Nasza świadomość prawna stale rośnie i zapewne wielu wie co robić w przypadku, gdy kupiony w sklepie towar okaże się wadliwy. Należy jednak pamiętać, że ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej nie ma uniwersalnego zastosowania do każdego rodzaju sprzedaży. Poza towarowym obrotem konsumenckim (np. w obrocie: gospodarczym, "prywatnym", nieruchomościami, prawami) pozostaje nam sięganie do właściwych przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Niewątpliwie do poważniejszych wad przedmiotu sprzedaży należą wady prawne. Wprawdzie lepiej jest zapobiegać niż leczyć, stąd gdy kupujemy nieruchomość warto dokładnie przyjrzeć się prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej, natomiast w przypadku wartościowych rzeczy ruchomych - rejestrowi zastawów. Niestety, przypadki, w których zdarza się nam kupić obciążone hipoteką mieszkanie czy zastawiony na rzecz banku samochód wciąż nie należą do rzadkości. Warto zatem znać swoje prawa na ten wypadek, szczególnie że od tego zależą często losy efektu naszego wieloletniego oszczędzania.
Czym jest wada prawna?
Z wadą prawną sprzedanej rzeczy mamy do czynienia wówczas, gdy rzecz ta stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Również prawa (jak np. wierzytelność, udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) mogą być obarczone wadą prawną. W przypadku sprzedaży praw sprzedawca odpowiada również za istnienie danego prawa będącego przedmiotem sprzedaży.
Tak więc do wad prawnych zaliczamy sytuacje, w których sprzedawca nie jest właścicielem rzeczy lub jest tylko współwłaścicielem, a przedmiotem sprzedaży nie jest przysługująca mu ułamkowa część prawa własności rzeczy, lecz cała rzecz. Z kolei wady prawne polegające na tym, że rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej dotyczą m.in. przypadków zastawu, hipoteki, służebności, najmu, dzierżawy, dożywocia.
Sprzedawca prawie zawsze odpowiada
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady, w tym za wady prawne, nie jest oparta na zasadzie winy, jak ma to miejsce w przypadku ogólnej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (ar. 471 K.c.). W związku z powyższym jako kupujący możemy realizować względem sprzedawcy swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady (o których w dalszej części artykułu) nawet wówczas, gdy okaże się, że sprzedawca nie wiedział o fakcie istnienia wady, np. o obciążeniu mieszkania hipoteką, czy samochodu zastawem rejestrowym.
Należy jednak pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują nam tylko wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy nie wiedzieliśmy o istniejącej wadzie prawnej. Jeżeli więc sprzedawca przed podpisaniem umowy udzielił nam stosownych informacji na ten temat, bądź dowiedzieliśmy się o tym z innych źródeł, o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi nie może być rzecz jasna mowy.
Zawiadomienie sprzedawcy o wadzie prawnej
W przypadku wad prawnych nie wiążą nas terminy reklamacyjne, o których mowa w art. 563 K.c. W związku z tym kupujący nie musi w ciągu miesiąca od wykrycia wady prawnej zawiadamiać o tym fakcie sprzedawcy celem zachowania uprawnień z tytułu rękojmi.
Czasami jednak o wadzie prawnej kupionej rzeczy lub prawa dowiadujemy się od osoby trzeciej dochodzącej od nas swoich praw (np. właściciela rzeczy, wierzyciela hipotecznego, zastawnika, najemcy). Wówczas bowiem powinniśmy niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie wszczętej przeciwko nam przez tę osobę. Może się bowiem okazać, że ustanowiona przez sprzedawcę hipoteka już dawno wygasła wraz ze spłaceniem wierzyciela, który pomimo tego nie dopilnował wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Brak zawiadomienia lub spóźnione powiadomienie sprzedawcy o dochodzeniu przez osobę trzecią roszczeń dotyczących sprzedanej rzeczy i niewezwanie go do wzięcia udziału w sprawie może być dla kupującego brzemienne w skutkach. W przypadku bowiem gdy osoba trzecia uzyskała korzystne dla siebie orzeczenie sądu, sprzedawca zostaje zwolniony z odpowiedzialności za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były bezzasadne.
WAŻNE! Fakt, iż osoba trzecia nie dochodzi swoich praw względem rzeczy sprzedanej (np. nie żąda jej wydania) nie oznacza, że nie możemy korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi. Sprzedawca nie może zatem twierdzić, że wady prawnej nie ma z tego względu, że osoba trzecia nie zgłosiła żadnych roszczeń. Do powstania po stronie sprzedawcy odpowiedzialności wystarczy sam fakt istnienia wady prawnej (np. obciążenia kupionego domu hipoteką). |
Uprawnienia kupującego
Uprawnienia kupującego rzecz z wadą prawną są identyczne, jak w przypadku wad fizycznych. Może on bowiem: odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny, a także pod pewnymi warunkami żądać dostarczenia rzeczy wolnych od wad bądź żądać usunięcia wady rzeczy.
Przy wadach prawnych największe znaczenie mają dwa pierwsze uprawnienia, przy czym najmniej uciążliwym dla stron sposobem rozwiązania problemu wadliwości prawnej rzeczy sprzedanej jest obniżenie ceny. Problemy pojawiają się natomiast przy obliczeniu owego obniżenia. Obniżenie ceny powinno następować w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Obniżenie ceny następuje od kwoty ustalonej przez strony w umowie, a nie od aktualnej wartości rynkowej rzeczy.
Przykład
X kupił od Y działkę budowlaną za cenę 40 tys. zł. Po roku dowiedział się, że krótko przed sprzedażą Y ustanowił na rzecz banku hipotekę na tej działce na sumę 20 tys. zł. Należy założyć, że faktyczna wartość działki z tego rodzaju obciążeniem jest w tym przypadku o połowę mniejsza. W międzyczasie cena rynkowa podobnych działek w okolicy podniosła się o 10% (działka należąca do X byłaby zatem warta 44 tys. zł). Obniżenia ceny o połowę nie dokonuje się jednak od kwoty 44 tys. zł (a więc do 22 tys. zł), lecz od ceny ustalonej na poziomie 40 tys. zł (do 20 tys. zł). Zatem sprzedawca winien na żądanie kupującego zwrócić mu tytułem obniżenia ceny kwotę 20 tys. zł plus ewentualne odszkodowanie.
Dalej idącym uprawnieniem, wręcz niweczącym całą transakcję, jest odstąpienie od umowy. Sprzedawca może jednak temu zapobiec w ten sposób, że niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie (np. spłaci wierzyciela hipotecznego i doprowadzi w ten sposób do wykreślenia hipoteki). Po odstąpieniu od umowy strony winny sobie zwrócić wzajemne świadczenia. Kupujący będzie musiał zatem wydać wadliwą rzecz w zamian za zwrot zapłaconej ceny. Należy pamiętać, że jeżeli przedmiotem sprzedaży była nieruchomość, odstąpienie od umowy nie powoduje automatycznego przejścia prawa własności na sprzedawcę (jak to bywa przy rzeczach ruchomych), lecz potrzebne jest złożenie oświadczeń o powrotnym przeniesieniu własności przed notariuszem. W razie oporów sprzedawcy jego oświadczenie może zastąpić orzeczenie sądu.
A dodatkowo...
Kupujący, który żąda obniżenia ceny bądź odstępuje od umowy, może również domagać się od sprzedawcy naprawienia szkody, której doznał wskutek istnienia wady. Tutaj jednak sprzedawca może się bronić wykazując, iż nie ponosi odpowiedzialności za okoliczności, w których następstwie szkoda ta powstała.
Niemniej jednak nawet jeśli sprzedawca nie ponosi winy za szkodę, kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady. Zatem w tym przypadku nie uzyska się odszkodowania w pełnym wymiarze (jak wyżej), lecz w znacznie zawężonym. Chodzi tutaj m.in. o koszty zawarcia umowy, koszty procesu czy zwrot dokonanych nakładów na rzecz (np. koszty remontu mieszkania) - o ile z nakładów tych nie odniósł korzyści lub nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej.
Mamy tylko rok
Jako kupujący nie możemy zbyt długo zwlekać z dochodzeniem powyższych uprawnień od sprzedawcy. Możliwość taką mamy jedynie przez rok od dowiedzenia się o istnieniu wady prawnej. Jeżeli jednak dowiemy się o wadzie na skutek powództwa osoby trzeciej, termin roczny zaczyna biec od uprawomocnienia orzeczenia sądu. Nie jest to termin przedawnienia, lecz tzw. termin zawity, co oznacza, że po jego upływie uprawnienia po prostu wygasają. Wyjątkowo, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę, możliwe jest korzystanie z tych uprawnień po tym terminie.
Co innego kwestia zgłaszania zarzutów z tytułu rękojmi. Zatem jeżeli sprzedawca będzie dochodził od nas np. zapłaty nieziszczonej części ceny, można się bronić twierdzeniem, że sprzedana rzecz ma wadę prawną nawet po roku od dowiedzenia się o wadzie. Warunkiem do tego jest jednak wcześniejsze zawiadomienie sprzedawcy o wadzie.
Podstawa prawna: art. 556 § 2, 557, 560, 5721-576 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 94 z dnia 2004-12-02
