3 rzeczy, które zmieniły się w kredytach hipotecznych

Od czasów „przed pandemią” rynek kredytów hipotecznych zmienił się nie do poznania. Bankier.pl porównał rankingi, które dzieli zaledwie pięć miesięcy. Zestawienie wyników pokazuje kilka ważnych trendów.

W 2020 r. rynek kredytów hipotecznych wchodził w doskonałej formie. Rosnąca sprzedaż, drożejące nieruchomości i wspinające się dochody gospodarstw domowych dawały szansę na poprawienie poprzednich rekordów. W połowie marca gospodarka stanęła, a kredytodawcy szybko zareagowali na zmiany w otoczeniu.

W ciągu kilku tygodni od początku pandemii i wprowadzenia obostrzeń banki skorygowały zasady udzielania finansowania. Później nadeszła seria obniżek stóp procentowych, które sprowadziły wskaźniki WIBOR do rekordowo niskich poziomów. Efekty widać w porównaniach ofert sprzed okresu pandemicznego i po pierwszych etapach odmrożenia gospodarki.

Przyjrzeliśmy się styczniowemu i majowemu rankingowi kredytów hipotecznych Bankier.pl. W obu przypadkach banki otrzymały ten sam profil kredytobiorcy – rodzina „2 plus 2” o miesięcznym dochodzie 10,5 tys. zł. Założyliśmy, że klienci utrzymują się z umów o pracę na czas nieokreślony i zamierzają kupić dom w zabudowie szeregowej na rynku pierwotnym. Cena nieruchomości wynosiła 640 tys. zł.

1. Z 20-procentowym wkładem własnym możesz odejść z kwitkiem

Jedną z najważniejszych zmian na rynku hipotek było zwiększenie wymagań dotyczących wkładu własnego. Większość banków w kwietniu i maju wprowadziła nowe, wyższe progi. W styczniu 2020 r. profilowi kredytobiorcy dysponujący środkami na 20 proc. wartości inwestycji mogli przebierać w ofertach. Wszystkie banki biorące udział w rankingu (poza Pekao Bankiem Hipotecznym, który nie finansuje domów) przedstawiły symulacje.

Lista propozycji w maju była znacznie skromniejsza. „Wykruszyły się” następujące banki, oczekujące obecnie co najmniej 30-procentowego wkładu własnego:

• Bank BPS,
• Bank Pekao (dopuszczający niższą wpłatę własną, ale nie przy zakupie nieruchomości o powierzchni powyżej 80 mkw.),
• Bank Ochrony Środowiska,
• ING Bank Śląski.

„30 is the new 20” można powiedzieć, podsumowując zmiany. Jeszcze kilka miesięcy temu mając odłożone oszczędności na jedną piątą ceny mieszkania, mogliśmy liczyć na otrzymanie propozycji w każdym banku (oczywiście pod dodatkowym warunkiem posiadania zdolności kredytowej). Teraz, by mieć taki wybór, trzeba dysponować wkładem własnym o 10 pp. wyższym. Dlatego też w rankingach Bankier.pl prezentujemy również propozycje dla takiego scenariusza.

2. Zdolność kredytowa spadła, chociaż raty są niższe

Profilowi kredytobiorcy w maju 2020 r. zapłaciliby miesięczną ratę niższą o średnio 230 zł niż ci sami klienci w styczniu. I to mimo, o czym za moment, wzrostu marż kredytowych w niektórych instytucjach. Warto dodać, że zestawienie nie uwzględniało jeszcze efektu ostatniego cięcia stóp – większość banków przygotowała symulacje dla WIBOR na poziomie 0,69 proc.

Można byłoby oczekiwać, że spadek oprocentowania kredytów hipotecznych przełoży się na wzrost szacowanej zdolności kredytowej klientów (nawet biorąc pod uwagę, że kredytodawcy muszą uwzględniać pewien bufor na możliwe zmiany oprocentowania w przyszłości). W międzyczasie jednak niektóre banki zaostrzyły kryteria oceny finansowej wydolności klientów. Efektem jest spadek zdolności kredytowej sięgający gdzieniegdzie setek tysięcy złotych.

3. Marże wzrosły w większości banków

Kredyty hipoteczne od dłuższego czasu drożeją. Proces ten śledzimy w serii raportów HipoTracker Bankier.pl. Ostatnie miesiące nie przyniosły zmiany trendu, a niektóre instytucje wycofały się z okresowo organizowanych promocji.

W porównaniu ze styczniem 4 instytucje zaproponowały profilowym kredytobiorcom wyższą marżę. W dwóch przypadkach warunki były takie same, a w pozostałych dwóch – nieco lepsze niż na początku roku.

Czego nie widać w rankingach?

W trakcie pandemii kredytodawcy zmieniali nie tylko cenniki i parametry stosowane w ocenie zdolności kredytowej. Zmieniły się także jakościowe elementy procedur. Banki przyjęły bardziej konserwatywne podejście, czego przykładem może być brak akceptacji niektórych źródeł dochodów, skupienie się na klientach wewnętrznych i generalnie większy nacisk na indywidualne podejście do przyjmowanych wniosków. W efekcie wzrósł odsetek odrzucanych aplikacji – finansowanie stało się trudniej dostępne.

Dopóki utrzymywać się będzie niepewność, co do dalszych losów gospodarki, trudno oczekiwać powrotu do bardziej liberalnych zasad. Odmrażanie na rynku kredytów hipotecznych będzie zapewne powolne i stopniowe.

Źródło: