej ma poważne konsekwencje. Firmy oferujące taki produkt nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani starać się o licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie są zobowiązane do tworzenia funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.
W 2025 r. temat na krótko powrócił, gdy w trakcie kampanii prezydenckiej dyskutowano o sprawie „kawalerki pana Jerzego”. Ochrona seniorów przed wyłudzeniami miała być priorytetowym zagadnieniem dla rządu. Z zapowiadanych projektów ustaw żaden nie ujrzał jeszcze światła dziennego.
