Mieszkania na poddaszu są tańsze, ale na samym kupnie koszty się nie kończą

2020-07-26 06:00
publikacja
2020-07-26 06:00
fot. Zastolskiy Victor / Shutterstock

Wygoda, niebanalność aranżacji, a może niepraktyczne i męczące udziwnienie? Zdania na temat mieszkań ze skosami są podzielone. A co z cenami?

Rozpowszechniona jest opinia, że mieszkania na poddaszu częściej są przecenione. Ma się tak dziać dlatego, że deweloperzy chcą sprzedać także tę „dodatkową” przestrzeń (np. oferując mieszkania dwupoziomowe), jednak zdają sobie sprawę, że nie każdy skusi się na skosy. Stąd preferencyjna cena. Czy jednak tak jest w istocie? Sprawdziliśmy to.

Na początek jednak garść informacji praktycznych dla osób, które chciałyby mieć mieszkanie ze skosami. Podstawowa sprawa to powierzchnia takiej nieruchomości. Z racji specyfiki mieszkania oblicza się ją inaczej niż w przypadku typowego lokalu, gdzie po prostu obliczamy powierzchnię po podłodze.

Tutaj byłoby to niemiarodajne, bowiem przy skosach tylko część powierzchni jest pełnowymiarowa. U zbiegu krzywych ścian i podłogi de facto nic albo prawie nic nie da się zrobić, więc jest to powierzchnia nie w pełni użyteczna. Oczywiście punktem odniesienia jest stojący człowiek.

Dlatego też stosuje się specjalne normy obliczania powierzchni mieszkań ze skosami. Tu ważne zastrzeżenie – powinniśmy dowiedzieć się, według jakiej normy obliczono powierzchnię, ponieważ - choć funkcjonuje nowsza norma, która powinna być użyta - ciągle korzysta się też ze starszej, a przepisy nie definiują jasno, że należy kierować się ostatnią.

Zgodnie z nową normą PN- ISO 9836:1997 powierzchnię użytkową mieszkania ze skosami liczy się w 100 proc., ale dopiero od wysokości 1,9 metra. Wszystko, co jest poniżej, nie wlicza się w ogóle do powierzchni. Starsza norma (PN 70 B-02365) w tym zakresie jest korzystniejsza, to znaczy pomiar według niej daje większą powierzchnię. Dzieje się tak dlatego, że stosując powierzchnię użytkową, liczymy w 50% od 1,40-2,20 m, a powyżej 2,20 m w 100%.

Wybór normy ma oczywiście znaczenie choćby dla kwestii kredytowych czy podatkowych. Większa powierzchnia to też większa cena nieruchomości.

Design czy koszty?

Najczęściej podkreśla się, że poddasze to możliwość niebanalnych aranżacji. To oczywiście prawda. Rozwiązań, które można zastosować na poddaszu, jest sporo. Skosy dają duże możliwości gry światłem. Jeśli w pionie poddasze jest wysokie, można spróbować zaaranżować antresolę. Te przy ziemi można spożytkować na najróżniejsze schowki i szafki, z tym że w takim układzie najlepiej sprawdzają się meble na wymiar.

I tu dochodzimy do wad aranżacji. By poddasze było wygodne, wymaga większego nakładu kosztów i czasu. W ograniczonym stopniu sprawdzą się tam "zwykłe" meble. Dodatkowe wydatki mogą wiązać się z koniecznością odpowiedniej termoizolacji. Poddasze jako najbardziej wystawiona na warunki pogodowe część domu może być podatne zarówno na wilgoć, jak i szybko się wychładzać, latem z kolei – nagrzewać.

Wybór mieszkania

Dlatego też odbiór mieszkania na poddaszu powinien zakładać uważniejsze przyjrzenie się izolacji. Po drugie liczą się parametry nieruchomości, takie jak wysokość i doświetlenie. Mieszkanie zgodnie z prawem budowlanym powinno mieć przynajmniej 2,2 metra wysokości. Należy więc sprawdzić, czy oferowany lokal generalnie w ogóle nadaje się do mieszkania. Druga sprawa to liczba okien, przez które dociera światło dzienne. Ich powierzchnia w każdym pokoju powinna stanowić przynajmniej jedną ósmą powierzchni podłogi.

Wybór mieszkania na poddaszu powinien wiązać się z analizą możliwości wykorzystania i aranżacji poszczególnych pomieszczeń oraz przynajmniej wstępnym kosztorysem. Dysponując nim, będziemy wiedzieli, czy rzekomo atrakcyjna cenowo oferta naprawdę taka jest.

Ceny mieszkań na poddaszu

Czy rzeczywiście deweloperzy chcąc „pozbyć się” dodatkowej powierzchni na górze, oferują ją po atrakcyjnych cenach?

Wydaje się, że istotnie często tak jest, choć wiele zależy od rodzaju inwestycji. Generalnie poddasza częściej spotyka się w zabudowie szeregowej, gdzie zazwyczaj mamy do czynienia z większymi metrażami, co siłą rzeczy pociąga nieco niższe stawki za 1 mkw. Użytkowe poddasze często pozwala aranżować mieszkania kilkupoziomowe, co deweloperzy wykorzystują jako uatrakcyjnienie oferty.

Przykładowe ceny nieruchomości z poddaszem użytkowym:

1) Za 65-metrowe mieszkanie trzypoziomowe na obrzeżach Wrocławia (mały przedsionek na 1 piętrze, cześć główna na drugim i na górze użytkowe poddasze o pow. 13 mkw.) trzeba zapłacić niecałe 400 tys. zł, co daje dość niską jak na ten rynek stawkę nieco ponad 6000 zł za mkw.

2) W Krakowie mieszkanie dwupoziomowe, w tym poddasze, na osiedlu Bronowice – około 6 km od ścisłego centrum to koszt 7200 zł/mkw. Cena za 85-metrowe mieszkanie wynosi 617 tysięcy złotych. Na poddaszu zaaranżowano drugą łazienkę, korytarz, 3 sypialnie (11-metrowa i dwie po 7 metrów) i taras.

Czy stawka za tę inwestycję jest wysoka? Według raportu RynekPierwotny.pl – nie. Wynika z niego, że przeciętny poziom cen ofertowych w tej części Krakowa wynosi ponad 9000 zł i tylko 25 proc. mieszkań od deweloperów ma ceny poniżej 7800 zł/mkw. Tak więc przytoczona oferta wydaje się korzystna cenowo, jednak pamiętajmy, że chodzi tu również o duży metraż.

3) W Poznaniu za 126-metrowe mieszkanie dwupoziomowe z poddaszem (ponad 30 mkw.) na Grunwaldzie należy zapłacić niecałe 600 tysięcy złotych, co daje bardzo niską jak na tę lokalizację stawkę 4400 zł/mkw., ale mówimy tu już o metrażu charakterystycznym dla budownictwa jednorodzinnego.

4) Na warszawskim Wawrze za 75-metrowe, trzypokojowe mieszkanie wraz z poddaszem do aranżacji (ponad 90 metrów po podłodze) oferent oczekuje 430 tysięcy złotych, czyli 5300 zł za metr kwadratowy. To nawet jak na peryferyjną część miasta korzystna cena. Średnie cen ofertowych kształtują się w tej części stolicy na poziomie 7600 zł/mkw. Około 25 proc. ofert ma ceny niższe niż 6800 zł za metr.

Podsumowując – rzeczywiście mieszkania z poddaszem do wykorzystania mogą być tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy, ale wynika to w dużej mierze z typu zabudowy i sporej powierzchni. Dodatkowe metry są „dorzucane” do ofert, by zwiększyć ich atrakcyjność. Deweloperzy i tak na tym zarabiają, bo sprzedają powierzchnie, które byłyby niewykorzystane. Z kolei klient dostaje atrakcyjną, dodatkową przestrzeń, pozwalającą na aranżację. Należy jednak pamiętać, że samo kupno mieszkania ze skosami to nie wszystko. Przed taką decyzją należy dobrze skalkulować dodatkowe koszty, związane z zagospodarowaniem powierzchni na poddaszu.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (1)

dodaj komentarz
ula02
Na pewno można ciekawie zaaranżować poddasza. Ale dla mnie mają więcej na ''nie'' niż na ''tak''.
Poddasze musi być naprawdę bardzo dokładnie zrobione, ocieplone. U mnie np. ciągle pękało na połączeniu ściany i dachu. Podobno, to praca budynku :(. I potwierdzam: umeblowanie jest dużo
Na pewno można ciekawie zaaranżować poddasza. Ale dla mnie mają więcej na ''nie'' niż na ''tak''.
Poddasze musi być naprawdę bardzo dokładnie zrobione, ocieplone. U mnie np. ciągle pękało na połączeniu ściany i dachu. Podobno, to praca budynku :(. I potwierdzam: umeblowanie jest dużo droższe - w większości na zamówienie.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki